במצב הנוכחי הדרך הנכונה לקבלת יציבות בשוק היא באמצעות החזרת הרוכשים לשוק והגעה לאיזון שיביא מגמה של ירידה במחירי הדיור // דעה
לאורך שנים עודף ביקוש מובנה בישראל היווה קטליזטור לעליית המחירים. עודף ביקוש זה נבע בין היתר מתהליכים איטיים וארוכים לתכנון ושיווק היצע דירות. כך, ביסודו, נוצר חוסר האיזון בשוק הנדל"ן למגורים.
בשנים 2021 – 2022 החלה מגמה חיובית של הגדלת היצע הדירות ועליה בהיקף התחלות הבניה שהגיעה לשיא של כל הזמנים שהסתכם בעסקאות של כ-80 אלף יחידות בשנת 2022. ככל שמגמה זו הייתה נשמרת ומצליחה ניתן היה להניח שמחירי הנדל"ן למגורים היו מתחילים לרדת באופן יציב ומתמשך.
אולם, העלייה החדה באינפלציה בחודשים האחרונים הובילה למדיניות העלאת ריבית משמעותית. עליות אלו מייקרות את עלויות המשכנתא וגורמות לרוכשים להירתע מרכישת דירות. אך לא זו בלבד – נדמה שרוכשי הדירות נמנעים מביצוע עסקאות בעקבות ציפייה כי התקופה הנוכחית תביא עימה ירידה מחירים משמעותית. על כן נראה שלפחות חלק מהביקוש כבוש.
צד נוסף שמושפע מהמגמה, הוא יזמי הנדל"ן שכעת מתמודדים עם קשיים משלהם. עליית הריבית מייקרת את עלויות המימון לביצוע הפרויקטים; הגופים הפיננסים הפכו בררנים והקשיחו את תנאי המימון; וחלה גם עלייה במדד תשומות הבנייה. מעל כל אלו נמצאת התנהגות הרוכשים שמעצימה את הקשיים הנ"ל ויוצרת חוסר וודאות ליזמים. שילוב הגורמים מביא לכך שחלק מהיזמים נמנעים מלהוציא לפועל פרויקטים חדשים, ואף עלול לגרום לקריסה של יזמים שאיתנותם הפיננסית לא יציבה מספיק.
על האטת קצב ביצוע פרויקטים חדשים מצד היזמים, ניתן ללמוד מנתון התחלות הבניה של חודש ספטמבר 22 שמשקף חזרה לרמה של כ-55 אלף התחלות בנייה בשנה. נתון זה עלול להמשיך לרדת לאור הקורלציה הקיימת בין עליית הריבית במשק לבין ירידה הן בהיצע והן בביקוש. ככל שהדבר המתואר יתממש, נדמה שמנגנון שיווק קרקעות והאצת תהליכי תכנון ובניה לשם הגדלת ההיצע מצד המדינה עשוי להפוך לפחות רלוונטי, מכיוון שהיזמים צפויים להימנע מבנייה של מלאי הדירות החדשות שישתחררו לשוק ואיתם גם הגופים המממנים שיצמצמו את החשיפה לעסקאות קרקע.
בתקופה הנוכחית, הקרן שלנו מתמקדת במימון וליווי פרויקטים של התחדשות עירונית, שבהם לא מתקיים מימון קרקע באמצעות אשראי כספי, ובכך מצמצמים את החשיפה של היזמים והפרויקטים לעלויות מימון גבוהות. בנוסף, כדי לחזק את האיתנות הפיננסית של הפרויקטים שאותם אנחנו מלווים או בוחנים ללוות אנחנו תורמים ליצירת שיתופי פעולה בין יזמים בעלי צבר פרויקטים קיים לבין יזמים בעלי תזרים יציב ומבוסס, וכך מאפשרים שחרור של פרויקטים נוספים הזמינים לבניה.
במשוואה של רוכשים והיזמים יש להביא בחשבון גם את ציבור המשקיעים בדירות למטרת השכרה. הירידה ברכישת דירות מייצרת ביקוש גבוה יותר לדירות בשוק השכירות, שבשנה האחרונה צמצם פערים ונמצא במגמת התייקרות. ככל שהתשואות משכירות יעלו ויהוו אלטרנטיבה לתשואות מהריבית במשק, הביקוש לרכישת דירה מצד משקיעים צפוי לגדול.
נשאלת השאלה האם כתוצאה מהמגמות המתוארות, יתכן תרחיש שבו כשהביקוש הכבוש לרכישת דירות למגורים, יחד עם הביקוש לדירות להשקעה ישתחררו בחזרה לשוק הם ייפגשו עם כמות פוחתת של התחלות בניה, דבר שכפועל יוצא, עלול לגרור עליית מחירים בלתי נמנעת. ככל שכן, נראה שבמצב הנוכחי הדרך הנכונה לקבלת איזון ויציבות בשוק היא באמצעות החזרת הרוכשים לשוק והגעה לאיזון נכון בין ביקוש, קצב הבניה, שיווק קרקעות ועלות רכיב המימון. איזון כזה יכול שיביא עמו מגמה של ירידה יציבה במחירי הדיור.
לפיכך, יש לבחון מנגנונים שונים להשבת הרוכשים לשוק ולהתמודדות עם עליית הריבית, כגון מתן תקופת גרייס לנוטלי משכנתאות, עצירה זמנית או הפחתה של החזרי המשכנתא, פריסת המשכנתא לתקופה ארוכה יותר, העלאה חלקית ולא מלאה של שיעורי הריבית על המשכנתא, הפחתת עלויות בקרקע, והפחתת מיסים בעסקאות נדל"ן לרוכשי דירה יחידה. בקרן הפניקס Value התחדשות עירונית מאפשרים ליזמים לבצע פריסת תשלומים לרוכשי הדירות, שמהווה הטבה שחוסכת שיעורי ריבית ויכולה להסיר עול משמעותי מכתפיהם של הרוכשים בהחלטתם לרכוש דירה מיזם, כל זאת תוך שמירה על תזרים מזומנים חיובי של הפרויקט.
*המידע דלעיל אינו מהווה מידע משפטי ואינו מתייחס למקרים קונקרטיים אלא מהווה מידע וסקירה כללית בלבד; אין לראות באמור כדי להוות הצעה לרכישה או השקעה בניירות הערך בהתאם להוראות חוק ניירות ערך, התשכ"ח -1968; אין באמור כדי להוות ייעוץ או שיווק השקעות בהתאם להוראות חוק הסדרת העיסוק בייעוץ השקעות, בשיווק השקעות ובניהול תיקי השקעות התשנ"ה -1995; והאמור לעיל אינו מהווה תחליף לייעוץ קונקרטי באופן המתחשב בצרכיו של כל אדם.
*כותבת המאמר, יפית יהודה, הינה מנכל"ית הפניקס Value התחדשות עירונית
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
