רוצים לקדם פרויקט פינוי בינוי בבניין? כך תדעו מהו סדר הפעולות הנכון, על מה צריך להקפיד כאשר בוחרים יזם ומה הקשר של מפקח בנייה לכל התהליך – המדריך לדיירים
מאת: עו"ד ירון טיקוצקי ועו"ד בת-אל עובדיה*
ישראלים רבים מכירים את המציאות הזו: הבניין ישן, חדר המדרגות ראה ימים יפים יותר בשנות ה-60', הקירות מתקלפים וערך הדירות יורד משנה לשנה. יש מי שמתייאש מהמצב ומוצא דירה בבניין חדיש יותר, יש מי שבוחר שלא לעשות דבר – ויש בעלי דירות שבנקודה הזו מחליטים ללכת על האופציה של "פינוי בינוי". מדובר בתהליך שנעשה במסגרת המגמה הנדל"נית של "התחדשות עירונית". תהליך זה למעשה אומר כי הבניין ייהרס מהיסוד, כל בעלי הדירות יפונו למבנה חלופי (עד שתסתיים הבניה) – ובמקום הבניין הישן ייבנה בניין חדש יותר, שלרוב יהיה גבוה משמעותית מהקודם ויכיל מספר דירות רבות יותר. הבניה אמנם תיקח זמן, אבל כשתסתיים – כל בעלי הדירות המקוריים יקבלו דירות חדשות.
מה ההבדל בין תמ"א 38/2 לפינוי בינוי?
רבים נוטים לחשוב כי פרויקט תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה) זהה במהותו לפרויקט "פינוי-בינוי". מחשבה זו היא מוטעית. מדובר בשני מסלולים שונים של "התחדשות עירונית", שהדמיון ביניהם בא לידי ביטוי בכך ששניהם מאפשרים לנו להחליף בניינים ותיקים ורעועים בבניינים עמידים, מודרניים יותר, כאלה המשפרים את איכות חייהם של בעלי הדירות המתגוררים במתחם. על מנת להוציא לפועל פרויקט פינוי-בינוי יש צורך בהסכמה של לפחות 80% מבעלי הדירות במתחם, שבבעלותם 75% מהרכוש המשותף הצמוד לדירותיהם. תכנית פינוי-בינוי הינה תכנית במסגרת מתחם שלם, ולעתים קרובות אף שכונה שלמה. על מנת להכריז על מתחם כמיועד לפינוי בינוי יש צורך בתוכנית החלה על מינימום 24 יחידות דיור בנויות. בניגוד לתוכנית פינוי-בינוי, תמ"א 38/2 חלה במסגרת הבניין הבודד.
הבדל נוסף בא לידי ביטוי בעקבות השוני בהיקף הבנייה. כפועל יוצא, הדבר יביא לשוני בתוספות הניתנות בזכויות הבנייה הן לבעלי הדירות והן ליזם במסלולים השונים. ככלל, רשויות מקומיות יעדיפו מסלול פינוי-בינוי על פני תמ"א 38/2, מפני שמסלול זה מטיל על היזם מטלות ציבוריות אשר משדרגות ומרחיבות גם את התשתיות במתחם, המרחבים הציבוריים, מוסיף מוסדות קהילתיים ומבני ציבור ובכך למעשה משדרג את איכות החיים לרווחתם של כלל התושבים במתחם/בשכונה. הבדל נוסף הוא שפינוי בינוי, שלא כמו תמ"א 38/2, מצריך הכנת תכנית בניין עיר ספציפית חדשה למתחם (תכנית מפורטת).
עוד דבר שחשוב לדעת – לאור השוני בהיקף הבנייה כאמור, פרק הזמן בו מסתיימים פרויקטים של פינוי-בינוי ארוך מזה של תמ"א 38/2.
מה צריך לעשות ולבדוק לפנות שחותמים עם יזם?
עוד לפני מציאת היזם, יש כמה שלבים שחשוב להקפיד לעשות:
גיבוש והקמת נציגות
הדבר הראשון שמומלץ לבעלי הדירות לעשות הוא להגיע להבנות בינם לבין עצמם בנוגע למספר הבניינים אשר יכללו במתחם. לאחר שבעלי הדירות הגיעו להסכמות בנוגע למספר הבניינים, ובטרם חתימה על מסמך העלול להביא לכדי התחייבות משפטית מול היזם, על בעלי הדירות המתגוררים במתחם לקיים אסיפת דיירים ולמנות נציגות מכל בניין. נציגות זו היא הגורם שתפעל מול כל הגורמים הנוגעים בדבר. כמו כן, יש להסמיך את הנציגות לבצע את שלל הפעולות הנדרשות על מנת לקדם את הפרויקט, תוך שהנציגות היא זו שתפעל במטרה לאתר את היזם הראוי לביצועו.
בחירת עו"ד וחתימה על מסמכי טרום-הסכם
לאחר מינוי הנציגות, מומלץ לבחור עו"ד הבקיא בעסקאות מסוג פינוי-בינוי, עם ניסיון מוכח, ולהתקשר עמו על מנת שייצג את בעלי הדירות בפרויקט. מומלץ שלא לחתום על מסמכים המקנים זכויות ו/או מגבילים את יכולת המו"מ של הדיירים. עם זאת, ניתן לחתום על מסמך כוונות על מנת לסייע בקידום הפרויקט תוך שהיזם מוגבל בזמן לתחילת ביצוע. כמובן, בליווי עו"ד.
בחירת היזם
לאחר בחירת עו"ד הבקיא בתחום, השיטה הרווחת היא שעורכי הדין בתיאום עם בעלי הדירות יפנו למספר יזמים בפניה להציע הצעות לביצוע הפרויקט. בהצעה, עורכי הדין יבקשו מהיזמים לענות על שאלות, בין היתר לעניין התמורה, הבטוחות השונות, לוחות הזמנים וכיו"ב, אשר יסייעו לבעלי הדירות בבחירת ההצעה המשתלמת ביותר עבורם. בעלי הדירות יבחנו את הצעות היזמים ולפי ההסכמות עם היזם אשר נתן את ההצעה המשתלמת ביותר לדעת הדיירים, יוכלו לבחור ביזם המתאים להם. כאן המקום לציין שרצוי שבעלי הדירות יחד עם העו"ד יבחנו הצעות רבות ככל הניתן, ממספר רב של יזמים, על מנת לעשות את הבחירה המושכלת ביותר.
דגשים חשובים בשלב בחירת היזם
בבחירת היזם יש לשים דגש על העקרונות הבאים, תוך התייעצות עם עו"ד בעלי הדירות:
בחירה נבונה של יזם מתאים היא קריטית מאוד, שכן, ניתן לראות בערים שונות מיזמים רבים זה לצד זה, בעוד אחד עומד במצב זהה לאורך זמן רב והאחר מבוצע וקרוב לסיום. הנזק לכל דייר במיזם "תקוע" כולל את אובדן שכר הדירה, קושי רב בגיוס שוכרים מכיוון ואין ביקוש רב למגורים באתר בנייה, הוצאות משפטיות רבות לשם ליבון מחלוקת משפטית, ככל ותהיה וכמובן, אובדן התשואה.
לא לשכוח מפקח – עוד לפני בחירת היזם
פיקוח הנדסי מהווה מרכיב חיוני בפרויקט, החל משלב ההתקשרות מול היזם ועד לתקופת הבדק לאחר סיום הבנייה בפועל. לאור מורכבות הפרויקט, עולה חשיבותו של מפקח עבור בעלי הדירות. מלבד תפקידיו החשובים והברורים של המפקח במסגרת פיקוח על בניית הפרויקט, ובפרט בניית דירות התמורה, מסירת הדירות לבעלי הדירות ופיקוח על הליקויים – למפקח יש תפקיד חשוב גם בשלב המו"מ, בטרם חתימה על הסכם פינוי בינוי. המפקח מטעם בעלי הדירות יבדוק את המפרט הטכני המצורף להסכם וכן את התכניות (ככל ויצורפו) וינהל מו"מ מול היזם בקשר לנוסחו של המפרט הטכני, רמתו ואיכותו, וגם יכול לנסות ולשפרו. בשלב מאוחר יותר, המפקח יוודא כי התוכניות המוגשות לעירייה חופפות את המפרט הטכני אותו הציג היזם לדיירים במעמד חתימת ההסכם. ומי משלם על המפקח? נהוג כי היזם נושא בעלויות המפקח ובשכר טרחתו.
נוכחות נציגות בעלי דירות במו"מ – חיונית
לאחר השלבים הנ"ל, מתחיל מו"מ בין עורכי הדין של היזם לעורכי הדין של בעלי הדירות על נוסח הסכם ההתקשרות מול היזם (הסכם הפינוי בינוי). במהלך המו"מ עולים נושאים מסחריים רבים ולנוכח עובדה זו, נוכחות של נציגות בעלי הדירות בשלב המו"מ בליווי עוה"ד מטעמם, חשובה מאוד. ככל והנציגות תהיה מעורבת ופעילה, הדבר יסייע בקידום הפרויקט ביעילות ובשקיפות אל מול יתר הדיירים והיזם.
*כותבי המדריך: עו"ד ירון טיקוצקי, מומחה בדיני נדל"ן ושותף מייסד במשרד עוה"ד דורון, טיקוצקי, קנטור, גוטמן, נס, עמית גרוס ושות' ועו"ד בת-אל עובדיה, מומחית לנדל"ן במשרד.
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
