הכשלים והאלטרנטיבה לתיקון לחוק שומה מוסכמת

תיקון "שומה מתוקנת מוסכמת" (להלן: "תיקון שומה מוסכמת") הנוגע לשומות השבחה בהן דרישת היטל ההשבחה הינה עד 70,000 ש"ח, אושר בקריאה ראשונה בשבוע שעבר.

הח"מ עורך מאמר זה, שמאי מקרקעין, שלב עיסוקו בתחום השגות נגד שומות היטלי השבחה של ועדות מקומיות והופעה בפני שמאים מכריעים, ועדות ערר ובתי המשפט, סבור כי תיקון שומה מוסכמת כפי שאושר, לא ישיג דבר ואף יפגע באזרח הקטן, שכן בגוף תיקון שומה מוסכמת קיימים כשלים מהותיים המנותקים מהפרקטיקה בהליכי השגות נגד דרישות היטלי השבחה, כפי שפורט בנייר עמדה שנשלח עוד בחודש דצמבר 2022 וזאת לבקשת יוזמי תיקון שומה מוסכמת, חברי הכנסת אוריאל בוסו ומיכאלי מלכיאלי:

כשל ראשון – דרישה לצירוף שומת מקרקעין שנערכה על ידי שמאי מקרקעין
בתיקון שומה מוסכמת, יש דרישה כי על הנישום לצרף שומת מקרקעין שנערכה על ידי שמאי מקרקעין ביחס לדרישות היטל השבחה בסכום שאינו עולה על 70,000 ₪ זו דווקא תגרום לקושי כלכלי ונטל כבד על הנישום, משום שבשומת מקרקעין על פי התקינה השמאית יש צורך לפרט: פרטי הנכס, תיאור הנכס והסביבה, מצב תכנוני תקף, מצב רישוי תקף, מצב משפטי תקף, עקרונות גורמים ושיקולים, נתוני שווי וניתוחם, תחשיבים ועוד, כל הפעולות הללו לעריכת שומת מקרקעין כהגדרתה לדורשת זמן וכמובן ששמאי מקרקעין לא יעבוד בחינם לרבות עלויות טכניות להגשה של הבקשה, ואז יוצא שהנישום יידרש להוצאות של אלפי שקלים בגין האמור ללא כל בטוחה שאכן תהיה הפחתה או הצלחה כלשהי מדרישות היטלי השבחה מצד הוועדות מקומיות. 

כשל שני – ניגוד עניינים של גורם ממליץ בפני חברי הוועדה לשומות בסכומים קטנים
בתיקון שומה מוסכמת, הבקשה שהנישום מגיש אמורה בראש ובראשונה להיות מובאת בפני שמאי מטעם הוועדה המקומית (להלן: "שמאי העירייה") שצריך להעביר את המלצתו תוך 14 ימים לוועדה שצריכה לדון על שומות בסכומים קטנים, האם שמאי העירייה שבקשת הנישום מוגשת נגד קביעות כאלה ואחרות בחוות דעת שמאי העירייה מסוגל לצאת נגד עצמו ולהמליץ לקבל עמדות אחרות השונות ממה שקבע מלכתחילה בדרישה המקורית המבוססת כולה על חוות דעת שמאי העירייה? איך יסביר עצמו? התשובה לשאלה שלילית, שמאי העירייה מצוי בניגוד עניינים ישיר, והוא לא צריך ולא יכול להיות הגורם הממליץ בפני כל גורם שיהיה וקל וחובר בפני חברי הוועדה לשומות בסכומים קטנים.

כשל שלישי – ניגוד עניינים וחוסר יעילות של חברי הוועדה לשומות בסכומים קטנים
בתיקון שומה מוסכמת, לאחר שבקשת הנישום מובאת לשמאי העירייה, זה צריך להעביר את המלצתו לוועדה לשומות בסכומים קטנים שחבריה הם יו"ר הוועדה המקומית, גזבר הוועדה המקומית והיועץ המשפטי של הוועדה המקומית (לעיל ולהלן: "חברי הוועדה לשומות בסכומים קטנים").

חברי הוועדה לשומות בסכומים קטנים מצויים בניגוד עניינים ישיר והם לא יכולים לצאת נגד האמור בחוות דעת שמאי העירייה, הם לא אמורים להיות ידענים בתחום השמאי כדי להכריע אם טענות של הנישום נכונות ואם לאו, או אם ההמלצה של שמאי הוועדה המקומית נכונה ואם לאו, הרי חברי הוועדה לשומות בסכומים קטנים אינם יכולים להכריע באופן אובייקטיבי נגד ועדה מקומית כי עצם היותם קשורים זה בזה מהווה ניגוד עניינים.

מעבר לכך, ההתנהלות על דרישות היטל השבחה נמוכות יגזול זמן יקר של אנשים "חשובים" כי יו"ר הוועדה המקומית, הגזבר והיועץ המשפטי צריכים להתעסק בדברים חשובים ומהותיים יותר מבחינה ציבורית ואם הם ידרשו להתעסק בדברים שהם אינם מומחים כמו כל דרישת היטל השבחה קטנה, אז פעילויות אחרות וחשובות יותר לציבור על ידי נציגי הוועדה המקומית יפגעו וכתוצאה מכך הציבור והאזרח הקטן יפגעו.

כשל רביעי – העברת החלטת חברי הוועדה לשומות בסכומים קטנים בצירוף שומה מתוקנת מוסכמת לאישור השמאי הממשלתי הראשי
בתיקון שומה מוסכמת, לאחר שחברי הוועדה לשומות בסכומים קטנים יקבלו החלטה בבקשת הנישום לאחר שעמדה בפניהם "המלצת" שמאי העירייה, יהא להעביר שומה מתוקנת מוסכמת לעיונו של השמאי הממשלתי הראשי בצירוף שומה, והשמאי הממשלתי הראשי הוא שהופך להיות הגורם המכריע והסופי אם ההחלטה של חברי הוועדה לשומות בסכומים קטנים מאושרת או לא.

מה העניין להכניס את השמאי הממשלתי הראשי (גורם חשוב נוסף בעל עלות אלטרנטיבית משמעותית) ולייצר עומסים והגדלת כוח אדם לצורך התעסקות בשומות בסכומים קטנים? הרי השמאי הממשלתי הראשי אמור לעסוק בסוגיות גדולות ומשמעותיות כמו חברי הוועדה לשומות בסכומים קטנים.

כשל חמישי – השומות המתוקנות יפורסמו באתר האינטרנט של הוועדה המקומית
בתיקון שומה מוסכמת, לאחר כל התהליכים לעיל, השומות המתוקנות יפורסמו באתר האינטרנט של הוועדה המקומית. פעולת הפרסום תגרום להפחתה משמעותית מאד להשגות במסגרת תיקון שומה מוסכמת, שכן הפרסום מחייב קיבוע של דרישות מצד הוועדות המקומיות שכן הן יהיו חייבות בעקרון שוויון והגינות והן לא רשאיות לעשות אפליה אסורה בין נישומים, ולכן דרישת הפרסום הפומבי תגרום לכך שהוועדות המקומיות יסתייגו ובשום אופן לא יסכימו לשומה מתוקנת מוסכמת אלא רק בתנאים ששמאי העירייה יקבע או שחברי הוועדה לשומות בסכומים קטנים יקבעו, יוצא מזה שכח המיקוח של הנישום על גובה היטל השבחה חלש ביותר ואפשר לקבוע שהוא אפסי לחלוטין.

האלטרנטיבה לתיקון שומה מוסכמת
לאור חמשת הכשלים המהותיים המפורטים לעיל (ארבעה הראשונים הוצגו בנייר עמדה בפני חברי הכנסת עוד בחודש דצמבר 2022), הסיכוי שתיקון שומה מוסכמת יעבוד וייושם בפועל כפי שאושר בשבוע שעבר – קלוש עד בלתי אפשרי.

לכן הוצגה כאלטרנטיבה לתיקון שומה מוסכמת, הצעת חוק (פשוטה, ברורה ויעילה) לתיקון אחר בחוק התו"ב, אשר תטיב עם הציבור בכלל והאזרח הקטן בפרט (להלן: "התיקון העדיף").

המצב החוקי כיום הוא על פי סעיף 14(ב)(1) לתוספת השלישית לחוק התו"ב כי על כל שומת השבחה שנערכה על ידי הוועדה המקומית ניתן בתוך 45 יום, ככל שהנישום אינו חולק על החיוב כלשעצמו ולא משנה מה גובה הדרישה, רשאי לפנות ליו"ר מועצת שמאי המקרקעין כדי למנות שמאי מכריע להכרעה על גובה החיוב (להלן: "שרשרת מלאה"):

לאחר הגשת בקשה למינוי שמאי מכריע עוברת תקופה של כ-7 ימים עד למינוי שמאי מכריע בפועל, לאחר המינוי יש 21 יום לשמאי מטעם הנישום להגיש שומה נגדית, לאחר מכן יש 30 יום לשמאי העירייה להגיב על השומה הנגדית, לאחר מכן יש דיון בפני השמאי המכריע ועל השמאי המכריע להודיע על סיום הכרעה תוך 60 יום מתוך הדיונים בפניו, ולאחר שהודיע על סיום יש לפחות 30 יום עד שהצדדים משלמים לשמאי המכריע ורק לאחר מכן מפרסם הכרעתו.

מכאן שלוח הזמנים המינימלי במצב הנוכחי מנקודת הזמן של קבלת דרישה אצל הנישום ועד לפרסום הכרעה לוקח תקופת זמן של מינימום 6 חודשים מהתחלת ההליך ועד לסיומו, יצוין שברוב ההליכים נמשכים שנה ויותר עד לפרסום הכרעה.

לא כל הליך בפני שמאי מכריע מצדיק הפעלת שרשרת מלאה לעיל של הגשת שומה נגדית, תגובת העירייה לשומה נגדית, תגובות לפרוטוקול וציפייה לקבלת החלטה, אך בכל זאת מנגנון ואופן ניהול הליכי השבחה בפני שמאי מכריע במצב נוכחי הוא טוב לציבור בכלל ולאזרח הקטן בפרט, אך התיקון העדיף כפי שהח"מ הציע ייתן מענה בר-ביצוע מעולה לאין שיעור לעומת תיקון שומה מוסכמת, כפי שיפורט להלן: 

מאחר וניהול הליך מלא כפי שמוצג לעיל בפני שמאי מכריע מטיל על הנישום ועל הוועדות המקומיות קושי כלכלי גדול יותר משום שגם ביחס לדרישת היטל השבחה קטנה מ-70,000 ₪ קיימת עבודה נדרשת על ידי שמאי מקרקעין משני הצדדים, לרבות עריכת שומת מקרקעין כהגדרתה בתקנות, התייצבות לדיון, תגובות וכיוצ"ב.

ברוב המקרים בשומות בהן דרישת היטל ההשבחה קטנה מ-70,000 ₪, המחלוקות בין שמאי הצדדים (נישום/עירייה) תהיה על סוגיות שמאיות מובהקות ונקודתיות, הדורשות בדיקה או בחינה ע"י שמאי מכריע מכהן שתפקידו להכריע במחלוקות אלו.

יש לייצר מנגנון בחקיקה מקביל להליכי השמאות המכרעת במסלול הרגיל (במקום תיקון שומה מוסכמת שהוכח לעיל שאינו בר-ביצוע), עבור מחלוקות שעניינן דרישות היטלי השבחה עד 70,000 ₪ (כאמור "התיקון העדיף"):

1. בעת הגשת בקשה באתר מועצת שמאי המקרקעין למינוי שמאי מכריע תינתן אפשרות לנישום לבחור על רצון בירור המחלוקת בהליך מהיר לפי התיקון העדיף.
2. השמאי המכריע שימונה יקבע את התיק לדיון מהיר, תוך שהוא מקבל את שומת שמאי העירייה ומסמך טענות נגדי שלא יעלה על 2 עמודים משמאי מקרקעין מטעם הנישום ו/או הנישום, המסמכים הנ"ל יועברו עד 14 ימים לפני הדיון שנקבע בפני השמאי המכריע.
3. לדיון יזומנו שמאי הצדדים או הנישום שיציג/ו עמדתו/ם בעל פה בלבד.

במהלך הדיון יוכל השמאי המכריע:

1. להודיע לצדדים שהתיק אינו מתאים להליך מהיר ולהעבירו למסלול רגיל.
2. מתן החלטה מקוצרת במעמד הדיון וללא הנמקה, שמעמדה כשומה מכרעת, אך לא יהיה על החלטה מקוצרת זכות ערר/ערעור נוכח היעדר הנמקה, כאשר השמאי המכריע לא יוכל לחרוג מעמדות הצדדים (בשונה מסיכוני הצדדים בהליכי שמאות מכרעת במסלול רגיל בהן שמאי מכריע יכול לחרוג מעמדות).
3. נוכח החלטה מקוצרת ללא הנמקה וללא זכות ערר/ערעור לא יהיה צורך בפרסום, דבר שלא יחייב את הוועדות המקומיות בתיקים אחרים בהמשך ולא יחייב את השמאים מטעם הצדדים, תוצאה של צדק ומס האמת חלוט יהיה פרטני לכל תיק במעמד הדיון בפני השמאי המכריע. 
4. שכר השמאי המכריע בהליך מהיר בתיקון העדיף יהיה מופחת ונוח לנישום ולעירייה ולא יעלה על 1,500 ₪ כולל מע"מ (750 ₪ לכל צד) השכר כפוף להכרעה סופית – סעיף 4.ב. לעיל.
5. ניתן לקבוע תקרה לסכום החיוב שעליו ניתן לבקש הליך מהיר כמוצג בתיקון העדיף, אשר תואם לדרישות תשלום היטל השבחה של עד 70,000 ₪, וניתן שהשמאים המכריעים שבתפקיד יקיימו יום דיונים מרוכז בו יידונו תיקי השבחה לפי התיקון של 8-10 תיקים ביום אחד של דיונים, קרי אחד לשעה כך תהיה יעילות, כלומר כ-45 דקות לכל תיק (15 דקות הפסקה בין תיק לתיק).

*כותב המאמר, ליאור יוסף בדש, הינו שמאי מקרקעין וכלכלן, מוסמך במשפטים (.M.A) ובעלים של משרד בדש בלומשטיין בע"מ

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן