עמיר שאלתיאל בראיון נוקב: "היזמים חוטאים, הם עובדים על עצמם ומגזימים בהצעות, זו תופעה פסולה"

עמיר שאלתיאל, מייסד ויו"ר קבוצת אלדר, מספר בראיון ל"מגדילים" על ההחלטה למכור את הבייבי שלו, חברת "מטרופוליס" – לצד לילות ללא שינה עם בן שלחם בחזית. עכשיו הוא התפנה למאבקים משלו על עתיד ההתחדשות העירונית. "היתה שנה מורכבת, הבן שלי לוחם בסיירת צנחנים, לא ישנתי הרבה מאוד לילות", אומר שאלתיאל, "עכשיו אפשר להתמקד קצת יותר בעסקים". 

קבוצת אלדר מחזיקה בחברות בת, בהן 'אלדר שיווק', שמוכרת בין 2,000-3,000 דירות בשנה עם צבר הזמנות של 15,000 דירות לשיווק, בניהולו של רוני כהן; חברת אלדר משכנתאות וחברת ההתחדשות העירונית מטרופוליס, שאותה הוא ייסד, ולאחרונה החליט למכור. "זו היתה החלטה קשה", הוא אומר, "זה ילד שגידלתי מאפס, ממשרד קטן לחברה עם 13,000 דירות 'בקנה' ואחת החברות המובילות בהתחדשות העירונית, יש לנו צוות ניהולי מדהים בראשותו של אודי בלום. השותפים שלנו הלכו איתנו מתחילת הדרך והם היו הכוח הכלכלי. אלא שאני שותף 25 אחוז בשליטה עם חברת אלייד, שבבעלותה 28 חברות. זה מתחיל לעלות מחשבות לשני הצדדים, הגענו להסכמה שנפרדים יפה. השיקולים הם אסטרטגיים". 

אתה תמיד בתנועה?
"לגיל יש שיקול, חציתי את גיל 50 ואני מסתכל קדימה והתחדשות עירונית זה דבר שאני מאוהב בו. אני מראשוני היזמים בתחום. עם השנים החברות הגדולות הבינו שהמלאים של יחידות דיור לשיווק יגיעו מההתחדשות העירונית. אני מסתכל קדימה, והגעתי למסקנה שזה הזמן שלי לצאת לדרך חדשה ולהוביל חברה שאני הבעלים שלה ומבוססת על ידע וניסיון של 14 שנה". 

איפה החוזקה של ההתחדשות?
"אני חושב שקרה משהו טוב לאחרונה, העיריות החליטו לאמץ תוכניות מחליפות לתמ"א 38, התחדשות בניינית. לא תמיד זה עובד אבל איפה שזה עובד אפשר לעשות התחדשות בניינית. אני חושב שצריך לתמהל את הפרויקטים והיו לנו הרבה פרויקטיים שהם בנייני בוטיק במסלול הזה". 

אתם הולכים לעיריות שמייצרות ודאות?
"חד משמעית. אנחנו הולכים למקומות שיש ודאות, שיש הבנה עם העירייה ואתה יודע שראש העיר מאמין בזה ובעד זה". 

מה מצב התחרות בין היזמים?
"יש מגמה של חברות שרצות להנפקה ומסחר ומנסות לאסוף כמות גדולה של יחידות דיור,  מה שמוביל להצעות לא ראליות במכרזים. הן יודעות שאין לזה שום היתכנות. בניגוד להן, אני חושב שלא צריך לקחת פרויקט בכל מחיר, אסור להיכנס לחתונה של כרוניקה של אי שביעות רצון ידועה מראש עם הדיירים. למשל, כשיזמים נותנים 40 מ"ר תוספת לדירה הקיימת, במקום שהם יודעים שאין יותר מ -18 מ"ר לתת להם. זה לא סביר, הם באים לקחת את הפרויקט בכל מחיר".

מה מצב המתח עם הרשויות?
"הגיע הזמן שהן יתפקחו. אנחנו סופגים וסופגים וזה לא רק על הרווח היזמי, זה גם על תקני חנייה. פחות מחנייה אחת לדייר, זה אפס חניות, זה למכור מאות דירות בלי חניות. אז אומרים לי 'זה צמוד למטרו', ואני שואל, 'מה עושים בשבת?'.

כשמסתכלים קדימה יהיו פתרונות נקודתיים אבל זה לא בריא לבנות ככה את מדינת ישראל. יש מקומות בת"א שאפשר לחיות עם זה אבל ברמת גן למשל, איך זה יכול לעבוד? מה ההתעקשות המיותרת של ועדות התכנון המחוזיות לכפות סיטואציה שלא ניתן ליישם אותה? אתם רוצים תחבורה ציבורית? בשבת אין תחבורה ציבורית במדינת ישראל וזה פער שצריך לטפל בו".

איך אתה מסכם את פני ההתחדשות העירונית לשנת 2025?
"אחד, היזמים מגזימים בהצעות ורוצים 'לפמפם' את המניות וזו תופעה פסולה. הנושא השני הוא הרווחיות, עלויות הביצוע עלו, עלויות המימון לא ראליות, היזמים חוטאים, הם עובדים על עצמם. ואז באים לעיריות והן לא מתחשבות בצורכי השעה וככה מגיעים למחלוקות משמעותיות ופרויקטים מתעכבים. 

"מה הם רוצים, שנכנס לפרויקטים לא כלכליים? בנוסף, יש תופעה חדשה של חלוקת רווחים עם הדיירים, מעל 15-18 אחוז  מהרווח וזה גם אירוע, שמגדיל את הסיכון ליזם. הוא נכנס חנוק ואם הוא טיפה ירוויח אז הוא צריך לחלוק. קרו כאן יותר מידי דברים שגרמו לעיוות. בסוף, ליזמים צריך להיות אופק של רווח ולא רק סיכונים". 

הטיפ שלך לדיירים?
"לא להסתנוור מהמטרים, לבדוק את החוזק הכלכלי, את הניסון ואת הדירות שכבר אוכלסו, לחפש חברות, למשל, שכבר מצאו לקשישים דירות חלופיות והצליחו להחזיר אותם לדירות שלהם אחרי סיום הפרויקט. בסוף הדיירים צריכים להסתכל על טובתם האישית, שהפרויקט ייצא לדרך כמה שיותר מהר".

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן