בת ים // Depositphotos
בת ים // Depositphotos

דיירים שמימשו תמ"א 38 התנגדו לחיזוק הבניין הסמוך – וזכו לתמיכת ועדת ערר

הוועדה המקומית בת ים קיבלה את התנגדותם של בעלי דירות שביצעו פרויקט תמ"א 38 לביצוע פרויקט נוסף בבניין הסמוך להם. בעלי הזכויות בבניין הגובל הגישו ערר על ההחלטה אולם ועדת ערר תמכה בוועדה המקומית, ופסלה את הפרויקט: "תכנון בעייתי ולא מאוזן ביחס לסביבתו"

 

רונן דמארי 16.08.2020

ועדת הערר המחוזית בתל אביב דחתה לאחרונה ערר שהוגש על החלטתה של הועדה המקומית בת ים לדחות בקשה להיתר לפרויקט תמ"א 38/1 לחיזוק ועיבוי בניין ברחוב האורגים בעיר. הועדה המקומית קיבלה את התנגדותם של בעלי הדירות בבניין הצמוד, שביצעו פרויקט תמ"א בעצמם, וקבעה כי לא נמצא פתרון חנייה מתאים וכי יש לבטל יחידת דיור בקומת הקרקע על מנת לאפשר שטחים לטובת הדיירים.

המדובר בבניין בן 4 קומות מעל קומת עמודים עם שתי כניסות ובו 28 דירות. בבקשה להיתר מוצע להוסיף לבניין מעליות, להרחיב את הדירות הקיימות, לרבות בניית ממ"ד ומרפסת, להוסיף על הבניין 3 קומות מגורים חדשות, וכן קומת מגורים בקומת העמודים.
במסגרת הבקשה להיתר מוצע להוסיף שבעה מגדלי ממ"דים, שישמשו הן את הדירות הקיימות והן את הדירות בקומות החדשות, כאשר ארבעה מהם מוצעים גם לכיוון החזיתות הצדיות של הבניין, וזאת עד גבול המגרש (קו אפס).

כאמור, לבקשה הוגשה התנגדות על-ידי דיירים בעלי זכויות בבניין הגובל שטענו כי הבנייה המוצעת עד לקו אפס מייצרת קרבה לא סבירה בין הבניינים של 2 מטר בלבד. לטענתם הדבר יימנע מעבר של אויר ואור לדירותיהם, יפגע באיכות חייהם באופן חמור ויוריד את ערך הדירות.

בחודש דצמבר האחרון הועדה המקומית דנה בבקשה להיתר ובהתנגדות והחליטה לדחות את הבקשה בשל חוות דעתו של מהנדס העיר, שקבע בין היתר כי אין פתרון חניה מתאים וכי אין לאשר כופר עבור 25 מקומות חניה. עוד נקבע כי לא ניתן לאפשר דירות חדשות בקומת הקרקע בגבול המגרש וכי יש לבטל יח"ד אחת בקומת הקרקע על מנת לאפשר שטחים לטובת הדיירים.

בעלי הדירות לא אמרו נואש והגישו ערר לוועדת הערר המחוזית שכאמור, החליטה לדחות אותו וקבעה כי יש בבקשה להיתר השלכות משמעותיות שאין מקום להתירן, ולפיכך לא ניתן לאשר את הבקשה להיתר במתכונת בה הוגשה.

 בהחלטת ועדת הערר נאמר בין היתר: "אינטרס החיזוק שאין מחלוקת ביחס לחשיבותו, אין בו כדי לאיין אינטרסים חיוניים נוספים, שתכלולם נועד לייצר איכות חיים ועירוניות ראויים וסבירים. לטעמינו התכנון המוצע במסגרת הבקשה להיתר מייצר תכנון בעייתי ולא מאוזן ביחס לסביבתו".

בעניין הבנייה עד גבול המגרש ציינה ועדת הערר: "במסגרת תוכנית בי/386, המאפשרת הרחבת דירות בתחומה לצורך "שיפור תנאי הדיור בבניינים קיימים" נקבע כי תותר הרחבת הבניינים בהתאם לקווי הבניין שסומנו בתשריט. מעיון בתשריט תוכנית בי/386 עולה שמרבית הרחבות הבניינים הותרו ככל שאלו מופנים לרחוב או למעבר ציבורי אחר, ולא לכיוון בנייני מגורים אחרים". כל זאת כאשר המרווח בין הרחבה להרחבה לא יקטן מ – 4 מטרים, בעוד שבבקשה האמורה יוותר רווח של שני מטרים בלבד.

 באשר לטענת העוררים כי החריגה נובעת מהצורך להוסיף ממ"דים לדירות הקיימות בבניין, פסקה ועדת הערר: "על פניו, הרחבת הדירות ללא הקמת ממ"דים בבניין העוררים נעשתה בהתעלמות מהוראות תוכנית בי/386 והוראות החוק בעניין חובת הקמת ממ"ד. בנסיבות אלו, ובהתחשב בפגיעה הנגרמת לבניינים הגובלים, אין לשלול מצב לפיו כל מגדלי הממ"דים יתוכננו לכיוון החזית הקדמית והאחורית בלבד, גם אם המשמעות היא הריסת חלק מההרחבות שבוצעו לדירות הקיימות. לעניין זה  נזכיר שלטענת המתנגדים לחלק מדירות הבניין קיימים פתחים אך לכיוון דופן זו. נציין שבמסגרת בחינת ההשלכות מהקמת הממ"דים – יש לעמוד גם על ההשלכות הנובעות מהקמת ממ"דים לכיוון הבניין הגובל.

"במסגרת הבקשה להיתר מוצע להוסיף 26 דירות, המייצרות תוספת צפיפות משמעותית. תוספת הדירות המוצעת נועדה לשמש תמריץ כלכלי לחיזוק המבנה. מטרתה של תמ"א 38 לייצר תמריצים לחיזוקם של מבנים שנבנו שלא בהתאם לתקן 413. עם זאת, ההיבט הכלכלי הינו שיקול אחד ואינו חזות הכול ביחס לבקשות לפי תמ"א 38. לצד האינטרס הכלכלי של היזם ובעלי הזכויות, קיימים אינטרסים אחרים, לרבות של דיירי הסביבה ותושבי העיר בכלל.

במקרה שלפנינו ציין מהנדס הוועדה המקומית כי "לא צורפה חוות דעת לנושא: תשתיות, מבני ציבור ותנועה ברחוב ובצמתים סמוכים". לטענת העוררים היה על הוועדה המקומית לאשר את הבקשה, ולהתנות את מתן ההיתר בהמצאת חוות דעת לעניין זה. לא נוכל לקבל טענה זו. בתחומי העיר בת ים מקודמים פרויקטים נוספים מכוח תמ"א 38. נתון זה ביחד עם מצב לפיו יש חוסר משמעותי בשטחי ציבור בתחומי העיר, מחייב ניהול זהיר של היקף התוספת שיאושר במסגרת כל פרויקט ופרויקט. כמו-כן על הוועדה המקומית לבחון את ההשלכות של תוספת הצפיפות בכל מקרה ומקרה.  כמו כן במסגרת הבניין מתוכננות מעל 50 דירות, ובקומת העמודים שמשמשת כיום שטח משותף עבור כלל הדיירים בבניין מוצע לבנות 5 דירות חדשות, כך שהשטחים המשותפים בבניין יצומצמו באופן משמעותי".

ועדת הערר נגעה גם בטענות העוררים על אפליה כביכול, לאור העובדה שבעלי הדירות בבניין הסמוך אליהם (המתנגדים לבקשתם לחיזוק) זכו לדירות חדשות במסגרת פרויקט תמ"א: "העוררים טוענים לחוסר תום לב מצד המתנגדים, ולהפליה בינם לבין בקשות אחרות בעיר, ובאופן מיוחד לעומת המתנגדים, שאושרה להם בקשה להיתר מכוח התמ"א. איננו מקבלים טענות אלו. מאפייני המגרש ובניין המתנגדים שונים ממגרש ובניין העוררים. בין השאר נזכיר שלאחר ביצוע חיזוק בניין המתנגדים מכוח תמ"א 38 נותר בין בניין המתנגדים לגבול המגרש (לכיוון בניין העוררים)  מרווח של כ- 2 מטר. לעומת זאת, בבקשה מושא הערר מוצע לבנות שני מגדלי ממ"דים עד לגבול המגרש, דהיינו בקו בניין אפס. בנוסף, בתחום מגרש המתנגדים נוספו מקומות חניה, ואילו בבקשה מושא הערר לא מוצעים כל מקומות חניה. כאמור, תמ"א 38 מאפשרת מכלול כלים לעידוד חיזוק מבנים, ועל מוסד התכנון לקבוע מהם התמריצים המתאימים בכל מקרה ומקרה. לטעמינו צדקה הוועדה המקומית, עת שקבעה שבאיזון הכולל לא נמצאה הצדקה לאשר את הבקשה במתכונתה כפי שהוגשה. באפשרות העוררים להגיש בקשה חדשה, שבה יבוא לידי ביטוי איזון ראוי יותר בין התמריצים שיתבקשו לבניין מושא הערר לבין ההשלכות מהן על הבניינים הגובלים בו, ועל הסביבה".

הועדה ציינה כי היא אינה מוצאת לנכון לדון בשלב זה בפתרון החנייה שהעלו העוררים במהלך הדיון והדגישו כי דיון בבקשה חדשה לתוספת דירות בבניין, יתקיים רק לאחר שלפני הוועדה המקומית יהיו מלוא הנתונים, לעניין קיומן של תשתיות ציבוריות ראויות.

בחן את עצמך: האם אתם בקיאים בתחום ההתחדשות העירונית

לקבלת עדכונים וחדשות בוואטספ >>> לחצו כאן

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות