בשנים האחרונות נדמה שמדיניות התכנון והבניה היא כמו אופנה המתחלפת בהתאם לרוח הזמן, ללא ראייה ארוכת טווח וללא מגמת תכנון המנצלת את חטיבות הקרקע בצורה מיטבית // דעה
תמונה: מירה בורנשטיין // צילום פוטושופ אבן גבירול תל אביב
מאת: עו"ד מירה בורנשטיין
בשנים האחרונות אושרו ברחבי הארץ פרויקטים רבים לפי תמ"א 38 אולם לאחרונה אנו מוצאים עוד ועוד רשויות שמחשבות מסלול מחדש בכל הנוגע לתמ"א 38 והן מעדיפות התחדשות עירונית בהיקפים העולים על המגרש הבודד ובאופן שניתן יהיה בצידה של ה"התחדשות הפרטית"- גם לחדש מתחמים נרחבים יותר ולהגדיל את מצאי שטחי הציבור הפתוחים והבנויים.
התרשמותי היא שהרשויות נוטות היום להעדיף תכנון כוללני על פני תכנון נקודתי ולכן אני מעריכה שבעתיד הקרוב נמצא פחות פרויקטי תמ"א 38 של בניינים בודדים.
העתיד הוא בפינוי-בינוי
לא מעט אנשי מקצוע מתחום ההנדסה הביעו דעתם כי תוספת בניה לבניינים ישנים לפי תמ"א 38 היא טעות גדולה, הן מהטעם שבנין ישן אינו יכול לשאת את התוספת והן מהטעם שבפרויקט מסוג זה מחברים ישן עם חדש והתוצאה היא יצור כלאיים לא מוצלח.
אני מאמינה שהעתיד הוא בפינוי-בינוי של מתחמים נרחבים מאחר שבנוסף לחסרונות ההנדסיים והפונקציונליים , התועלות הציבוריות בפרויקטי תמ"א 38, גם במתכונת של הריסה ובניה, הן אפסיות: אין היטל השבחה, אין הפקעות, אין מטלות ציבוריות וגם לא תכנון אורבני כוללני ונרחב.
יתרה מכך, תכנון נקודתי של בניינים בודדים מאפשר תוספת מזערית של יחידות דיור, שעה שתכנון של מתחם נרחב יכול לאפשר תוספת משמעותית של יחידות דיור בבניינים גבוהים.
התנהלות תגובתית ללא ראיית ארוכת טווח
למרות זאת, נדמה שמרבית הרשויות עדיין מתנהלות מתוך תגובתיות ולא בראיה ארוכת טווח, ועקב כך אינן מרבות לעשות תכנון כוללני של מתחמים שלמים במרכזי הערים ובכך מתעלמות מהגידול הצפוי באוכלוסיה ב-30 השנים הבאות. רשויות בכך חוטאות הרשויות כלפי הציבור שעה שאינן מאפשרות ניצול מיטבי של הקרקע ומנציחות את בעית המחסור בדירות ועליית המחירים.
רשויות התכנון הדנות בתכניות להתחדשות עירונית, קובעות את זכויות הבניה מתוך הסתכלות כלכלית גרידא, תוך בחינת הרווח שיפיק היזם מהפרויקט. לא ההיבט התכנוני והציבורי הוא שמנחה אותן אלא הגבלת הרווחיות של היזם, וזאת שעה שעליהן לבחון את הפרויקט בראש ובראשונה מהזווית התכנונית והציבורית כשהפרמטר הכלכלי נלווה וטפל לעיקר.
התהליך חייב להיות הפוך
בשלב הראשון על הרשות לבחון את ההיבט התכנוני מתוך מגמה לנצל בצורה מיטבית את חטיבת הקרקע הרלבנטית, ורק אם הזכויות שניתן לאשר אינן מספיקות כדי שהפרויקט יהיה כלכלי, תבחן הרשות את ההיבט הכלכלי.
קחו למשל פרויקט פינוי-בינוי בקרית אונו בו משרדנו מטפל מזה 10 שנים. הפרויקט עבר תלאות אינספור מצידה של הרשות ורק כעת חלה תזוזה בין היתר ע"י יישום הפתרון החדשני של הקצאת קרקע משלימה ליזם במקום אחר בעיר. זהו אחד הפרויקטים היחידים בארץ בהם מיושם המודל הזה של רשות מקרקעי ישראל כדי לאפשר תוספת יחידות דיור משמעותית וכדי להפוך את הפרויקט לכלכלי.
הפריפריה מקרטעת
אין ספק שהקמת הרשות להתחדשות עירונית מהווה הצהרה ברמה לאומית אודות משמעותה הרבה של ההתחדשות העירונית במרקם העירוני וההבנה כי העתיד הוא בפינוי בינוי אך יש להתאים את החקיקה לצורך החשוב הזה. מכוח החוק הוקמו מינהלות עירוניות לקידום הפרויקטים ולסיוע לבעלי דירות ופעולתן כבר ניכרת בשטח.
ואולם, ההתחדשות העירונית בפריפריה מקרטעת וכדי לקדמה על הממשלה להשקיע משאבים כספיים משמעותיים שכן הפרויקטים אינם כדאיים כלכלית וללא תמיכת המדינה לא תהיה התחדשות עירונית. מתפקידה של המדינה לדאוג לכלל האוכלוסייה ולא רק לזו המתגוררת באזורי הביקוש.
למרות שהתחום קיים 20 שנים וחלה התפתחות, עדיין לא מיושמים פתרונות מעשיים לבעיית ההתחדשות העירונית בפריפריה כגון ניוד זכויות – פתרון עליו מדובר מזה זמן רב אולם עד כה לא נוצל באופן שיאפשר התחדשות עירונית בפריפריה. גם ועדות התכנון המפעילות שיקולים המבוססים על רעיונות אוטופיים של 'תכנון מלווה רחוב' ו'בניה מרקמית' צריכות להירתם להגשמת המטרה, להיות מעשיות ולאפשר ניצול מיטבי של הקרקע ע"י בניה גבוהה תוך הותרת שטחים פתוחים נרחבים לרווחת הציבור.
כל עוד העיריות לא יפנימו את המסר הזה, ההתחדשות העירונית תמשיך לדשדש.
*הכותבת, עו"ד מירה בורנשטיין, הנה שותפה במשרד עו"ד הרטבי, בורנשטיין, בסון העוסק בנדל"ן
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
