banner
עו"ד ענת בירן // צילום: נדב יהונתן כהן | דניאלה פז ארז // צילום: דרור נחום | Depositphotos
עו"ד ענת בירן // צילום: נדב יהונתן כהן | דניאלה פז ארז // צילום: דרור נחום | Depositphotos

חישוב היטל השבחה במכרזי "דירה להשכיר": שווי המבנה נמוך משמעותית משוויו בשוק החופשי

התקבל ערר של חברת מגוריט בגין חיוב היטל השבחה שהטילה עיריית חולון, זאת לאחר שהחברה זכתה במכרז לשכירות ארוכת טווח וביקשה תוספת של 20% יח"ד בהיתר הבנייה. השמאי המכריע: "יש להביא בחשבון את שווי השוק ללא מגבלות חוזה החכירה"

כרמלה קופר 17.01.2022

ועדת ערר קיבלה ערר שהגישה חברת מגוריט ישראל נגד הוועדה המקומית לתכנון ובנייה חולון. הערר הוגש לוועדת ערר (פיצויים והיטלי השבחה) מחוז ת"א, בראשותו של עו"ד שרון טל, עקב שומה מכרעת שערך השמאי ארז כהן, למימוש זכויות בקבלת היתר בנייה, כאשר ההשבחה מקורה בהקלות שניתנו לתוספת יח"ד בפרויקט ששיווקו "דירה להשכיר" ורשות מקרקעי ישראל להשכרה ארוכת טווח בעיר חולון, בו זכתה חברת מגוריט. 

מדובר בשני מגרשים בשטח כולל של 2,450 מ"ר שבהם אמורים להיבנות שני מגדלי מגורים עם 42 דירות. מגוריט ביקשה כאמור בהיתר בנייה הגדלת הזכויות לבניית 54 דירות, תוספת יחידות דיור בשיעור של 20% בסטייה מהמכרז. השאלה העיקרית שבה עסק הערר נגעה לשיטת אומדן ההשבחה, לאחר שהשמאי המכריע קבע כי: "אין מחלוקת כי שווי מ"ר במבנה המוגבל על ידי תנאי החכירה, נמוך משמעותית משווי מבונה בשוק החופשי". 

מההחלטה עולה כי השמאי המכריע בחן את כלל נתוני השווי שלהם טענו שני הצדדים, וקבע כי: "יש להביא בחשבון את שווי השוק ללא מגבלות חוזה החכירה", וכן כי התחשיב יעמוד על 6,500 שקל למ"ר, כפי שקבע שמאי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה חולון בהתעלם ממגבלות חוזה החכירה, זאת בעוד השמאית מטעם מגוריט קבעה כי השווי למ"ר מבונה בנכס המוגבל בתנאי החוזה עומד על 3,800 שקל. השמאי המכריע ציין כי שתי הערכות השווי האמורות הינן סבירות ותואמות את הכרעתו לעניין שווי מבנה המוגבל בתנאי חכירה. 

"המגבלות שזורות בהליך התכנוני והיוו טעם לאישור ההקלה"
ועדת ערר בבואה לקבל החלטה בערר, התייחסה לתנאי המכרז, וקבעה כי בהסכם קבועות מגבלות קנייניות בעלות השלכות תכנוניות – ובראשן "מודל דירה להשכיר", שקובע כי השימוש בקרקע יעשה לטובת מגורים להשכרה לתקופה של לכל הפחות 20 שנה וכי מדובר מראש ב"מסלול ייחודי להקצאת קרקע לבניית דירה להשכרה", כפי שנקע בהחלטות רשות מקרקעי ישראל, קרי – המדינה עצמה. 

יש לציין עוד כי ועדת ערר הסתמכה בהחלטתה על תקדימים ופסיקות קודמות, דחתה את הטענה כי יש להתייחס למכרז "דירה להשכיר" בדומה ליחס שקיבלה "מחיר למשתכן", וקבעה כי: "המגבלות שזורות בהליך התכנוני והיוו טעם לאישור ההקלה. ממגבלות אלו אין להתעלם. אין מדובר בהכרה גרידא בחשיבות הפרויקט, ואיננו מקבלים את דברי השמאי המכריע לפיהם 'בנוסח ההקלות שאושרו לא נקבעה מגבלה המחייבת השכרה לטווח ארוך'. אכן, כדבריו, 'ההקלות תישארנה בעינן גם אם רמ"י תחליט לשנות את תנאי החכירה ולהתיר מכירת הדירות', אולם אין כל יסוד להניח כי מגבלה משמעותית זאת – שמקורה בהחלטות של גורמי מדינה מכח סמכותם שבחוק – אכן תשונה. ודוק, קביעות אלה לא היו משתנות אף לו היתה החלטת הוועדה המקומית מנוסחת באופן שונה… מדובר במגבלה מובהקת על המקרקעין". 

מגוריט: ההשפעה של ההטבות כבר מגולמת במחיר הזכייה במכרז
באשר להחלטת הוועדה המקומית, קבעה ועדת ערר כי היא דוחה את הטענה לפי נדרש ברור נוסף בפני השמאי המכריע, וקבעה כי הוועדה לא הציגה בפניה כי בשומתו נפל פגם מהותי המחייב התערבות בהכרעה. הוועדה המקומית טענה עוד כי יש לשקלל הטבות מס שהמדינה מקנה לפרויקטים להשכרה כאשר מבקשים לבחון את שווי המקרקעין וכן את התשואה על הנכס בזמן השכירות, המכירה בסופה של השכירות ו"הטבות הניתנות ליזמים לרבות במחיר הנמוך ששולם". מנגד חברת מגוריט טענה כי ההשפעה של ההטבות כבר מגולמת במחיר הזכייה במכרז. 

"הוועדה המקומית לא הראתה כי באופן בו הביא (השמאי המכריע – כ.ק) איזו מטענותיה בעניין זה בפניו, נפל פגם מהותי המחייב התערבות בשומתו או ברור נוסף", קבעה ועדת הערר, אשר כאמור קיבלה את העררים נשוא המחלוקת, וקבעה כי תחשיב השומה יעמוד על התחשיב החלופי שקבע השמאי המכריע. הוועדה המקומית חויבה בתשלום הוצאות בסך 10,000 שקל. 

דניאלה פז-ארז, בעלים ומנכ"ל של חברת פז כלכלה והנדסה והשמאית מטעם חברת מגוריט, מסרה כי: "נטרול החובה לייעד את הדירות להשכרה בעת חישוב ההיטל, הוביל לחיוב לא אמיתי של ההשבחה בפועל. היזם בונה את הפרויקט להשכרה, בעוד שחיוב היטל ההשבחה הינו בהתאם לפרויקט למכירה שהכנסותיו גבוהות מהותית – וכך למעשה החיוב לא שיקף נכונה את הרווח היזמי!  אנו שמחים שוועדת הערר קיבלה את טענותינו בנושא". 

עורכת הדין דפנה תמיר שותפה במשרד  ענת בירן ייצגה את חברת מגוריט בערר. עו"ד ענת בירן, התייחסה להחלטה, ומסרה כי: "מדובר בהחלטה עקרונית וחשובה של ועדת הערר, הקובעת במפורש כי לא ניתן לדרוש היטל השבחה מיזם ולא להתחשב בייעוד האמיתי של הקרקע ושל הפרויקט, במיוחד אם זה פרויקט ביוזמה ממשלתית. שוק השכירות לטווח ארוך צפוי להתפתח בשנים הקרובות כחלופה הולמת למגורים בדירות בבעלות, ויותר ויותר פרויקטים כמו בנדון ייצאו על הפועל, מכאן החשיבות הגבוהה בהחלטת ועדת הערר שמתווה את הדרך למקרים הבאים".

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

לכנס הנדל"ן השנתי | כל בכירי הענף במקום אחד!

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות