בוועדה מחוזית רותחים: התכנית לא קודמה, חלו טעויות בבדיקה הכלכלית, בקשות לחומר מתוקן לא נענו. העירייה: "ההערות אינן תלויות בנו, והן יתוקנו בהקדם"
הוועדה המחוזית דרום מתחה ביקורת על עיריית אילת סביב קידומה של תכנית ההתחדשות במתחם התמרים בעיר, שנחשפה השבוע ב"מגדילים".
לדברי הוועדה, העירייה לא פעלה לקידום התכנית ולא העבירה מידע רלוונטי, למרות החשיבות בתהליכי התחדשות בעיר על רקע הסכנות לרעידות אדמה. התכנית, המציעה הריסה של 4 מבנים קיימים בני 208 יח"ד ישנות ורעועות, שבמקומן ייבנו 420 יח"ד, היא תכנית ההתחדשות הראשונה באילת שעולה לדיון לקראת הפקדה, והיא משותפת לעירייה ולרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, שהגישו אותה לוועדה המחוזית.
הוועדה, שערכה דיון בתכנית ביום שני השבוע, קבעה בהחלטתה כי יש חשיבות לקדם תכניות התחדשות באילת, בגלל מיקומה לאורך קו השבר הסורי אפריקאי, דבר הכרוך בסכנה לרעידות אדמה. "הוועדה רואה חשיבות רבה בקידום תכניות להתחדשות עירונית באילת, הן לאור ייחודיותה כעיר המתמחה בתיירות פנים וחוץ, הן לאור הסיכון הסייסמי הקיים בעיר והן כתכנון מפורט המשכי למסמך המדיניות להתחדשות עירונית אשר הכין מצע תכנוני ופרוגרמטי להתחדשות השכונות הוותיקות בעיר", נכתב בהחלטה. הוועדה ציינה עוד כי מלבד התחדשות המתחם עצמו מציעה התכנית את חיזוק שדרות התמרים כשדרה עירונית ראשית ומהווה פרויקט חלוץ להתחדשות עירונית שיעודד מתחמים נוספים להתחדשות על ידי יצירת תמריץ כלכלי.
לצד זאת, הוועדה מתחה ביקורת על התנהלות הרשות המקומית סביב קידום התכנית: "התכנית מוכרת בלשכת התכנון זה זמן רב, אך למרות רצון כל הנוגעים בדבר לקדמה, לא קודמה, לא הועבר חומר עדכני לבדיקת יועץ שמאי לוועדה המחוזית ולא התקבלה חוות דעתו כמתחייב", נכתב. עוד עולה מפרוטוקול ההחלטה כי התכנית הוצגה למתכנן המחוז מספר פעמים, הראשונה שבהן באוקטובר 2020 – לפני שנתיים וחצי, ובהמשך באוקטובר באותה שנה ובפעם השלישית באוגוסט 2021 – לפני קרוב לשנתיים. באוגוסט 2021 התכנית הוגשה לוועדה המחוזית, ובחודש נובמבר נקבע כי עמדה בתנאי סף.
בהמשך, הוגשו לוועדה מסמכים מתוקנים, אך אלה התגלו כשגויים: "במסמכים אלו התגלתה טעות בבדיקה הכלכלית אך למרות בקשות חוזרות חומר מתוקן לא הועבר ללשכת התכנון וליועץ שמאי לוועדה המחוזית. בתכנית בה לא נבדק הדו"ח הכלכלי על ידי שמאי יועץ לוועדה המחוזית לא ניתן לדון ולהפקיד בהתאם לנהלי מנהל התכנון". מסיבה זו, הוחלט לשבץ את התכנית לדיון עקרוני בוועדה המחוזית.
הוועדה התייחסה לדוח השמאי שצורף לתכנית, ואשר קבע כי הפרויקט אינו רווחי, ובחנה אפשרות לקצץ בתמורות שניתנות לדיירים במסגרת התכנית. חוות הדעת השמאית קבעה כי במתחם אחד, שבו צפויות להיבנות 215 יח"ד, הפדיון החזוי הוא 352 מיליון שקל, וההוצאות הן כ-309 מיליון שקל. הרווח 42.2 מיליון שקל, מבטא שיעור רווח של 13.6 אחוז, פחות משיעור רווח יזמי של 17 אחוז, שהוא שיעור הרווח המינימלי בפרויקטים להתחדשות. מסיבה זו, הדוח קובע כי יש להשלים עוד 10.4 מיליון שקל כדי להגיע לרווחיות. במתחם השני, שבו מתוכננות 205 יח"ד, הפדיון החזוי הוא 227 מיליון שקל, וההוצאות מוערכות ב-291 מיליון שקל. חוות הדעת קובעת כי המתחם יהיה גרעוני ויסתיים בגירעון של כ-64 מיליון שקל, שיעור רווח שלילי של 21.9 אחוזים. חוות הדעת קובעת כי יש להוסיף עוד 113.4 מיליון שקל כדי שהמתחם יהיה רווחי.
הוועדה ציינה בפרוטוקול כי: "בהתאם לדו"ח הכלכלי שהוגש בתכנית, התכנית זקוקה להשלמה בכדי להגיע לרווחיות נדרשת. זאת גם לאחר בחינה בטבלת רגישות להפחתת התמורה לדיירים מ-25 מ"ר תמורה ליחידת דיור ועד 0 מ"ר תמורה. בטבלת רגישות זו, עולה כי הפער ברווחיות הפרויקט בהפחתת תמורות מ-25 מ"ר ועד ל-0 מ"ר תמורה ליחידה הינה שיפור ברווחיות של מעל 7.5% במתחם מס' 1 ובמתחם מס' 2 – פער של למעלה מ- 18% רווח".
בסיום הפרוטוקול, הוועדה ציינה כי: "יש מקום לקידום תכנון התחדשות עירונית באילת במספר מתחמים כפי שהוצגו במסגרת דיונים מקצועיים עם לשכת התכנון וכי יש לעשות מאמצים מיוחדים בכדי לקדם התחדשות עירונית בעיר לאור הסיכונים הסייסמים הקיימים בה, תוך הבטחת היתכנות כלכלית בהתאם למסמך מדיניות התחדשות השכונות הוותיקות שאומץ על ידי הוועדה המחוזית". הוועדה הורתה לעורכי התכנית להשלים את המסמכים ולהגיש אותם שוב בתוך חודשיים.
את העירייה ייצגה בדיון סגנית ראש העיר, עו"ד סימה נמיר, שמסרה בתגובה כי היא מתכוונת לבחון את טענות הוועדה. "מי שהיה צריך לתת את התשובה לגבי העניין זה שהנושא לא קודם, התשובות צריכות להגיע מהחברה הכלכלית, כדי להבין מה קרה שם. עלו טענות שלא הכרתי. אני אבחן את הנושא עם ראש העיר ועם החברה הכלכלית".
מעיריית אילת נמסר בתגובה: "עיריית אילת משום מיקומה הגיאוגרפי מקדמת כל העת התחדשות עירונית בלב העיר ובשכונות הוותיקות הן על ידי פרויקטים של חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה והן על ידי מינהלת התחדשות עירונית שהוקמה לאחרונה כחלק מעידוד וקידום התחדשות עירונית ברחבי העיר. במסגרת זו פעלה העירייה בשנים האחרונות לקדם את תכנית פינוי בינוי במתחם התמרים (בנייני הסינג סינג) במסלול רשויות לאחר שהחלה ביוזמות פרטיות ולא קודמה. לשמחתנו המתחם אושר במסלול רשויות ומקודם על ידינו באופן הזה. באשר לוועדה המחוזית, ההערות שמרביתן אינן תלויות בעירייה יתוקנו בהתאם על מנת שהתכנית תאושר במחוזית ותצא אל הפועל בהקדם".
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
