אופיר יוספי קבוצת יחד // יחצ

"גם אדם שלא בנה פרגולה בחייו יכול להיות יזם תמ"א"

עו"ד אופיר יוספי, סמנכ"ל "קבוצת יחד", חושף את הפער בין הכרזות הרשויות המקומיות לבין יישום פרויקטים להתחדשות עירונית בפועל, יוצא נגד תופעת היזמים "החאפרים" בשוק ומספק פתרונות להסרת חסמים. בראיון ל"מגדילים", הוא אומר: "נוצרה תופעה שלמה ומסוכנת של סחר בפרויקטים"

כרמלה קופר 16.09.2018

כיצד היית מסכם את השנה החולפת בתחום ההתחדשות העירונית?
"אתחיל מהסוף – המצב לא טוב. בלשון המעטה. יש הרבה הצהרות מפוצצות של גורמים שונים, כוונות, תוכניות, שאיפות ומה לא. בשטח המצב מקרטע. במצב נורמלי,  פרויקט מסוג תמ"א 38 חיזוק ותוספות או הריסה ובניה אמור לקבל היתר בניה תוך מקסימום 3 חודשים. בפועל- במקרה הטוב, ברשויות "יעילות" זה לוקח שנה וברשויות אחרות זה יכול לקחת גם שנתיים. זה אבסורד שאין כמותו. דרך החתחתים שצריך לעבור יזם, על מנת לקבל היתר בניה ל-8 יחידות דיור חדשות בפרויקט של חיזוק ותוספות, היא לפעמים קשה הרבה יותר מלקבל היתר בניה לבניין חדש בן 30 קומות. זה מצב בלתי מתקבל על הדעת.

"גם חוסר הוודאות התכנונית הוא דבר שלא קיים במדינות אחרות בעולם. אצלנו רשות יכולה תוך כדי תנועה לשנות את זכויות הבניה ואת כללי המשחק, אפילו שקיבלת תיק מידע עם סל זכויות מסוים".

אז החסם המרכזי הוא העיריות?
"ברעננה למשל, היה ניתן להוסיף 3.5 קומות. הרציונל הוא שברעננה יש המון בנינים עם גגות תפוסים, שאינם מהווים רכוש משותף אלא צמודים לדירות הגג. בניינים מסוג זה, אינם כלכליים ולכן הרשות העניקה קומה נוספת. לפני כשנה וללא הודעה מוקדמת, העיריה החליטה על הורדת הקומה השלישית. יזמים רבים שחתמו עם דיירים בהתבסס על כך שניתן להוסיף 3.5 קומות, גילו כי ביום בהיר אחד ירדה להם קומה. זה יצר מצב שכל הפרויקט הפך ללא כלכלי ופשוט נתקע, לאחר שנים שניסו לקדם אותו, ולאחר הוצאות של מאות אלפי שקלים מצד היזמים, ולעיתים שנים של בזבוז זמן במשא ומתן בין היזם לדיירים. רעננה היא רק דוגמא, יש עוד מקרים בעוד רשויות.  

"באחת מערי המרכז, לדוגמא, העיריה יצאה בהצהרה מפוצצת על גיבוש תוכנית מקיפה להתחדשות עירונית בעיר. בין ההצהרות הדרמטיות, לבין מה שהתוכנית מכילה בפועל, לא רק שאין עידוד התחום, אלא יש עצירה שלו. בהרבה רשויות תחום ההתחדשות העירונית נעצר כמעט לגמרי. בנס ציונה, שם ערכי הקרקע די טובים, ראש העיר אינו מקדם התחדשות עירונית כמעט בכלל, כך גם בגבעתיים, היכולת להניע פרויקט בסדר גודל קטן עד בינוני כמעט ואינה קיימת, וגם אם כן – התהליך יכול לקחת מספר שנים. בהרצליה עצרו לגמרי את הבקשות להיתרי בניה במרכז העיר. וזו רשימה חלקית בהחלט.

כחברה שמקדמת מעל ל-20 פרויקטים בכל אזור המרכז, וכמי שמוציאה את היתרי הבניה בעצמה, אני יכול לקבוע בוודאות- הבירוקרטיה עדיין חוגגת. ובגדול".

מה לגבי היזמים?
"אחד מהגורמים המשמעותיים שמקשה על קידום פרויקטים הוא היזמים עצמם. לצערי הרב, לתחום ההתחדשות העירונית אין שום חסמי כניסה למקצוע. כל אחד יכול לקום בבוקר, בין אם הוא נהג מונית או בעל מאפיה ולהחליט שהוא יזם של תמ"א (בלי לפגוע בהם רק לצורך ההמחשה כמובן, גיסי בעל מאפיה וגיסי האחר נהג מונית…)

נוצרה תופעה שלמה ומסוכנת של סחר בפרויקטים. ולמה הכוונה? אותו בעל מאפיה עושה מצגת יפה, ואפילו מקים אתר אינטרנט. לדבר יפה הוא יודע. ואפילו מגיש קרואסונים חמים בישיבת דיירים. הוא מחתים אותם, ואומר לעצמו רגע, אולי נתקדם עוד קצת. הוא פונה לאדריכל שיקדם לו את היתר הבניה, בלי לדעת בכלל מה הוא עושה, ובלי פיקוח על התהליך. כעת, בשלב מסוים כזה או אחר, יתכן לפני ועדה, או אחרי ועדה, הוא מבין שאין לו מושג בבניה, והוא מבין שגם אין לו כסף לכך, או שהוא מבין שהוא עשה תחשיב לא נכון, והפרויקט לא כלכלי משום שיש פחות מדי יחידות דיור או שהוא הציע תמורות גבוהות מדי לדיירים. בשלב הזה הוא מחפש למכור את הפרויקט. הסכומים שהוא דורש הם לעיתים הזויים, שמראים עד כמה קיים חוסר הבנה בסיסי בתחום. יצא לי לא פעם לקבל הצעות לרכוש פרויקט ב-3 מיליון שקל, כאשר הרווחיות בו היא אולי 2 מיליון במקרה הטוב, והמוכר עוד מוכן להישבע לך שגם לאחר שתשלם לו, אתה תרוויח כמה מיליונים טובים. התהליך הזה יכול להימשך לפעמים חצי שנה, שנה ואפילו יותר, ובינתיים הפרויקט תקוע.

חמור מכך – לפעמים אותו אחד חסר ניסיון, מצליח למכור את הפרויקט ליזם אחר חסר ניסיון עוד יותר ממנו, שמאמין שאכן הפרויקט רווחי. היזם האחר מקבל פרויקט שגם כך היה לא טוב, ומכאן המדרון כבר חלקלק עד כדי כך שאף אחד לא יכול להציל את הפרויקט.

קרה לי לא פעם אחת, שקיבלתי לידי פרויקט "יד רביעית" מבעל מאפיה…  זה מצחיק אולי אבל בפועל זה עצוב, מאוד. בבניינים גרים אנשים מסכנים שהתפתו לחתום למי שאינו בעל ניסיון וזו התוצאה".

איך פותרים את הבעיה?
"אבא שלי, שהינו הבעלים, המנכ"ל ומייסד "קבוצת יחד" נמצא בענף הבניה כבר כ-35 שנה והוא בנה כמעט כל מה שרק אפשר, כולל פרויקטים ענקיים ועתירי טכנולוגיה. הוא תמיד אומר לי שלבנות בניין קטן, של חיזוק ותוספות, 2.5 קומות בסך הכל, זה הפרויקט הכי מורכב שעשה בימי חייו. צריך כאן הרבה ידע בכל התחומים- גם אדריכלי, גם קונסטרוקטיבי, גם הנדסי וגם אסתטי. ובנוסף לכל, צריך לדעת לעבוד בבניין "חי", שגרים בו, ואת זה מעטים מאוד יודעים לעשות. המדינה חייבת לקבוע רף כניסה לתחום הזה, שהינו התחום המורכב והקשה ביותר בענף הבניה. המצב כיום, שבו גם אדם שלא בנה פרגולה בימי חייו יכול להיות יזם תמ"א – הינו מסוכן ורשלני".

האם הרשות להתחדשות עירונית שהוקמה לאחרונה לא יכולה להוות מנוע דחיפה לתחום?
"הרשות להתחדשות עירונית חביבה, אבל לדעתי תרומתה לקידומם של פרויקטים תהיה מועטה. חלק גדול מפעילות הרשות מופנה לשיתוף הציבור, עבודה מול דיירים וכו'. זה חשוב, אבל עיקר הבעיה נמצאת ברשויות המקומיות, שהן צוואר הבקבוק. לדעתי, היה הרבה יותר חשוב והגיוני להקים רשות לקידום היתר בניה, שהייתה מסייעת בפישוט וייעול התהליך. שם צריך להשקיע את המשאבים".

אופיר יוספי // יחצ
אופיר יוספי // יחצ

מה המצב בתחום המימון לפרויקטים של תמ"א 38?
"נתחיל שוב מהסוף – אין ולא יהיה תחליף לליווי בנקאי של בנק לפרויקט מסוג התחדשות עירונית. אנו יכולים לבצע את הפרויקטים שלנו באמצעות הון עצמי, אך כמדיניות חברה, כל הפרויקטים שלנו, בלי יוצא מן הכלל, מבוצעים עם ליווי בנקאי מלא. למה?  ליווי בנקאי כזה מקנה שקט נפשי לכל הצדדים – ליזם, לבעלי הדירות הקיימות ולרוכשי הדירות החדשות.

בשנתיים האחרונות קמו כל מיני סוגים של קרנות, המעניקות גם הן מימון לפרויקטים של תמ"א 38. אולי יותר קל ליזמים לגייס את ההון העצמי שלהם משם, אך גם יותר קשה להחזיר אותו משום שהריביות לעיתים כל כך גבוהות, שהן שוחקות את הכדאיות. יזם חסר ניסיון, שאינו מבין בתחום, נשבה בקלות גיוס ההון העצמי לעומת הפרוצדורה המורכבת והיסודית מול הבנקים, ולבסוף מוצא את עצמו בתסבוכת רצינית, אליה הוא גורר את כל הדיירים בבניין.

אני מקבל לא אחת פניות לרכישת בניינים שנמצאים בתהליך בניה, בהם היזם שבונה מבין פתאום את גודל הטעות שעשה בגיוס כספים יקר מאוד, ומחפש רק דרך להימלט משם. ברוב המקרים, זה כבר מאוחר מדי.

לשמחתי הרבה, דיירים רבים מתחילים להבין את חשיבות הליווי הבנקאי לפרויקטים של התחדשות עירונית, ומציבים אותו כתנאי להתקדמות. צריך להמשיך לעודד את המגמה הזו.

יש לזכור כי לליווי בנקאי יש רובד נוסף וחשוב – מתן ערבויות חוק מכר לרוכשי הדירות החדשות. רוכשים אלה מקבלים ערבות מלאה על כספם, והם מוגנים במאת האחוזים. כלומר, בפרויקט עם ליווי בנקאי מלא הדירות נמכרות בקצב טוב ומהיר יותר, ואין חשש ליזם להיתקע עם מלאי דירות לא מכור".

מבחינת הציבור, מה הם היתרונות של רכישת דירה בתמ"א 38 ?
"המצב כאן קצת יותר מעודד. יותר ויותר רוכשים מבינים את היתרונות המשמעותיים של רכישת  דירה בפרויקט של תמ"א 38. רשימה חלקית: בניינים קטנים עם מעט מאוד דיירים. בדרך כלל 17-18 דיירים בלבד. זאת לעומת "בנייני המפלצת" של 30 ו-40 קומות עם מאות דיירים; מגיעים לסביבה מוכרת וידועה, אין הפתעות. יודעים בדיוק היכן ממוקם בית הספר, המכולת השכונתית או חדר הכושר; בדרך כלל השכונות הוותיקות בהן נבנים הפרויקטים מרווחות יותר ופחות צפופות, עם אוכלוסיה איכותית ומגוונת; מכיוון שהשטחים המשותפים קטנים יותר בהשוואה לרבי קומות חדשים, הרי שגם הארנונה נמוכה יותר; התחזוקה של בניין קטן בן 6 קומות, לעומת רב קומות היא מינימאלית – 200 ₪ לחודש בממוצע לדייר לעומת 700 ₪ בממוצע. כאן אני יכול להעיד מהשטח, שבכל הפרויקטים שלנו מסוג תמ"א 38, הנבנים כאמור עם ליווי בנקאי מלא, רוב הדירות נמכרות בחודשיים הראשונים לבניה. זה נתון מעודד מאוד, מה גם, שסוג האוכלוסייה שמגיעה היא מגוונת – לא רק זוגות צעירים אלא גם משפרי דיור, שמבינים שלגור בבניין בן 30 קומות, עם מאות שכנים – זו לא אטרקציה כזו גדולה. איכות החיים שמקבלים בבניין קטן ואינטימי היא הרבה יותר גדולה".  

מה לגבי אלטרנטיבה של מחיר למשתכן?
"כוונות טובות, ביצוע לא טוב. מיליארדים הושקעו בתוכנית שפונה רק לפלח אחד של השוק- הזוגות הצעירים. כל משפרי הדיור למעשה הוזנחו, ובמשך כמעט שלוש שנים לא שווקו קרקעות לטובת משפרי דיור באזורי הביקוש. זה בהכרח יגרום לעלית מחירים באזורים אלה. התוכנית מקרטעת, ולאט לאט הזוגות הצעירים מתחילים להבין שזה לא זה – הם גם ממתינים שנים ארוכות לדירה, גם משלמים משכנתא ושכירות יחד, גם לא יודעים מה הם מקבלים, גם המפרטים של הדירות מוזרים (כיוון אויר אחד, מטבח בלי חלון וכו') וגם בסוף הם נתקעים עם דירה במקום שהם לא באמת רוצים לגור בו – ועם דירה שקשה להשכיר אותה".

מה צפוי לנו בעתיד בתחום ההתחדשות העירונית?
"אני מטבעי אדם אופטימי, אך מהפכות  גדולות לא יהיו בתחום, לפחות לא בשנתיים הקרובות. התחום ימשיך לקרטע עם יוזמות מקומיות של רשויות ספציפיות".

מאיפה תצא הבשורה בכל זאת בסופו של דבר?
על מנת שתהיה מהפכה אמיתית צריך לזעזע את התחום בכמה מישורים ועל קצה המזלג: להפקיע את ניהול התחום מהרשויות המקומיות, ולהעביר אותו לרשות מרכזית אחת שתתווה מדיניות ברורה ואחידה, כמובן בשיתוף אותן רשויות והציבור; לקבוע הליך רישוי לקבלת היתר מהיר ויעיל, תוך הפחתת הבירוקרטיה שהיא הרעה החולה בתחום הזה. היתר בניה לפרויקט- תוך 4 חודשים לכל המאוחר; לקבוע סף כניסה ליזמים לתחום ההתחדשות העירונית. למשל- רק יזמים שבנו מספר יחידות דיור מסוים, ושנמצאים בענף הבניה מעל ל-10 שנים. להקים מערך פיקוח על אותם יזמים, וכן הכשרות והדרכות.

"המדינה צריכה להבין דבר אחד פשוט – הבניינים הישנים מסוכנים למגורים! זה לא סוד שבמלחמה הבאה העורף האזרחי, כולל מרכז הארץ, יספוג מטחים של מאות טילים. לכל תושב במדינה מגיע מקום מוגן בדמות ממ"ד, שלא לדבר על רעידות אדמה שגם הן רק עניין של זמן".

לסיום, המלצה ואיחולים לאזרחים בפתחה של השנה החדשה?
"כשמביאים לכם לאכול קרואסון, תבדקו טוב טוב מי הוא בעל המאפיה…וברצינות- שנה של התחדשות וצמיחה, שנה של אושר בריאות  והצלחה, שנה טובה לכל בית ישראל".

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות