"שוק הדירות למגורים נפגע בעיקר בשל שוק הנדל"ן העסקי", מסביר אדריכל רוני תימור, מבעלי "תימור שוורץ אדריכלים", מומחים להתחדשות עירונית ועירוב שימושים בראיון מיוחד ל"מגדילים"
העיוות ההיסטורי לפיו העיריות והרשויות המקומיות מקבלות פי שלושה לערך יותר ארנונה עבור משרדים, מסחר ומוסדות ציבור, לעומת הארנונה הצנועה שהן מקבלות עבור הארנונה למגורים, גרם ועודנו גורם להן להעדיף לקדם נדל"ן עסקי על פני דירות מגורים, כך טוען אדר' רוני תימור, מבעלי "תימור שוורץ אדריכלים", מומחים להתחדשות עירונית ועירוב שימושים.
זינוק במתן היתרים לנדל"ן עסקי
דוגמא מצוינת הממחישה היטב את העיוות, הינה הזינוק במתן היתרים לנדל"ן עסקי דווקא בשלוש השנים האחרונות 2020-2022, שהתאפיינו במגפת קורונה מתמשכת ובמשבר הכלכלי העולמי בעקבות מלחמת רוסיה-אוקראינה. באותן שנים, לכאורה, היה צורך דווקא לעודד את שוק הדיור שסבל בלאו הכי מהיצע מדולדל.
אולם קרה בדיוק להיפך: בשנים אלו אושר מתן היתרים ללא פחות מכ-7.5 מיליון מ"ר נדל"ן עסקי, מתוך זה כ-2.47 מיליון מ"ר ב-2020, כ-2.66 מיליון ב-2022 וכ-2.3 מיליון מ"ר ב-2022. כ-90 אחוזים מתוך ה-7.5 מיליון שקיבלו היתרים היו באזור הביקוש במרכז הארץ, שם המחסור בדיור בולט עוד יותר.
יתרה מכך, מדובר בהיתרים למיליוני מ"ר משרדים, מסחר וכו' שעדיין בחלקם הגדול לא יצאו לדרך, מה שאומר שלפחות ב-5-6 השנים הקרובות אנחנו צפויים, לכאורה, לבנייה עודפת של נדל"ן עסקי, זאת במובהק על חשבון בנייה למגורים.
לדברי אדר' תימור, לעובדה זו יהיו השלכות חמורות על שוק הנדל"ן: "בנייה עודפת של נדל"ן עסקי רק תגביר עוד יותר את הביקושים הכבושים לדיור, תעמיק את המחסור בהיצע, תמשיך לתדלק את רמות המחירים, תמשיך לתקוע משקל בגלגל ההתחדשות העירונית, זאת במציאות בה אוכלוסיית מדינת ישראל אמורה להכפיל את עצמה עד 2050 לכ-18 מיליון תושבים".
מה ניתן לעשות כדי לשפר את המצב הנוכחי?
"אחת המשימות החשובות ביותר העומדות בפני ממשלת ישראל החדשה הינה לתקן את העיוות הקיים בשיטת הארנונה, ובמיוחד למצוא נוסחה כלכלית נכונה שתביא את העיריות והרשויות המקומיות להתניע כמה שיותר פרויקטים למגורים.
ההצעה שלנו היא שהרשויות יקבלו מענק של 100 אלף שקלים על כל דירה חדשה נוספת שתבנה, כך הן יוכלו להגיע, לדוגמא, לתוספת של 10 מיליון שקלים עבור 100 דירות חדשות שיקבלו היתרים, 100 מיליון עבור 1000 דירות וכך הלאה.
פתרון זה לבדו, ובלי קשר לגובה הארנונה, יוכל בבת אחת לגשר על העיוות שנוצר במהלך השנים, להגדיל כבר בשנים הקרובות את כמות ההיתרים לדירות חדשות בכלל והתחדשות עירונית בפרט, לאלפי דירות נוספות ותוך שנים מעטות להביא את שוק הדירות למגורים להיצע הנדרש".
האם הפתרון שאתה מציע ישים גם בפריפריה?
"הפריפריה תהיה זקוקה לדחיפה נוספת לעומת אזור הביקוש במרכז הארץ. על הממשלה להביא להגדלה משמעותית ביותר של המכפיל, היחס בין הדירות הישנות שייהרסו לבין הדירות החדשות שייבנו, זאת על מנת שלקבלנים תהיה כדאיות כלכלית לבנות גם בפריפריה.
בד בבד, על המדינה לצ'פר את הרשויות המקומיות בפריפריה בעוד תקציבים למוסדות ציבור, תעסוקה, תרבות ובילוי, וכן תקציבים לתשתיות משלימות, זאת על מנת שהפריפריה תהפוך ליותר אטרקטיבית עבור זוגות צעירים ומשפרי דיור".
אדר' תימור מדגיש שהחלטות אסטרטגיות אלו הן ברות השגה ועשויות לשנות לחלוטין את המצב הקיים בשוק הדיור ולהביא לכך שכשנגיע לשנת 2050 היצע הדיור יספיק גם ל- 18 מיליון תושבים.
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
