עו"ד סיגל שפירא // צילום: אביתר ניסן
עו"ד סיגל שפירא // צילום: אביתר ניסן

האם קיימות מגבלות על כינוס בעלי דירות בפרויקטי התחדשות עירונית ?

במשך תקופת הקורונה גיבשה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית הנחיות לקיום כנסי דיירים – הסיבות, הדרכים ומדוע אסור לוותר על הזכות לדעת – במדריך שלפניכם

מגדילים 16.08.2020

מאת: עו"ד סיגל שפירא ועו"ד גבריאל שגיא*

התפרצות נגיף הקורונה בחודשים האחרונים, בשילוב מגבלות רבות שהוטלו בעקבותיו, יוצרים אתגרים משמעותיים בקידום עסקאות התחדשות עירונית. ביטוי אחד לאתגרים אלה, הוא הקושי שבעריכת כינוסים לבעלי הדירות במתחמים המיועדים להתחדשות עירונית.

מדוע עריכת הכינוסים כל כך חשובה לקידום פרויקטים אלו?

קודם כל, במהלך הכינוסים נערכת היכרות משותפת בין בעלי הדירות לבין היזם או המארגן המקדמים את הפרויקט, ולעיתים קרובות גם בין בעלי הדירות לבין עצמם. כחלק מכך, מציג את עצמו היזם או המארגן, מפרט על ניסיונו בתחום, ולומד להכיר את צורכיהם השונים של בעלי הדירות ואת חששותיהם מהפרויקט. בנוסף, במהלך הכינוס מועבר מידע רב לבעלי הדירות, גם לגבי ענף ההתחדשות העירונית וגם לגבי הפרויקט המקודם בבניין שלהם, ובסופו ניתן להם מענה לשאלות פרטניות. מידע זה נדרש לבעלי הדירות לצורך הבנת התהליך בצורה מעמיקה יותר באופן שיביא להחלטות שקולות ומושכלות יותר; שנית, לאור החשיבות שבהנגשת המידע האמור, בחוקים שונים נקבעו הוראות המחייבות לערוך כינוס של בעלי הדירות לפני חתימה על הסכמים מחייבים מולם. הוראות אלה קובעות גם את סוג המידע שצריך להעביר בכינוסים. כך למשל, לפני החתימה על הסכם פינוי ובינוי או על הסכם ארגון – נדרשת עריכת כינוס בהתאם להוראות החוק.

מאז פרוץ נגיף הקורונה, שאלה אחת העסיקה רבים מהפועלים בענף ההתחדשות העירונית – 

האם ניתן לערוך את הכינוסים המתחייבים על פי חוק באמצעים דיגיטליים ?

תשובה חד משמעית לשאלה זו לא ניתן למצוא בחוק. יחד עם זאת, עם התפרצות הגל הראשון של הנגיף – הבהירה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית שיש להימנע מעריכת כינוסים עד להודעה חדשה, וזאת מבלי להתייחס לאפשרות לערוך כינוסים דיגיטליים. משמעות הדבר הייתה, באותה תקופה, עצירה מוחלטת של פרויקטים רבים.

והנה, לאחרונה שינתה הרשות את גישתה – ולו באופן חלקי. במכתב שפרסמה באמצע חודש יולי, הביעה הרשות עמדה לפיה ניתן להסתייע באמצעים דיגיטליים, באופן מלא או חלקי, לשם קיום הכינוסים אשר עריכתם נדרשת על פי חוק. הכול, תוך שמירת זכויותיהם של בעלי הדירות והקפדה על הוראות החוק וההמלצות שפרסמה בעניין. במכתבה העדכני אפוא, בניגוד להבהרה הקודמת שפרסמה, פירשה הרשות את הדיבור "כינוס" ככזה שניתן לערוך גם באופן דיגיטלי – לפחות בנסיבות הקיימות. ראוי יהיה כי פרשנות זו תמשיך לחול גם לאחר שיסתיים המשבר הנוכחי – באופן שירחיב את "ארגז הכלים" של הגורמים השונים הפועלים בענף ההתחדשות העירונית, ויאפשר ערוצי תקשורת נוספים עם בעלי הדירות.

עו"ד גבריאל שגיא // צילום: אביתר ניסן
עו"ד גבריאל שגיא // צילום: אביתר ניסן

האמצעים בהם בחרה הרשות להבטיח את זכויות הבעלים בכינוס הדיגיטלי, כפי שפורסמו במכתבה, נחלקים לשלוש קבוצות מרכזיות:

קבוצת ראשונה, כוללת הוראות המבטיחות השתתפות מרבית של בעלי הדירות בכינוס וביניהן עריכת תיאום מוקדם לגבי הכינוס מול נציגות בעלי הדירות, עריכת בירור לגבי יכולתם של בעלי הדירות ונכונותם לקיים כינוס דיגיטלי, וקביעת דרכים לסייע למתקשים בכך. בנוסף לכך, ממליצה הרשות לפרסם הודעה ברורה לגבי הכינוס, שבעה ימים לפחות לפני קיומו – גם באמצעים פיזיים וגם באמצעים דיגיטליים, ולוודא ששבעים וחמישה אחוזים מבעלי הדירות, לפחות, אישרו את קבלת ההודעה.

קבוצה שנייה, כוללת הוראות המבטיחות ליווי מקצועי לבעלי הדירות במהלך הכינוס. בתוך כך, עורך הדין של בעלי הדירות, אם הוסמך, צריך להיות נוכח במהלך הכינוס, להקפיד על כך שכל המידע הנדרש מוצג לבעלי הדירות ולוודא שכל בעל דירה המעוניין בכך יישמע ויקבל מענה לשאלותיו. בנוסף, לכינוס צריך להזמין נציג מטעם המנהלת המקומית להתחדשות עירונית או נציג אחר מטעם הרשות המקומית.

קבוצה שלישית, כוללת הוראות המבטיחות תיעוד של הכינוס. בתוך כך יש להקליט את מהלך הכינוס, ובסיומו לשלוח לבעלי הדירות ולנציג המנהלת המקומית פרוטוקול מסודר של מהלך הכינוס וכן אפשרות לצפייה בהקלטה.

לבסוף חשוב לציין כי מבחינת הרשות – האמצעי הדיגיטלי לא מהווה תחליף מספיק למפגש ישיר. על כן עם הסרת המגבלות על כינוסים, כך לפי עמדת הרשות, ראוי לשוב ולקיים מפגשים ישירים במתכונת הרגילה.

*כותבי המאמר הנם עו"ד סיגל שפירא, ראש מחלקת נדל"ן, תכנון ובניה, במשרד תדמור לוי ושות' ועו"ד גבריאל שגיא, ממשרד תדמור לוי ושות'

 

בחן את עצמך: האם אתם בקיאים בתחום ההתחדשות העירונית

לקבלת עדכונים וחדשות בוואטספ >>> לחצו כאן

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות