כעבור 6 שנים: התקבלה תביעה שהגישו 21 מתוך 24 בעלי דירות בבניין מגורים בחולון לאישור פרויקט תמ"א 38. בין היתר, המתנגדים טענו כי לא הבינו את ההסכם עם היזם כי הם דוברי השפה הפרסית וכן, כי התקנת פיר מעלית תפגע בערך דירתם
את התביעה הגישו 21 בעלי דירות מתוך 24 דירות בבניין משותף ברחוב צאלים בחולון כנגד בעלי הדירות המסרבים לחתום על הסכם לקידום פרויקט תמ"א 38 בבניין.
מהתביעה עולה כי בתחילת שנת 2016 נציגי בעלי הדירות בבית המשותף החלו לנהל משא ומתן עם חברת אביב תמ"א 38 ונכסים בע"מ. בדצמבר אותה שנה התקשרו מרבית בעלי הזכויות בבניין והיזם בהסכם במסגרתו הוא התחייב בין היתר, להרחיב את יחידות הדיור בבית המשותף בשטח של כ-25 מטר, כולל בניית מרחב מוגן דירתי (ממ"ד) ומרפסת שמש צמודה; להקים שלוש מעליות בבית המשותף (לכל אחת מהכניסות), לרשום עבור כל אחד מבעלי הזכויות בבית המשותף חניה צמודה וכן לבצע החלפת תשתיות הביוב, מים וחשמל בבית המשותף.
על סמך ההסכמות האמורות הגיש היזם בפברואר 2017 בקשה למתן היתר בנייה לביצוע העבודות במקרקעין, בגינה הנתבעים לא הגישו התנגדויות במועד. במאמר מוסגר יצוין כי לתכנית הוגשו מספר התנגדויות שלא על ידי הנתבעים, אך הן הוסרו במסגרת הסכם גישור בין היזם למתנגדים. היתר בנייה בתנאים נמסר ליזם בחודש יוני 2019, אולם על מנת להוציא אותו מהכוח אל הפועל היה עליו להגיע להסכמות עם יתר בעלי הדירות שהתמידו בסירובם.
עם חלוף השנים וכאשר הבינו כי ההידברות עם המתנגדים אינה צולחת, החליטו בעלי הדירות בבניין להגיש תביעה בפני המפקח על רישום המקרקעין בה הוא מתבקש לאשר את ביצוע העבודות.
בכתב התביעה המתוקן ביקשו התובעים לאשר ביצוע עבודות חיזוק מבנה והרחבה בבית המשותף, לרבות אישור גריעת שטח מדירות הנתבעים לצורך ביצוע הפרויקט וזאת, בהתאם להסכם התמ"א בצירוף פרוטוקול האסיפה הכללית שקיבלו הסכמה של למעלה מ-85% מבעלי הדירות ובעלי הזכויות ברכוש המשותף של הבית. באשר לגריעה המדוברת נטען כי לצורך ביצוע הפרויקט ובניית פיר מעלית לבניין, אין מנוס מגריעת חלק מזערי ממבואת הדירות בגודל של כמטר מרובע אחד וכנגד גריעה זו תינתן לבעלי הדירות תוספת שטחים מעבר לאלו הניתנים בפרויקט תמ"א 38/1 רגיל.
מנגד טען אחד הנתבעים בכתב ההגנה כי בשל הקושי שלו בשליטה בשפה העברית, הוא לא הבין את התכנית המוצעת על ידי היזם, והוא התבקש על ידי התובעים לחתום מבלי שניתנו הסברים על מהות התוכנית. משכך התבקש, בין היתר, לחייב את היזם להסביר לו את מהות ההסכם בשפה הפרסית, לחלופין לממן עורך דין שיבהיר לו את מהות ההסכם ולאפשר לנתבע להגיש התנגדות ככל וימצא לנכון לעשות זאת.
נתבע נוסף המחזיק בשתי דירות בבניין, טען להגנתו כי מיקום המעלית בפרויקט מחייב לקיחת שטח מתוך אחת הדירות שלו ומאחר והוא שיפץ אותה במאות אלפי שקלים, אזי משמעות העבודות הינן פגיעה רחבה בדירה וירידה בערכה. כמו כן נטען שמיקום המעלית המתוכנן אינו סביר ומשאיר מקום צר מאוד ביציאה וכי מרפסת השמש מוקמה בתוכניות באזור בו אין נגישות מספקת מהדירה.
לאחר ששמע את טענות הצדדים החליט המפקח אורי שלומאי לקבל את התביעה. בפסק הדין הוא נימק: "לא מצאתי בטענת הנתבע שלא הוסבר לבעלי הדירות, שהינם דוברי שפות שאינן עברית, אודות ההסכם כדי לאיין את תוקפו. בכל הכבוד, דרישה לתרגם את ההסכם צריכה לבוא מצד בעלי הדירות עצמם ולא מצידם של התובעים, ואין לבעלי הדירות להלין אלא על עצמם. לראייה, שב"כ בעלי הדירות סירב להחתים את הנתבע עד שיוסבר לו טיב ההסכם בשפה הפרסית. בהקשר זה אומר, שבעניינו של הנתבע אכן הוריתי לתובעים להפגישו עם עו"ד דובר השפה הפרסית, ועל כן, כל טענה במישור זה של אי הבנת ההסכם דינה להידחות".
גם הטענה ההגנה לפיה ביצוע העבודות יוביל לגריעה מהדירות בבניין נדחתה: "לא נמצא שהנתבעים הרימו את הנטל להראות שהתכנית על בסיסה התבקש לאשר את העבודות היא בלתי סבירה על פני יתר החלופות שהוצגו.
בשים לב כי הבית המשותף אינו בית סטנדרטי – הוא מעין בניין רכבת הכולל שלוש כניסות ומספר דירות מטיפוסים שונים, בהינתן כי במסגרת התכנית יש לשמור על כללים שונים כגון חזית אחידה, אי חריגה מקו בניין וכיו"ב, חניות צמודות המובטחות במסגרת העבודות ובהינתן גם כי בניית מבנה למעלית חיצונית כלל לא הוכחה כהיתכנות סבירה (תכנונית וכלכלית) ואף לא הוכחה כבהכרח מטיבה עם בעלי הדירות – יש להורות כי התכנית מושא הבקשה כפי שהוגשה לתיק המוצגים מטעם התובעים עונה על הצרכים של בעלי הדירות באופן סביר, בהתחשב בכלל הנסיבות האמורות, ולא עלה בידי הנתבעים להוכיח כי החלופה המוצעת על ידם עדיפה יותר מזו של התובעים".
המפקח הורה לנתבעים לחתום על ההסכם עם היזם, כולל על כלל המסמכים עליהם חתמו יתר בעלי הדירות ולרבות מסמכים עתידיים לצורך ביצוע ההסכם וזאת תוך 10 ימים מיום המצאת פסק הדין. במידה ולא יעשו זאת, הוסמך בא כוחם של התובעים לעשות זאת בשמם.
באשר לסוגיית ההוצאות – המפקח החליט לפסוק לנתבעים הוצאות על הרף הנמוך כשהוא מציין כי התחשב בעובדה שהליך החתימות לא היה מסודר דיו ובכך שהיזם לא העיד למרות שהגיש תצהיר וניתנו החלטות רבות בעניין זה.
המפקח הורה כי כל אחד משני הנתבעים יפצה את התובעים בהוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בסכום של 5,000 ₪.
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
