האם ועדות התכנון רשאיות לשקול גם שיקולים כלכליים?

ועדות תכנון ובניה אמונות על בחינה ואישור של תוכניות והיתרי בנייה ומוסמכות לדון בסוגיות תכנון גרידא. ומה באשר לשיקולים כלכליים? האם ועדות התכנון רשאיות לשקול גם שיקולים כלכליים בבואן לאשר תוכניות והיתרים? ככלל- התשובה לכך שלילית. 

נקבע לא אחת בפסיקה, כי התכנון צריך להיבחן על יסוד שיקולים מקצועיים ותכנוניים בלבד. למען הדיוק, ועדות התכנון רשאיות לשקול שיקולים כלכליים המשולבים בהליך התכנוני אך זאת נעשה לרוב עד היום בראיה ציבורית בלבד, למשל מקום בו לאישור התוכנית או מתן היתר הבניה יש השפעה על האינטרס הציבורי (כמו במקרה שתוכנית כלשהי תגרום נטל כלכלי כבד מאוד על הרשות המקומית בגין הצורך להקים תשתיות יקרות וכד׳). 

האם רשאית הועדה לאשר הגדלת צפיפות (מספר יחידות הדיור שיבנו) כדי לייצר כלכליות לפרויקט גבולי?
ועדת הערר המחוזית חיפה ענתה לאחרונה על השאלה הזו בחיוב ובמידה רבה שינתה סדרי עולם. בפני הועדה נדונה בקשה למתן היתר לביצוע פרויקט הריסה ובניה (במסגרת תמ״א 38) בבנין ברחוב פינסקי 10 חיפה (מגרש בשטח 591 מ״ר), במסגרת הפרויקט ביקשו בעלי הדירות והיזם להרוס מבנה קיים בן 4 קומות ו-6 יח"ד, ולהקים במקומו בניין מגורים חדש בן 13 יח"ד ו- 6.5 קומות מעל קומת חניה תת קרקעית.

הועדה המקומית נאותה לתת היתר בניה תוך הפחתת 4 יח״ד ואישרה בניית 9 יח״ד בלבד ולא 13 יח״ד כפי שביקשה החברה היזמית. על החלטת הועדה המקומית הגישה החברה היזמית ערר לועדת הערר המחוזית חיפה בה טענה כי בשל נתוני המגרש והבנוי עליו אין היתכנות כלכלית לפרוייקט של 9 יח"ד בלבד. החברה היזמית תמכה את טענותיה בדו"ח כלכלי. במסגרת הערר בחנה הועדה המקומית אף היא את כלכליות הפרויקט ומצאה כי מספר יחידות הדיור המביא להיתכנות כלכלית של הפרוייקט הוא 12. 

לאחר בחינת טענות הצדדים מצאה ועדת הערר להורות על הגדלת הצפיפות ל 12 יח״ד וזאת על מנת לייצר כלכליות לפרויקט. הועדה קבעה שלמרות שהצפיפות בשכונות הכרמל וברחוב פינסקי הוגבלה בשנים האחרונות על ידי ועדות התכנון ל-15 יח"ד לדונם (המשקפים למעשה כ 9 יח״ד בפרויקט הנדון), שיקולי ההיתכנות הכלכלית הם אחד מהנימוקים שיש בהם כדי להצדיק, בנסיבות המתאימות, הגדלה של הצפיפות מקום בו הוכח שהפחתת יחידות הדיור תסכל את הוצאת הפרוייקט אל הפועל מטעמים של חוסר כלכליות. 

נקבע, שאי ישימותה של החלטת ועדה תכנונית הוא שיקול התומך באישור צפיפות גבוהה יותר ובמילים פשוטות ״במקרים המתאימים, כל עוד התכנון המוצע הוא ראוי ונותן את המענה הנדרש לצרכי החיזוק והתכנון, יש מקום להביא בחשבון גם את שאלת ההיתכנות הכלכלית של הפרוייקט״.  

נקבע עוד, כי הוכח על ידי החברה היזמית שהפחתת הצפיפות ל-9 יח"ד אכן איננה כלכלית, ומשמעות הדבר שלא תהיה היתכנות למימוש הפרוייקט אך הוכח גם שהפרוייקט יהיה כלכלי אם יבנו 12 יח"ד. סופו של דבר, נקבע, כי על מנת לאפשר לפרוייקט לצאת אל הפועל לאחר שנים ארוכות בהן נעשו ניסיונות לקדמו, ישנה הצדקה להגדיל את הצפיפות.

אין ספק, שמדובר בהחלטה חשובה, שהרי לאור השינויים המשמעותיים המתרחשים בשוק הנדל״ן במהלך השנתיים האחרונות, המעמידים פרויקטים רבים על גבול הכלכליות ואף מתחת אליו, ברור שועדות התכנון צריכות להתיחס בכובד ראש גם להיבטים הכלכליים של הפרויקט ובבואן לאשר תוכניות והיתרים עליהן לשקול לצד השיקולים התכנוניים גם את ישימותן הכלכלית של החלטותיהן, אחרת יאושרו תוכניות והיתרים שלא ניתן יהיה לממש ויצא שכר כולנו בהפסדנו.

*הכותב, עו"ד דן הלפרט, הינו מומחה במקרקעין והתחדשות עירונית, מייצג מאות פרוייקטי תמ"א 38 ופינוי בינוי בכל רחבי הארץ ובעל משרד עורכי דין ונוטריון

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן