לוד: היום שאחרי

הגרעינים התורנים מתחילים לחמם מנועים. למעלה מ-3,000 יחידות דיור נמצאות היום על מפת השיווקים של רשות מקרקעי ישראל בעיר לוד, וחברות נדל"ן דוגמת חברת באמונה העובדות בשיתוף פעולה עם גרעינים תורניים בערים מעורבות כיפו, לוד ועכו, מתכוונות להתמודד גם-כן. למעשה הכוונה היא להמשיך ולחזק את הגרעין התורני שהגיע ללוד עוד ב-1996. אז החל גרעין קטן של 60 משפחות שאחריהם הוקמה שכונת "רמת אלישיב" המונה היום כ-1,000 משפחות דתיות. 

"הכוונה היתה להכניס משפחות חזקות לעיר כדי שיוכלו להשפיע על העיר ולחזק אותה", מסביר ישראל זעירא מנכ"ל חברת באמונה ממקימי ראשית השכונה "רמת אלשיב". "ידענו ש-60 משפחות אין להם כוח מספיק לחזק את העיר אבל עם 150 משפחות הדברים יראו אחרת. היה קשה מאד לשכנע אנשים להגיע לעיר לוד בגלל שהעיר הייתה סמל הסמים והפשע. הרבה משפחות מכרו סמים והמשטרה בעצמה פחדה להתמודד איתם. רק לאחר שהגיע הגרעין החזק של התושבים, המשטרה החלה לפעול. נוצר מצב שהיה מי שהתלונן, היה מי שכואב ואכפת לו. הגרעינים מהווים סוג של מנהיגות שאכפת כואב לה ורוצה בטובת עצמה אבל טובת עצמה זה טובת העיר. מאז הכל היסטוריה. חברת באמונה זכתה במכרז הראשון שיצא לשכונה לבנייה של 75 יחידות דיור. היינו היחידים שניגשנו למכרז כעמותה. מאז זרמו מים רבים וחברות נוספות נכנסו לשכונה ועיבו אותה כולל חברת יצחקי וחברת רוטשטיין שזכו במכרזים גדולים מאד. היום הגרעין בלוד הוא חזק מאד ואילולא הגרעין, העיר לוד היתה נראית אחרת לגמרי". 

לוקחים את הסכמי הגג צעד אחד קדימה
בשנים האחרונות גם השכונות הוותיקות של לוד ידעו כניסה של קהילות יהודיות-דתיות. כך קרה בשכונת רמת אשכול הוותיקה, המאופיינת בין היתר באוכלוסייה ערבית וכך מתרחש בשכונות וותיקות נוספות בעיר כגון גבעת הזיתים, רמט, שערי העיר, נווה נוף ונווה זית.

הכניסה של הקהילות הדתיות ללוד נובעת מסיבות דתיות והיסטוריות (אחת הערים החשובות בזמן ממלכת יהודה לצד גדולי תנאים שחיו ופעלו בה, רנ"ה) אך גם מסיבות טבעיות הקשורות לפיתוחה של העיר שהחל בחמש השנים האחרונות, אז הוכתרה "כעיר העשור הבא של הנדל"ן" ולא במקרה.

העיר לוד הממוקמת במרכז הארץ בצומת דרכים בין תל אביב (כ-20 דקות), ירושלים (30 דקות) ונמל התעופה בן גוריון ומרושתת עם מסדרונות תחבורתיים על כביש 1, 6 ו-443, 40 ו-431. כמו-כן העיר סמוכה למחלף שפירים כשבעתיד תרושת עם לפחות עשרה ק"מ של נתיבי תחבורה ציבורית (נת"צ) שחלקם כבר בביצוע ו-25 ק"מ של שבילי אופניים בתוך העיר, 4 ק"מ כבר בביצוע. בעיר פועלות כיום שתי תחנות רכבת, האחת תחנת רכבת לוד מרכז, השניה בפעילותה בישראל אחרי ארלוזורוב בתל אביב ותחנת לוד גני-אביב. כמו-כן בהיקף של כ-12 מיליארד שקלים מוקמת תחנה נוספת בחלק המזרחי של העיר שעתידה להוביל בקו ישיר לכיוון צפון.  

התהליך לפיתוח העיר כולל השקעות של מיליארדי שקלים, מה שעתיד להפוך את לוד לאחת ממרכזי התעסוקה, התחבורה והחינוך המובילים באזור המרכז. המנוע המרכזי של תהליך השינוי הוא הסכם הגג מהגדולים בישראל שנחתם עם העירייה במרס 2020 בהיקף של 8.5 מיליארד שקלים בשיתוף החברה הכלכלית של העיר, "כלכלית לוד", מה שעתיד להכפיל את אוכלוסיית העיר תוך פחות מעשור. 

ההסכם כולל העברת תקציבים משמעותיים לפיתוח העיר לא רק בתחום הבניה והתשתיות אלא גם בתחום החינוך, התחבורה, התיירות, המרחב הציבורי והביטחון האישי. נוסף לכך, ההסכם כולל גם הקצאת משאבים לשכונות הוותיקות באמצעות פרויקטים להתחדשות עירונית, חידוש תשתיות ופארקים בעיר הוותיקה. 

"העירייה הסכימה ללכת יד ביד עם המדינה", מסביר מנכ"ל "כלכלית לוד", עו"ד בן מיוסט, ל"מגדילים", "אבל אנחנו לקחנו את הסכמי הגג צעד אחד קדימה, לא רק בניית שכונות חדשות אלא שיקום כל העיר הוותיקה. מי שמסתובב בעיר יכול לראות כמעט בכל שכונה פיתוח, עבודות תשתית רציניות, החלפת מים, ניקוז חשמל, כבישים, מדרכות ומבני ציבור. הכל חדש. למה? כי אנחנו מבינים שאי אפשר לחדש עיר מבלי לטפל בשורשים. אם רוצים לקדם מתחמי התחדשות עירונית חייבים תשתיות חדשות שיוכלו לקלוט זאת".

עו"ד מיוסט נכנס לתפקידו לפני חמש שנים וחצי. עד אותה תקופה בקושי קודמו תוכניות בניה בעיר ולמעשה בדיקה של מכרזי רשות מקרקעי ישראל בעשור השנים של בין 2009-2019 מלמד כי בכל התקופה הזו שווקו 2,400 דירות בלבד. מאז נכנס מיוסט לתפקידו נוסחה תוכנית אסטרטגית לעיר, הושקעו למעלה מ-100 מיליון שקל על תוכניות בניין עיר סטטוטוריות (תוכניות שיש להן תוקף חוקי) ולמעלה מ-200 מיליון שקל הושקעו לצורך תכנון וביצוע מרחב ציבורי ותשתיות. בסך הכל מקדמת עיריית לוד בניה של כ-20,000 יחידות דיור בשכונות חדשות ועוד כ-30,000 יחידות דיור בפרויקטים להתחדשות עירונית, כמחציתם כבר מאושרות בותמ"ל. תוכנית השיווקים המתוכננת לעיר לוד בשיתוף הממשלה ורשות מקרקעי ישראל קובעת שיווק של כ-2,000 יחידות דיור מדי שנה, למשך עשר השנים הבאות. 

"השקענו בהיקפים דרמטיים שקשה לדמיין", ממשיך מיוסט. "70% משטח העיר כבר עבר תכנון סטטוטורי חדש המשנה את כל האזור מהיסוד, כאשר 97% מהפרויקטים הם במסגרת פרויקטים של פינוי בינוי. בשנה וחצי האחרונות מכרנו למעלה מ-2,000 יחידות דיור בעיר והתוכנית היא להמשיך לשווק כ-2,000 דירות מדי שנה. כל מי שנמצא ומכיר את הזירה יודע שמה שמתרחש בלוד לא קורה בשום מקום, אנחנו מפתחים מתחמי התחדשות עירונית בקני מידה אחרים לגמרי". 

לנגד עיניהם של עו"ד מיוסט וראש העיר יאיר רביבו עמדה החשיבות של גיבוש אסטרטגיה תכנונית תוך יצירת ודאות ליזמים. לצורך כך הקימה החברה הכלכלית שלוש מינהלות. הראשונה, מינהלת הסכמי הגג המתמקדת בשכונות החדשות ובשיקום תשתיות בעיר. מינהלת נוספת היא זו העוסקת בפיתוח מתחמי תעסוקה, עסקים ונדל"ן מניב והמינהלת השלישית היא זו העוסקת בהתחדשות עירונית המפתחת ל-12 מתחמי ענק. מינהלת זו מונה 10 עובדים והיא זו שמארגנת את הדיירים, החתימות ודואגת לתשתיות העל מבעוד מועד. 

"אין לנו מאכערים", מסביר מיוסט, "אנחנו מממנים כסף ופועלים לצד הרכזים החברתיים בשכונות וכך עושים תהליך התארגנות בחירת נציגות לכל בניין, בחירת עו"ד, ובהמשך בחירת יזם. גם את תחום הרישוי האצנו כאשר יזמי התחדשות עירונית מקבלים מסלול ירוק לטיפול בבקשה להיתר ותוך שישה חודשים ניתן אצלנו כבר לקבל היתר בנייה.  כל זה יוצר ודאות מטורפת ליזמים כי אנו תופרים להם את כל הממשק עם המרחב הציבורי, תאגידי מים, חשמל וניקוז לצד הקמת יחידות רלוונטיות כגון יחידת אכלוס שתדאג לקליטת תושבים חדשים, יחידת חינוך, מוסדות ציבור ותפעול. התוצאות אכן לא אחרו לבוא והיום כל חברת נדל"ן רוצה להיכנס ללוד".

בשנים האחרונות נכנסו ללוד יזמי הנדל"ן הגדולים שהחליטו שהם לא מפספסים את ההזדמנות. כאלו הן שיכון ובינוי, אזורים, אפריקה ישראל, פרשקובסקי, רוטשטיין, אאורה, אשדר ושפיר. עוד נכנסו לעיר חברות שהעבירו את מטה החברה ללוד דוגמת בנק לאומי, בנק מזרחי טפחות, רכבת ישראל, החברה למתנ"סים, קבוצת הרכבUMI  ורכבת ישראל. חברות נוספות שנכנסו להשקעות משמעותיות מתוך מטרה להקים מאות אלפי מ"ר למסחר ותעסוקה הן: אמות, גב-ים, סלע קפיטל ואלדן עם אמריקה ישראל. לצד זאת זוכה העיר לוד לפריחה מצד חברות סטארט-אפ כאשר 120 מהן קבעו מושבן בעיר ופעילות בה. 

הקורונה – פריחת הנדל"ן של העיר לוד
בשבע השנים האחרונות מאז כניסת ראש העיר לוד יאיר רביבו לתפקידו הושקעו כ-350 מיליון שקלים בחברה הערבית בתשתיות, חינוך, כבישים, מתנ"סים והסדרת השכונות הערביות. מכאן שמבחינת ראש העיר וצוותו מדובר בשבוע קשה בתולדות העיר לוד כאשר מאות תושבי העיר הערבים הפנו את גבם לעיר וחצו קווים שלא נחצו מעולם  – בשריפת בתי כנסת, שריפת בתי מדרש מכוניות והשחתת כל הרכוש הציבורי.

