שובר השוויון של ההתחדשות העירונית

שנת 2025, השנה בה ייתכן שמדינת ישראל תצא מהמלחמה הארוכה בתולדותיה, תהיה מאתגרת במיוחד בכל מה שקשור להתחדשות עירונית בכלל ועירוב שימושים מוגבר בפרט.

על פי נתוני הרשות להתחדשות עירונית, התאפיינה 2024 ביותר מ-30 אלף היתרים, עלייה של 18 אחוזים לעומת 2023 במתן היתרים להתחדשות עירונית, כמחציתם במסגרת תמ"א 38 והמחצית השנייה במסגרת פינוי בינוי.

אין ספק שמדובר בנתון מרשים, אם כי הוא עודנו נמוך ב-11 אחוזים פחות לעומת שנת השיא, 2022. מדובר במחצית מהיתרי הבנייה שהוענקו בשוק הדיור לקראת 2025, חלקם הגדול באזור הביקוש במרכז הארץ. 

המצב כיום שונה בעליל משנים קודמות שבהן אחוז הפרויקטים שקודמו בפועל ביחס למספר ההיתרים היה נמוך יחסית, זאת בשל מוקשים לא מעטים.

בעבר עיריות ורשויות מקומיות רבות סירבו, בצדק מבחינתן, לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית, הן בגלל שטענו שהפרויקט איננו ריווחי דיו, הן בגלל העדר תקציב לתשתיות משלימות והן בגלל חילוקי דעות סביב הרצון של עיריות להטיל היטל השבחה, מה שבמקרים רבים מנע התקדמות  של פרויקטים. 

המצב השתנה לטובה בעקבות לקחי המלחמה האחרונה והמחסור בממ"דים, הוחלט בממשלה לתקצב את העיריות במענק של 24 אלף שקלים על כל דירה חדשה שתבנה במסגרת התחדשות עירונית ובמענק מוגדל של 30 אלף שקלים לעיריות, שיוותרו מראש על רצונן לקבל היטל השבחה. בסך הכול תקצבה הממשלה סכום נכבד של 396 מיליון שקלים עבור מענקים אלה. נתון זה הינו "שובר שוויון" שיהפוך לראשונה את כל נושא ההתחדשות העירונית למרכיב המוביל בשוק הדיור, קל וחומר בכל מה שקשור לעירוב שימושים גדל והולך, מגורים, תעסוקה, מסחר, מוסדות ציבור ותרבות, הכול בכפיפה אחת באותו מגדל או מתחם.

מה הן הסיבות לתפנית?
ראשית, המענקים לעיריות יעודדו ללא ספק אותן לקדם פרויקטים, מה שכמובן ישפיע על מספר התחלות בנייה ב-2025 והגדלת היצע הדיור בישראל במהלך השנים הקרובות. 

שנית, בולט במיוחד הגידול במספר ההיתרים במסגרת פינוי בינוי, מה שיתרום באופן משמעותי למיצוי זכויות הבנייה, ובמיוחד בערים הממוקמות  באזור הביקוש וחידוש מהיסוד של שכונות ומתחמים ותיקים מתפוררים.

שלישית, גידול גם במספר המגדלים שיתאפיינו בעירוב שימושים הולך וגדל, כולל כל הצרכים של הדיירים.

רביעית, גידול באחוז הממ"דים. נכון להיום הם מהווים רק כ-30 אחוזים מהבניינים והצפי שהאחוז יגדל משנה לשנה עד כדי כ-60 אחוזים עד סוף העשור.

חמישית, כל אלה ישפיעו באופן חיובי על שוק הדיור במהלך השנים הבאות, יאזנו בין היצע לביקוש ויגרמו בהמשך גם להתייצבות רמת מחירי הדיור.

המבחן יהיה בסופו של יום ביישום נתונים חיוביים אלה בשטח על ידי הרשויות המקומיות, כשבד בבד על הממשלה מוטלת החובה להמשיך ולסייע להן במענקים ובכל מה שקשור לקיצור וייעול הליכים ביורוקרטיים. במהלך 2025 ניווכח אם אכן נתונים אופטימיים אלה אכן ייושמו.

*כותב המאמר אמיר רוזנבלום, הוא יועץ ניהול ואחזקת מבנים ונכסי משקיעים ובעלי עידן ש.נ.י

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן