על העלייה של 15 אחוז בעלות הבנייה ועם עצות לדיירים, ליזמים ולוועדות התכנון, שמאי המקרקעין איציק רפאל: "אנחנו עזר לבעלי הזכויות"
שמאי המקרקעין איציק רפאל, שותף במשרד קמיל, טרשנסקי, רפאל – שמאי מקרקעין,
המתמחה בקידום פרויקטים להתחדשות עירונית מטעם יזמים ודיירים, התארח באולפן "מגדילים", ודיבר על הקשיים הכלכליים שמלווים את הפרויקטים ועל הסכנה שטמונה בתוכניות איחוד וחלוקה.
לשאלה האם המלחמה שינתה את התפיסה ושמה במרכז את הביטחון האישי, הוא משיב: "הוועדות המקומיות עושות את המקסימום, גם בהבנת הצורך של הדיירים וגם ברמת ההתחדשות העירונית. עדיין יש קשיים ברמה הכלכלית. אנחנו דואגים ליצור איזון בין בעלי הזכויות ליזם, לשניהם יש אותו את אותו אינטרס אל מול ועדות התכנון, שלהן יש צורך לשמור על הרמה העירונית התכנונית הנכונה, עם מכפילים נמוכים".
איך השפיע המחסור בפועלים על העלויות?
"אנחנו מדברים עם הוועדה המחוזית בעניין עלויות הבנייה. המחסור בעובדים הביא לעלייה של בין 12-15 אחוז בעלות הבנייה לפי בדיקה שערכנו. זה משפיע על הרווח היזמי והוצאת מתחמים אל הפועל. הוועדות חושבות שעליית מחירי הנדל"ן תביא את התוכנית להתממש, ולא תמיד כך הוא".
הדיירים מבינים שהתמורות יורדות?
"בוודאי. מ-25 מ"ר תוספת לדירה שהיתה נהוגה פעם, היום 12 מ"ר זה המקסימום, בת"א אפילו פחות. יש קושי לתת תמורות ואפשר להבין את זה, כי בסוף אנחנו יוצרים מתחמים גדולים, עם עומסי תנועה, צורך במבני ציבור וכדומה. לכן, צריך למצוא את האיזון בין התכנון לכלכלה".
מתי אתה נכנס לתהליך?
"פעם אחת, כשאנחנו מלווים יזמים אל מול ועדות מקומיות, שם אנחנו עושים את הבדיקות הכלכליות של הרווח אל מול ההוצאות ופעם שניה, כשאנחנו מלווים את הדיירים. הכניסה של השמאי בשלב מוקדם, עוד בהסכמים של הדיירים מול היזם, יכריעו אם הפרויקטים יהיו נכונים ומהירים, זה פותר בעיות בין הדיירים ליזמים. השמאי הוא עזר לבעלי הזכויות".
יש הבדל בין אזורי ביקוש לפריפריה בשיקול כלכלי או ביטחוני?
"שניהם עושים את העבודה. לאחרונה מספר הפרויקטים שלנו במשרד גדל מהותית, הדיירים מבינים את הצורך בממ"ד ובהתחדשות, הם מוכנים לוותר על כמה מטרים בדירה כדי שזה יקרה".
טיפ לדיירים?
"להסתכל על כל המערכת בגדול, על התמורה של כל הדיירים ולא על התמורה של הפרט אלא על הרווח של כולנו יחד. ככה נגיע לתוצאות, להתחדשות, לדירה חדשה, מרפסת, חנייה – אלו לא דברים של מה בכך, מדובר בהשבחה משמעותית לבעלי הזכויות".
המלצה לוועדות התכנון?
"הבעייתיות היום היא בתוכניות האיחוד והחלוקה. אלו לא מתחמים הומוגניים. הם כוללים חלקות פנויות, מגרשים מיוחדים וכדומה, שאת אלו את מכניסים לתוכנית, שהיא במהותה כלכלית. הכלי של איחוד וחלוקה יכול ליצור חוסר איזון. ועדות התכנון צריכות לשמור על הכלי הזה שישרת אותנו, כי הוא יכול גם לתקוע תוכניות".
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