למרות הדברים הכואבים מי יזכור? לפני כשבועיים ארע אסון לאומי בישראל. אסון מירון, 45 אנשים, נערים וילדים נהרגו מחנק בהיללות רבי שמעון בר יוחאי. הזכרון הישראלי קצר. ביום כיפור, 2008 נרשמו מהומות קשות בעיר עכו, ידויי אבנים, השחתת כלי רכב וחנויות, עימותים וקטטות לאחר שכלי רכב ערבי נכנס לשכונת יהודים בערב יום כיפור. המהומות נמשכו שלושה ימים ורבים חשבו כי הדו-קיום ששרר הופר. כשנתיים לאחר מכן, מכרז בעכו לבנייה של כמה מאות דירות, המכרז נסגר ולמקום נכנסה אוכלוסייה חזקה ואיכותית שהצליחה להעלות את המדד החברתי-כלכלי של העיר מ-3 ל-5.

גם במקרה שלפנינו. למרות האירועים הקשים, מתווכי נדל"ן מדווחים כי ספק אם האירועים ישפיעו על ענף הנדל"ן בעיר. למעשה, שנת הקורונה רשמה פריחה נדל"נית בעיר כשבמהלכה נמכרו 590 יחידות דיור יד שניה במחירים שנעים בין 13,000 שקל למ"ר לדירות בשיכונים, כ-15,000 שקל למ"ר בפרויקטים להתחדשות עירונית וכ-17,000 שקל למ"ר. רק לשם השוואה לפני כחמש שנים דירות בשיכונים נמכרו בעיר תמורת 10,200 שקל למ"ר. "בסוף אנשים צריכים לקום בבוקר ולשלוח את הילדים לגנים ובית הספר, ולכן אנו מאמינים שהעיר לוד עוד תפרח ותהיה פנינת הנדל"ן של המרכז", מסביר עו"ד מיוסט. 

"הקורונה אצלנו לא הורגשה", מספר המתווך דודי בורש ממשרד בורש נדל"ן. "היו לנו הרבה קונים, הרבה תנועה הרבה עסקאות. בסך הכל העיר לוד שמרה על יציבות מחירים לאורך כל התקופה עם ירידות קלות כלפי מטה. אני לא חושב שהאירועים יעצרו את הפריחה הנדלנית שהחלה בעיר אולי זה יגרום לקיפאון זמני אבל אח"כ אנשים ימשיכו להגיע לעיר. ".

נכון להיום דירות שלושה חדרים בשטח של כ-70 מ"ר בשיכונים נמכרות בכ-700 אלף שקל לעומת 1.7 מיליון שקל בשכונות החזקות יותר כרמת אלישיב. "אני בטוח שבעוד חודש יתחדשו סיורי הדירות, הרוחות יירגעו ועסקים יחזרו להיות רגיל", ממשיך בורש. 

התשואה לנכסים בהשכרה בלוד נעה בין 3.5-3.8 אחוז, כאשר קהל הרוכשים שמגיע לעיר הוא מגוון וכולל משפרי דיור, צעירים ומשקיעים. לדברי מולי ארבל, זכיין קבוצת רי/מקס סקסס, "לוד בתקופת פיתוח מאד יפה, אם בפרויקטים תמ"א או פינוי בינוי לצד תוכניות עתידיות רבות. נכנסת ללוד אוכלוסיה מאד חזקה של משפרי דיור וצעירים שלא ראינו הרבה מאד זמן. הפרת הדו קיום אני מניח שהיא בשוליים ועוד זמן לא ארוך החיים יחזרו למסלולם. האוכלוסיה שמגיעה ללוד מבינה שכל מה שיוצא מגזרת לוד, דירה דומה תעלה כבר מיליון שקל. מדובר בפריפריה מאד מתפתחת, האחרונה שיש במרכז הארץ שעדיין ניתן לקנות כאן נכס בפחות ממיליון שקל. בהתייחס לכך שיש בכל העיר תוכניות סטטוטוריות לקידום פרויקטים להתחדשות עירונית הרי שההשקעה בלוד הופכת רווחית ומשתלמת לטווח הרחוק למשקיעים וזוגות צעירים.

בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל

קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

תגיות: