רוני מזרחי // צילום: עזרא לוי
רוני מזרחי // צילום: עזרא לוי

מדד מחירי הדירות: תיבת הפנדורה נפתחה מחדש

"נתוני השנה האחרונה, מחוזקים בנתוני המדד האחרון, מחייבים את כולנו בחשיבה מחודשת. העובדה שרמות המחירים זינקו בממוצע ב-2.6 אחוזים ובמחוז תל אביב ב-3.4 אחוזים אומרת דרשני"// דעה

מגדילים 16.12.2019

רוני מזרחי // עזרא לוי

מאת: רוני מזרחי

בדיוק כמו בטרגדיה היוונית, תיבת הפנדורה של תדלוק מחירי הדיור נפתחה מחדש. אם אשתקד עוד האמין מישהו שסחרחרת המחירים שאפיינה את העשור הקדום נעצרה, הרי שבאו המדדים של השנה האחרונה, ובמיוחד הרבעונים האחרונים, וטפחו על פניהם של כל האופטימיים, שלא לאמר נאיביים.

נתוני השנה האחרונה, מחוזקים בנתוני המדד האחרון, מחייבים את כולנו בחשיבה מחודשת. העובדה שרמות המחירים זינקו בממוצע ב-2.6 אחוזים ובמחוז תל אביב ב-3.4 אחוזים אומרת דרשני. לשם המחשה, 3.4 אחוזים בתל אביב, בה רמת המחירים הממוצעת הינה 39 אלף שקלים למ"ר, הינם שווי ערך לכ-150 אלף שקלים תוספת לדירה.

 מדובר, ללא ספק, במגמה לא מקרית. היא נובעת בראש וראשונה מהעובדה שלמרות המאמצים הגדולים, לכאורה, של הממשלה, להגדיל את התחלות הבנייה, נושא זה נכשל כישלון חרוץ, התחלות הבנייה עומדות בקושי רב על כ-45 אלף, כ-20 אחוזים פחות מאשר לפני כשנתיים(אז עמדו על כ-53 אלף לערך), וזאת בזמן שהביקושים הכבושים בשוק רק הולכים וגדלים.

מדינת ישראל ייחודית בקצב גידול האוכלוסייה שלה, הגבוה ביותר בעולם המערבי ומהגבוהים ביותר בעולם, כשתוך 5-6 שנים נחצה את ה-10 מיליון תושבים ותוך 25-30 שנה האוכלוסייה תוכפל לכ-16-18 מיליון. נתונים "יבשים" אלה מסבירים הכל. הפער בין היצע התחלות הבנייה המדולדל לבין הביקושים רק יילך ויגדל, מה שימשיך לתדלק את מחירי הדיור יותר ויותר, עד לסכנת התפוצצות של ממש, נדל"נית, כלכלית וחברתית.

את תרחיש האימים הזה צריך למנוע מהר, כאן ועכשיו. הפעולה הראשונה שעל הממשלה לעשות חייבת להיות משולבת: מחד גיסא להוריד מעל סדר היום את מחיר למשתכן כלב ליבו של שוק הדיור ולהחזיר אותה לממדיה הטבעיים, תכנית נישה נקודתית. מאידך גיסא על הממשלה לייצר מנופי צמיחה אפקטיביים.

ראשית דבר, לעצור אחת ולתמיד את המצב האבסורדי שלפיו ל"קליקה" מצומצמת ביותר של מספר קבלנים ויזמים, יש שליטה על הענף כולו, מה שהופך את מכרזי ממ"י לפיקציה ומתדלק את רמות המחירים. רק הכנסת עוד מאות רבות של קבלנים בינוניים וקטנים לתוך המעגל, תביא גם לתעסוקה של עוד רבבות עובדים בענף, תאזן ואף תוריד את רמות המחירים, תגדיל את קצב התחלות הבנייה ותביא את המשק הישראלי כולו לתנופה מחודשת.

בד בבד לפעולה משולבת זו, יש מקום לשקול מחדש את כל נושא עצירת תמ"א 38 בפרט וההתחדשות העירונית בכלל. לא ייתכן שבמדינה כה קומפקטית, בה מרוכזים במקומות ידועים מאות אלפי יחידות דיור שנבנו במהלך המאה הקודמת במאות שיכונים, ואשר יפה שעה אחת קודם לסלק אותם לאנחות ולהקים במקומם כמיליון(!) דירות חדישות במגדלים מודרניים, לא ייתכן שפעולה מתבקשת שכזו אינה מתבצעת לאלתר.

קל וחומר בפריפריה, המתפוררת והולכת, וחשופה יותר מתמיד לרעידות אדמה קטלניות. אין לי ספק שמי שירצה להתגבר על הבעיה הידועה של קרקע חסרת ערך, מה שהופך את הפריפריה ללא כלכלית עבור היזמים, יידע גם יידע להתגבר על בעיה זו. ישנם אינספור פתרונות יצירתיים לכך, בין אם מדובר בקרקע משלימה, הענקת זכויות ליזמים היכן שיש שיכונים, קידום מתחמים עם שימושים מעורבים והיד עוד נטויה.

נושא כאוב נוסף הינו משקיעי הנדל"ן שרובם ככולם ברחו לאנחות. אם בראשית הקדנציה של כחלון, ב-2015, הם מנו כשליש משוק הדיור, הרי שכיום הם מהווים בקושי שמינית ממנו, וגם שמינית זו הינם בדרך כלל משקיעים קטנים יחסית, רובם הגדול ישראלים. משקיעים זרים, כידוע, עברו רובם ככולם לארצות שמעבר לים, שם כנראה יודעים טוב יותר להעניק להם הטבות, החל מפטורים במיסוי וכלה בדרכונים(!). אצלנו, לעומת זאת, הם קיבלו פנים חמוצות. 

ועל טכנולוגיה ובטיחות בענף כבר דיברנו? בשנה האחרונה לבדה הכשרנו בלשכת הקבלנים עשרות רבות של ממוני בטיחות ופעלנו גם לקידום כל נושאי הבטיחות באתרי הבנייה, כמו גם שיפורים טכנולוגיים. אין לי ספק שככל שהענף יהפוך ליורת טכנולוגי, כולל הכשרת יוצאי צבא והענקת הטבות מפליגות, כך גם יתייחסו כל מקבלי ההחלטות לשוק הדיור כולו ביתר רצינות ויבינו שהוא, הוא, הקטר המוביל של כלכלת ישראל ואין בילתו!

*כותב המאמר רוני מזרחי הינו נשיא לשכת הקבלנים ובעלי קבוצת "מזרחי ובניו"

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות