banner
רוני תימור // צילום אודליה תימור | shutterstock
רוני תימור // צילום אודליה תימור | shutterstock

איך מפרקים את 3 המוקשים להגדלת היצע הדיור?

רק בשנה האחרונה לבדה עלו מחירי הקרקע במיקומים דוגמת יהוד מונוסון, מע"ר מודיעין, רמת בית שמש וקריית שלום בתל אביב בשיעור של 40-50 אחוזים – איך משחררים את הפקק של העדר היצע דיור?

אדריכל רוני תימור 16.05.2022

שרת הפנים איילת שקד הודיעה זמן קצר לאחר כניסתה לתפקיד, כי בכוונתה להגדיל משמעותית את היצע הדיור ולהוריד את רמות המחירים. הצהרה זו באה מן הסתם נעשתה מתוך כוונה אמיתית וכנה, אולם בפועל, לצערי הרב, לא רק שלא מומשה אלא להיפך, בשנה  קלנדרית האחרונה עלו רמות מחירי הדיור בשיעור ממוצע של 15 אחוזים ועוד היד נטויה.

לטעמי קיימים  במדינת ישראל 3 מוקשים ממלכתיים מרכזיים שמתפקידם, לכאורה,  לטפל בהגדלת היצע הדיור, אולם דווקא הם גורמים בדיוק לתוצאה הפוכה לחלוטין: בלימת ההיצע ולהמשך תדלוק מחירי הדיור.
מוקש ראשון הינו משרד האוצר, שרק בשנה האחרונה נהנה מסכום אסטרונומי של ג-65 מיליארדי שקלים מיסוי משוק הדיור. ככל הנראה, אין בכוונת האוצר לוותר על "ליטרת הבשר" הזו שגורמת מן הסתם לפקידי המשרד לחכך את ידיהם בהנאה צרופה למראה המצלצלים הזורמים לקופת המדינה.
ברור שאם האוצר היה מחליט מחר להוריד את המיסוי, עובדה זו הייתה משפיעה מיידית על הגדלת ההיצע והורדת מחירי הדיור.
מוקש שני לבלימת ההיצע ולתדלוק רמות המחירים הינו רמ"י, רשות מקרקעי ישראל,. כגוף מונופוליסטי ושלוחה של המדינה, עושה רמ"י ככל העולה על רוחו, מספסר בקרקעות המדינה ומתדלק את רמות המחירים, בשיטות מכרזים שלא היו מביישות את בתי המכירות הפומביים היוקרתיים סאותביס' וכריסטיס'.
רק בשנה האחרונה לבדה, לדוגמא, עלו מחירי הקרקע במיקומים דוגמת יהוד מונוסון, מע"ר מודיעין, רמת בית שמש וקריית שלום בתל אביב בשיעור של 40-50 אחוזים. וכל זאת, אדגיש, במרוצת שנה קלנדרית אחת בלבד!
מוקש שלישי הינו העיריות והרשויות המקומיות, שאין להן כלל אינטרס להוריד את רמות המחירים, אדרבא, במהלך השנים האחרונות הן הורידו את המכפיל המוענק ליזמים  של פרויקטים להתחדשות עירונית, מה שכמובן משפיע על הקטנת ההיצע ועל תדלוק רמות המחירים בפרויקטים אלה. גם העובדה שהעיריות מקבלות ארנונות נמוכות על בנייה למגורים ואינן נהנות מתקציבים כלל ועיקר על מנת לקדם היתרים, שלא לדבר על השתתפות בתשתיות משלימות, עוצר את מרבית הפרויקטים או מעכב אותם שנים ארוכות במקרה הטוב.

על מנת לשחרר את הפקק של העדר היצע, על כל הגורמים המטפלים בשוק הדיור, גם אלה שהזכרתי לעיל וגופים נוספים, לעשות fine tuning , כלומר לכוונן את המדיניות שלהם על תדר אחיד.
ראשית, על המדינה ועל משרד האוצר להחליט אחת ולתמיד  האם התפיסה של שוק הדיור כמחלבת כספים הינה נכונה, הן כלכלית והן מוסרית. לטעמי ש לרדת מתפיסה גויה זו, שכן דווקא הורדת מיסוי תעודד מאוד קידום היצע דיור הרבה יותר גדול, שמשמעותה הרבה יותר פעילות כלכלית, כך שהמדינה והאוצר ייהנו מכך כפל כפליים.
שנית, יש לשים קץ אחת ולתמיד למצב בו רמ"י נהנית ממונופול  בלעדי על שיווק קרקע המדינה שהינה המשאב של כל אזרחי מדינת ישראל (!) ולא עסק פרטי שלה. פיקוח של המדינה על רמות מחירי הקרקע וקצב השיווק וכן שינוי שיטת המכרזים הנואלת, בוודאי יתרמו לכך רבות.
שלישית, על המדינה להכניס את ידה עמוק לכיס ולתקצב עובר העיריות והרשויות המקומיות את קידום הפרויקטים בכלל והתחדשות עירונית בפרט. וזה כולל גם רפורמה מקיפה בכל מה שקשור לארנונה למגורים, המהווה כיום רק כשליש לעומת ארנונה לעסקים, זה כולל גם תקצוב תשתיות משלימות, תקצוב המנגנון הביורוקרטי העוסק בקידום היתרי בנייה וקיצור משמעותי של תהליכים. כל אלה, מן הסתם, יעודדו מאוד את ראשי הרשויות יגדילו מאוד את היצע הדיור בכל עיר ועיר.
במידה ופעולות אלה, ונוספות, לא ינקטו במיידי, אנו צפויים בשנים הקרובות להחמרה ניכרת של העדר היצע בשוק הדיור בכלל והתחדשות עירונית בפרט ולהמשך תדלוק רמות המחירים לשיאים חדשים ועל כן הצהרות השרה שקד, יעלו לצערי הרב אבק במרתפי הארכיונים ההיסטוריים של הצהרות פוליטיקאים שלא התגשמו הלכה למעשה, לא מניה ולא מקצתי!

*כותב המאמר, אדריכל רוני תימור, הנו בעלים משותף במשרד תימור שוורץ אדריכלים, מומחים להתחדשות עירונית

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

לכנס הנדל"ן השנתי | כל בכירי הענף במקום אחד!

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות