פינוי בינוי או תמ"א 38 – מה מעדיפות הרשויות?

עולם ההתחדשות העירונית עבר כברת דרך משמעותית במהלך השנים האחרונות. מעולם של "התחדשות ביניינית" שבמרכזו תמ״א 38 (שכוונתה האמיתית היתה בכלל לחזק בניינים מפני רעידות אדמה ולא לייצר התחדשות עירונית), הלכה והתגבשה אצל קברניטי המדינה, הרשויות המקומיות וועדות התכנון ההבנה הנכונה שראוי לחדש תאי שטח גדולים יותר ולמעשה לתכנן מחדש מתחמי בניינים (ולאפשר בתוך כך הסדרי תחבורה, תשתיות מתאימות, מבני ציבור, עירוב שימושים ועוד) וכך צעדנו כולנו לעולם חדש של "התחדשות מתחמית" –מסלול ההתחדשות בפינוי בינוי.

במהלך התקופה האחרונה היינו עדים למותה של תמ"א 38 (במקומה אמנם באו ויבואו עוד תוכניות חלופיות, אך תוכניות אלה תיוותרנה תמיד כפתרון אחרון לבניין שאינו מתאים להצטרף למתחם פינוי בינוי) ולקידום יותר ויותר מתחמי פינוי בינוי בכל רחבי הארץ. 

המעבר שבין העולמות הללו מוליד שוב ושוב בתקופה זו התנגשויות אינטרסים בין מי שהוביל ומבקש להמשיך להוביל פרויקט התחדשות בניינית ובין אלה הקוראים שלא לאפשר זאת, מקום שהדבר יפגע בקידום מתחם פינוי בינוי.  

מקרה מעין זה נדון לאחרונה בוועדת הערר המחוזית תל אביב, בעניינו של בנין מגורים בבת ים, לאחר שבעלי הדירות בו התקשרו עם יזם לביצוע פרויקט תמ״א 38/1 (חיזוק ועיבוי בניין בודד), במסגרתו הוצע לחזק את הבניין, להוסיף ממ"דים (מרחבים מוגנים) ומרפסות בכל הדירות, ולבנות שלוש וחצי קומות נוספות על הבניין הקיים.

הוועדה המקומית דחתה את הבקשה להיתר שהגיש היזם וקבעה, כי: "הפרויקט מייצר איכות תכנון ירודה, חוסר מענה למקומות חניה, פגיעה משמעותית של חסימת אויר ואור לדירות הקיימות ולבניינים הגובלים ובינוי בהקפים גבוהים ללא פתרון תנועה. כל אלה מצדיקים לקדם את הפרויקט במסגרת הריסה ובניה תוך הצטרפות למבנים סמוכים".  

עקב כך הגיש היזם ערר לוועדת הערר המחוזית, בה טען כי שגתה הוועדה המקומית במסקנותיה, ואילו מהנדסת העיר מטעמה של הוועדה המקומית טענה מנגד, כי: "תמ"א 38/1 הינו פתרון מבני נקודתי בצורה של טלאים ללא התחשבות במרחב, הפוגע מהותית הן ביכולת המתחם להתחדש בפרט והן ביכולת חידוש המרקם הישן של העיר בפרט, לרבות תשתיות, תנועה, ציבור וניקוז. בקשה מכח תמ"א 38 הינה בקשה המצויה בשיקול דעת הוועדה המקומית לאור השפעת הרוחב שלה על הסביבה ועל העיר. הוועדה נדרשת לאזן בין האינטרס העירוניים וההשלכות של התוספת המוצעת על הסביבה והשפעת התכנון המוצע עליה".

עוד טענה הועדה המקומית, כי קיימת יוזמה לביצוע פרויקט התחדשות מתחמית בבניינים הסמוכים לבנין נושא הערר. 

לאחר בחינת טענות הצדדים מצאה ועדת הערר לדחות את הערר. נקבע, בין היתר, על ידי ועדת הערר, כי מוסד תכנוני נדרש לשקול את השיקולים הרלוונטיים ולערוך את האיזון המתבקש בין האינטרסים השונים, לבחירת המסלול הנכון לחיזוקו של המבנה ותוספת המרחבים המוגנים, אם במסלול חיזוק ותוספות, אם במסלול הריסה ובניה מחדש נקודתי ואם במסלול הריסה ובניה מחדש מתחמי (תכנית לפינוי ובינוי), וכך עשתה הועדה המקומית בעניינו. 

בעניין הנדון, קבעה הוועדה כי התכנון המוצע הכולל 7 גרעיני ממ"ד ותוספת 3.5 קומות "יוביל בהכרח ליצירת מפגע תכנוני – לא פחות מכך" וכי "תוספות שטחי הבניה על המבנה הקיים שתכנונו מיושן  רק יחמירו את מצבו התכנוני והאדריכלי".

ועדת הערר הוסיפה וקבעה, כי התוצאה הסופית של אישור הבקשה להיתר לביצוע תמ"א 38/1 בבניין, תהיה כזו ש 'תתקע טריז' להתחדשות מתחמית (פינוי בינוי) נוכח מיקומו של המבנה הקיים באמצע שורת בנינים, תוביל לתוצאה מאולצת של תכנון נקודתי בלב מתחם של מבנים שניתן לחדשם ותסכל את מגמות התכנון לעתיד, ובכך ייפגעו ייתר המבנים במתחם.

ועדת הערר קבעה עוד, כי עלה בידי הוועדה המקומית להציג חלופה טובה יותר מאשר ביצוע תמ"א 38/1 בבניין נשוא הערר, באשר הוכח כי קיימת תכנית פינוי ובינוי המקודמת במוסדות התכנון, והיא מאזנת באופן ראוי יותר את האינטרסים השונים.

ועדת הערר הסבירה בהחלטה, כי האיזון המתבקש במקרה זה, הוא בין הזכות של בעלי הדירות במבנה הקיים לחיזוק המבנה ובניית מרחבים מוגנים בהליך רישוי לפי תמ"א 38 במסלול מהיר יחסית של עיבוי ותוספת בניה, לבין הזכות של אלו המתגוררים במבנים בסביבת המבנה הקיים הזכאים אף הם להתחדשות המבנה בו הם מתגוררים, ואשר לבטח יפגעו כתוצאה מהבניה הנקודתית המבוקשת בבקשה להיתר, הן בשל סיכול הליך ההתחדשות המתחמי, והן בשל מפגעי התנועה והחניה שיגרמו כתוצאה מבניה זו.

נקבע, כי בנסיבות אלה יש להעדיף את ההתחדשות המתחמית על פני זכותם של בעלי הדירות במבנה הספציפי, החפצים בביצוע פרויקט התחדשות בניינית (תמ"א 38).

ניתן לסכם ולומר, כי עמדת גורמי התכנון בערים השונות, כמו גם עמדת ועדות התכנון, הינה להעדיף התחדשות מתחמית על פני התחדשות בניינית. העדפת ההתחדשות המתחמית היא אכן נכונה יותר ומעניקה פתרון עתידי למתחם של בניינים ובתוך כך למכלול צרכי בעלי הדירות והעיר.

סופו של דבר, מוטב, כי בעלי דירות המקדמים פרויקט תמ"א 38 יפנימו כי נכון להם להצטרף לפרויקט מתחמי המקודם בסמוך להם וימנעו מנסיון (עיקש ומיותר) לקדם התחדשות בניינית שמזיקה להם ולסביבתם וממילא תסוכל על ידי ועדות התכנון.

*הכותב, עו"ד דן הלפרט, הינו מומחה במקרקעין והתחדשות עירונית, מייצג מאות פרוייקטי תמ"א 38 ופינוי בינוי ובעל משרד עורכי דין ונוטריון.

בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל

קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

תגיות: עו"ד דן הלפרט