banner
רכס לבן // צילום: דב גרינבלט החברה להגנת הטבע
רכס לבן // צילום: דב גרינבלט החברה להגנת הטבע

מחלוקת בנוגע ליישום פיתרון הקרקע המשלימה ברכס לבן

"בלי הקרקע המשלימה אין סיכוי, כך אומר ראש מינהלת התחדשות עירונית בעיר ירושלים על אישור תוכנית רכס לבן. שירה תלמי, מתכננת מחוז ירושלים: "אנחנו בעידן ראשוני של קרקע משלימה, ותמיד צריך להתחיל מאיפשהו". בחברה להגנת הטבע שהתנגדו לתוכנית סבורים שמדובר בטעות חמורה: "בוחנים כרגע את ההחלטה מבחינה משפטית"

אורי חודי 17.01.2021

לאחרונה אושרה תוכנית רכס לבן בירושלים. מדובר בתוכנית ענק הכוללת פוטנציאל בינוי של למעלה מ-5,000 יחידות דיור בחלקה המערבי של העיר ירושלים. לתוכנית הוגשו לא מעט התנגדויות מצד גופי סביבה, וגם מצד יישובים סמוכים כמו המועצה האזורית מטה יהודה ומושב אורה. ההתנגדויות הגיעו לדיון במועצה הארצית לתכנון ובניה ובסופו של דבר הכריעו גופי התכנון בעד התוכנית. בין הטיעונים המרכזיים לאישור התוכנית – העובדה שהיא כוללת קרקע משלימה הדרושה כדי להוציא לפועל פרויקטים של התחדשות עירונית בבירה. פרויקטים שלא יכולים לצאת לדרך מבלי הפיתרון האמור. על פי נתוני מינהל התכנון – בירושלים קיימות נכון להיום 2,663 יחידות דיור שמימושן תלוי בקרקע משלימה במתחם רכס לבן. "מתחם "הנורית" הכולל 926 יחידות דיור, מתחם שטרן 47-65 הכולל 471 יחידות דיור ומתחם שמואל הנביא הכולל 1,090 יחידות דיור. מעבר לכך, התוכנית תסייע להתחדשות השכונות הוותיקות קריית יובל וקריית מנחם" כך נמסר לאחר אישור התוכנית בוועדה הארצית.

השאלה המשמעותית שעומדת עכשיו על הפרק היא – האם אותו מנגנון של קרקע משלימה שמצדיק את אישור התוכנית אכן ישים ואכן יביא לפיתרון להתחדשות העירונית בירושלים. גורמי המקצוע בטוחים שכן, אנשי השטח ספקניים יותר.

עמית פוני, ראש מינהלת התחדשות עירונית ברשות לפיתוח ירושלים מסביר את חשיבות התוכנית: "את רכס לבן מנסים לקדם 20 שנה. ניר ברקת הסכים להוציא את התוכנית מהפריזר בגלל מטה הדיור, ובגלל ההבנה שבלי הקרקע המשלימה במתחם הזה לא תהיה התחדשות עירונית בעיר. מתחמי הפינוי בינוי בעיר נכנסים עם צפיפות גבוהה, ויש גבול לכמה אפשר לעלות לגובה. אין תוכניות לייצר מגדלים של 30 קומות, והצפיפות גם ככה תהיה גבוהה. מעבר לזה, מתחמים כמו רחוב הנורית וכמו שמואל נביא ואחרים שרלוונטיים לנושא הם מתחמים חלשים בירושלים. בלי הקרקע המשלימה אין להם סיכוי. המשמעות תהיה שהם יישארו ככה. אנשים מחכים לפינוי בינוי בשכונות הללו כבר 20 וגם 30 שנה. גם חברתית חייבים להוציא את הדבר הזה לפעול". לגבי ההתנגדויות שהיו לתוכנית והדילמה בין הטבע לפיתוח מסביר פוני כי גם הוא לא שמח על הפגיעה הצפויה בטבע: "תכנון זה איזון, ותמיד צריך למצוא את האיזון הנכון. יש כאן מחיר מאוד כואב שמשלמים, וגם אני הולך עם הילדים למעיינות באיזור ולעין לבן, זה מקומות שכולנו אוהבים. אבל באותו הזמן אין ברירה, המחיר גבוה, אבל זה מחוייב המציאות. היינו שמחים לפתרון אחר אבל זה הפתרון היחידי שאנחנו מכירים להתחדשות העירונית בעיר".

עמית פוני // דרור סיתהכל
עמית פוני // דרור סיתהכל

האם להערכתך מדובר בפיתרון ישים? הקרקע המשלימה? כי זה עוד לא ממש יושם בשום מקום אחר
"היישום הוא מורכב מאוד. קרקע משלימה זה דבר חדש. ההחלטה של רמ"י היא מספטמבר 2017 – במונחי תכנון ובניה זה זמן מאוד קצר. אבל על בסיס ההחלטה הזו יכלנו לקדם תוכניות. כי יש קרקע בקצה הדרך. ועכשיו יגיע שלב היישום – ואחת ההחלטות החשובות שהתקבלו הייתה שיהיה צוות שעוקב ומקצה את הקרקעות על פי התקדמות ופרויקטים שזקוקים לקרקע. לדעתי זה יקרה כי יש את רמ"י, ששינתה דיסקט בעינייני התחדשות עירונית, גם ראש העיר תומך וגם הרשות להתחדשות עירונית. אז אני מעריך שנגיע ליישום בצורה טובה. יש מי שאומר שאפשר לקדם פתרון על ידי מימון של המדינה. כסף כדי להוריד את הצפיפות. אבל מדובר במאות מליונים, אולי יותר ממיליארד, כדי שיהיה אפקטיבי. נכון להיום אין לזה מקור כספי, בטח עם המצב הכלכלי והקורונה. הדבר היחידי שיוכל להביא כסף יהיה שיווק הקרקע, והמסקנה היא שבכל מקרה צריך את הקרקע שם. זה יוביל את התפתחות העיר פנימה ולא החוצה. חשוב שהעיר תמשיך להתפתח ושתהיה עוד התחדשות עירונית, אבל עדיין נדרשת קרקע פנויה מבחוץ כדי למנף ההתחדשות העירונית במרכז העיר".

"היום זה מורכב, אבל זה מה שיש

שירה תלמי, מתכננת מחוז ירושלים במינהל התכנון, סבורה שההחלטה שהתקבלה במועצה הארצית היא ההחלטה הנכונה, לא רק בגלל הקרקע המשלימה הספציפית הזו, אלא גם בגלל העיקרון והרצון להתחיל בתהליך. "קרקע משלימה זה משהו מאוד משמעותי וזה ערך מוסף שגרם לוועדה לדחוף את התוכנית קדימה. אנחנו צריכים עוד שטח לציפוף, נעשתה כאן  עבודה מאוד משמעותית גם בהקשר של שמירת טבע ובכל מקרה אני חושבת שהתוכנית טובה לכשעצמה. אבל הקרקע המשלימה היא גם העיקרון. אנחנו בעידן ראשוני של קרקע משלימה, ותמיד צריך להתחיל מאיפשהו. גם את מחיר למשתכן היה צריך להתחיל במקום כל שהוא והיה על זה המון ביקורת. מקבלי ההחלטות נדרשים להגינות אבל גם לאומץ והחלטיות. תמיד אפשר לחכות ולדחות, אבל אפשר גם להתקדם ולקבל החלטות. אני חושבת שזה מרגיש עכשיו מספיק מגובש כדי שיהיה אפשר להתחיל כאן ולהמשיך הלאה. ועדת הערר גם חיזקה את הוודאות, קבעה תנאים ברורים כמו ועדת מעקב ותנאים להיתרים בשכונה החדשה על בסיס התקדמות הקרקע המשלימה. המשמעות היא שהיתרים יעצרו ברכס לבן אם לא תהיה התקדמות עם הקרקע המשלימה וזה מאוד משמעותי. הדברים באמת קורים, וכל המערכת נרתמת לזה. אני מברכת על זה, וככל שהתוכנית הזו סגורה וברורה זה ישמח אותי כי זה חיוני מאין כמוהו". 

שירה תלמי באבאי מתכננת מחוז ירושלים // צילום: אלידור חדד
שירה תלמי באבאי מתכננת מחוז ירושלים // צילום: אלידור חדד

ומה על עלות הפיתוח הגבוהה שם במתחם? האם זה עדיין יאפשר קידום של התוכנית עם קרקע משלימה? הרי היזם הוא זה שנושא בתשלום.
"עלות הפיתוח תהיה גבוהה, זה נכון. אבל גם מחירי הקרקע שם יקרים וזה יפצה על זה. מצויין שקרקע עם עלות גבוהה תהיה קרקע משלימה. אנחנו בתחילת העידן הזה של הקרקעות המשלימות. אני מקווה שבהמשך הדרך מדינת ישראל תתאפס על עצמה ויהיה יישום הרבה יותר משמעותי של התחדשות עירונית, ולא פריצה לשטחים פתוחים. אני מקווה שזה ישתכלל, ובסוף, מקרקע משלימה נגיע למצב שיעבור ממש כסף מהמדינה לפרויקטים האלו.  היום לא מסוגלים לתת כסף ליזמים. זה לא נראה טוב. אבל זה הכי הגיוני לעשות את זה בהתחדשות עירונית. היום זה עוד לא אפשרי, אבל אולי בעתיד. היום הקרקע המשלימה זה הכי טוב שיש לנו. אי אפשר לשבת על הגדר, ואנחנו עושים את כל המאמצים כדי שזה יעבוד. בהמשך אני מקווה שיהיה מתוחכם יותר ואלגנטי יותר. היום זה מורכב, אבל זה מה שיש". 

"בעלי הדירות יצטרכו לשים לב מי מטפל בנושא כדי שישמרו על הזכויות שלהם"

עו"ד יניב לאור, ממשרד עו"ד לאור גבאי העוסק בהתחדשות עירונית בירושלים סבור אף הוא שמדובר במהלך חשוב. "יש שכונות שלמות שצריכות לעבור התחדשות עירונית, עם אוכלוסייה ברמה סוציו-אקונומית נמוכה. אלו שכונות בלי שטחים ציבוריים בכלל. יש פרויקטים שהתקדמו, וחתמו, אבל אין לאן ללכת משם. אם יפנו את הבניינים, זה מאות דיירים כי מדובר בבלוקים מאוד עמוסים וצמודים, ופשוט אין איפה להכניס את האנשים אחרי סיום הבניה. אגב, גם בזמן הבניה עשויה להיות בעיה, למצוא שכירות לכולם, אבל זה עוד ניחא ויהיה אפשר למצוא פיתרון. פשוט אין מספיק עתודות קרקע או תשתיות שיכולות לספוג את המספר הגדול של הדירות החדשות שאמורות להיבנות במתחמים האלו. מדובר בשכונה שלמה שצריכה לעבור פינוי בינוי. הפתרון של רכס לבן, זה הפיתרון של ההתחדשות העירונית". לגבי היישום בפועל של הקרקע המשלימה, שכאמור עוד אין ממש ניסיון אמיתי בתחום, אומר עו"ד לאור: "זה מסובך, ועוד לא יודעים איך יעבוד, זה נכון. אבל הפתרון הוא מצויין. הקרקע ברכס לבן הרבה יותר יקרה ויכולה להכיל את הפרויקטים. אגב, יהיה כאן עוד אתגר – ההחלטה מי יעבור לדירות חדשות ברכס לבן ומי יישאר בשכונה המקורית תהיה לא פשוטה. בעלי הדירות יצטרכו לשים לב מי מטפל בנושא כדי שישמרו על הזכויות שלהם. השמאים בפרויקטים השונים יצטרכו לאזן בין הדיירים ליזם בחלוקת דירות התמורה בכל הקשור למיקום. אבל בשורה התחתונה – זה מחוייב המציאות, בלי זה – אין שטחים אחרים ואין פיתרון אחר לפינוי בינוי בשכונות האלו".

עו"ד יניב לאור // צילום: דור פזואלו
עו"ד יניב לאור // צילום: דור פזואלו

"זה הזמן לקדם מה שאפשר, וקרקע משלימה זו החלופה הרחוקה ביותר"

בזמן שאנשי התכנון וגורמים נוספים מסתכלים על הקרקע המשלימה כפתרון ישים ורלוונטי לעתיד הקרוב, יש גם מי שמטיל ספק בנושא. מדובר בעיקר ביזמים ואנשי מקצוע הפועלים בשטח. 

"אני לא מאמין בקרקע משלימה", כך אסף סימון, מנכ"ל אפריקה התחדשות עירונית, "כל פרויקט שתלוי בקרקע משלימה, אני משחרר אותו ולא בודק. לדעתי זה מקסם שווא". החברה בהובלת סימון פועלת נכון להיום גם בירושלים, והחברה מקדמת מספר פרויקטים של פינוי בינוי בעיר. בין היתר מדובר בפרויקט רחב היקף ברחוב בן זכאי בקטמונים, פרויקט ברחוב בוליביה בקרית יובל ופרויקט נוסף ברחוב סן מרטין שנמצא לקראת קבלת היתר בניה. "הנושא של קרקע משלימה זה משהו שאומרים לכל הפרויקטים התקועים, אבל אני עוד לא ראיתי קרקע משלימה אחת שיצאה לפועל. יש את הדוגמא בקרית משה, אבל המנגנון הזה כל כך קשה ומורכב, ואני לא מאמין שיהיה אפשר לישם אותו. במקביל, אני גם חושב שבירושלים יש עוד מקום, אני חושב שהעיר עוד לא מיצתה את מלוא הפוטנציאל המקומי כדי עכשיו ללכת לקרקעות משלימות. צריך להיות יותר פרקטיים בתוך העיר. לדעתי, יש מתחמים שיכולים לעבוד ללא קרקע משלימה. אז שיקחו מחויבות על המתחמים האלו, ויקדמו אותם. אני חייב להגיד שכבר היום יש מחויבות רצינית בעיר, ויש מול מי לעבוד. הפרויקטים מתקדמים מהר. אבל אולי את מה שאפשר בלי קרקע משלימה כדאי לקדם אפילו מהר יותר. אחר כך, נלך לקרקע משלימה. צריך גם לזכור שאנחנו בתקופה של חילופי מנהל ברשות מקרקעי ישראל, השר עומד להתחלף כי יש בחירות באופק, וזה לא הזמן לפזר מקסמי שווא. זה הזמן לקדם מה שאפשר, וקרקע משלימה זו החלופה הרחוקה ביותר".

אסף סימון // צילום דרור סיתהכל
אסף סימון // צילום דרור סיתהכל

גם בחברת אזורים, הפועלת בבירה ומקדמת פרויקטים במסגרת התחדשות עירונית, לא מתרגשים מאישור התוכנית וההבטחות לקרקע משלימה. מאיר שמחה, סמנכ״ל הנדסה ותכנון באזורים מסביר: "מדברים על קרקע משלימה הרבה פעמים ובכל מיני מקומות. אנחנו מנסים להתרחק מזה איפה שלא חייבים. זה תחום שמעורבת בו גם רשות מקרקעי ישראל שעוד לא מבטיחה הקרקע או המחיר. אומרים שמגרש יכול להגיע ל-20% משווי הקרקע, אבל אפשר להחליט שגם יותר. הוודאות לא גבוהה באופן כללי. אולי בירושלים פיתחו מנגנון עם יותר וודאות, אבל נכון לעכשיו ממה שאני מכיר זה בעייתי וחייבים ודאות ליזם. כשאתה מקדם פרויקט היום, אתה צריך לדעת מתי הקרקע תהיה שלך, איך אפשר להבין את זה היום? האם יודעים לתת לך את הוודאות הזו? זה משהו שלא פתור באמת. יש לנו לא מעט פרויקטים בירושלים וזו רשות שבאמת נוח לעבוד איתה. מאוד ברורים במה שאומרים, מנסים לייצר ודאות ואנשי המקצוע  מאוד נגישים ומקבלים תשובות מהר. אבל בכל הקשור לקרקע משלימה – חייבים לייצר ודאות יותר גבוהה. הרעיון הכללי הוא מבורך, כי לא סתם מרחיבים העיר החוצה, אלא עוזרים לאנשים בבתים ישנים להתחדש. הרבה פעמים אלו שכונות קשות יותר והעזרה כאן היא לאוכלוסיה פגיעה יותר. הסבסוד בקרקע – מגיע לאוכלוסייה שזקוקה לזה. אבל הישימות עוד מעלה לא מעט שאלות. בתור יזמים, חייבים תשובות מראש".

מאיר שמחה // צילום: תמר מצפי
מאיר שמחה // צילום: תמר מצפי

"לפיתוח ולבנייה ברכס לבן, מחיר סביבתי גבוה מאוד"

כאמור, התוכנית כבר אושרה, ועכשיו הגלגלים יתחילו להסתובב. רוב ההתנגדויות נדחו בוועדה אבל לא בטוח שהמילה האחרונה עוד נאמרה. 

בחברה להגנת הטבע, בין המתנגדים הבולטים לתוכנית, טוענים כי השיקולים לאישור התוכנית, כמו למשל קרקע משלימה לא מספקים תשובה מספקת. יו"ר ועדת הערר עצמה, אותה ועדה שאישרה את התכנית, פתחה את נימוקיה במילים הבאות – 'אין מחלוקת כי לפיתוח ולבנייה ברכס לבן, מחיר סביבתי גבוה מאוד'. אנחנו סבורים כי הדברים שלה, מדברים בעד עצמם". במקביל, מסרו מהחברה להגנת הטבע לאחר אישור התוכנית כי: "אנו אנחנו בוחנים כרגע את ההחלטה מבחינה משפטית", מה שמאותת שייתכן ולא מדובר בסוף פסוק.

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

מחירי הדירות עלו ב-0.1 אחוז

מדד מחירי העסקאות לחודשים מרץ אפריל: מחירי הדירות החדשות ירדו בחודשים ב-0.8% והשלימו ירידה של 0.9% לעומת התקופה...
כרמלה קופר 15.06.2021
נשמח לדבר אתך
נגישות