הדירות הקטנות עולות על מפת הביקושים ולא רק בתל אביב

הדירות הקטנות שוב על מפת הביקושים. אחרי שנים ארוכות בהן היה מחסור בדירות קטנות, נראה ששנת 2020 הביאה איתה לא רק ביקוש גדול יותר למוצר האמור אלא גם היצע שהולך וגדל. נזכיר כי בשנים האחרונות נטען לא פעם כי ראשי הערים מעדיפים דירות גדולות, וחלק ניכר מהתב"עות (תוכנית בניין עיר) המאושרות לא כוללת דירות קטנות. כפועל יוצא מהטענות הללו אפילו קודמו תקנות שקבעו כי תתאפשר בניית דירות קטנות באישור מזורז של הקלה כמו הקלת שבס כדי להגדיל את היצע הדירות הקטנות.

נתונים שונים אודות היצע הדירות הקטנות ב-2020, ובשנים הקודמות לה, מעלים כי חל שינוי במגמה וכעת לא רק הביקוש לדירות הקטנות גבוה יותר אלא גם ההיצע, במקומות מסויימים. מה שעוד מעידים הנתונים, שהיכן שההיצע לא גודל בהתאם לביקוש – המוצר המבוקש נחטף מהמדפים.  

את ההיצע הנמוך יחסית, שפוגש ביקוש משמעותי, אפשר לראות בעיר כפר סבא. פרויקט תמ"א 38/2 של חברת ינוב, במסלול הריסה ובניה מחדש, שכלל כמעט ורק דירות קטנות בנות 2-3 חדרים נמכר כולו בזמן קצר. מדובר בפרויקט במרכז העיר, ברחוב רוטשילד 11, במסגרתו נהרס בניין קיים בן 2 קומות ו-6 דירות, ובמקומו נבנה בניין בן 9 קומות ו-20 דירות חדשות. תמהיל הדירות החדשות נקבע על דירות 2-3 חדרים בנוסף לדירת פנטהאוז בשטח של כ-170  מ"ר עם מרפסת בשטח של 82 מ"ר. 

על פי נתוני יד 2, בכל הקשור לביקוש לדירות קטנות בעיר, המגמה נמצאת בכיוון אחד – למעלה. אם בשנת 2019 הביקוש לדירות קטנות בנות 1-3 חדרים בעיר נע סביב 2,400 חיפושים בחודש, ב-2020 המספרים האמירו ללמעלה מ-3,000 חיפושים כמעט בכל חודש ובשיא – למעלה מ-3,500 בחודש. מה עם ההיצע? גם הוא עלה במעט, אבל לא בצורה משמעותית – מרמה של 673 דירות קטנות ב-2019 ל-700 דירות קטנות ב-2020. במקביל, נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה המעידים על היקף התחלות הבניה של דירות קטנות בעיר – מדגישות כיצד בשנים האחרונות לא נבנו הרבה דירות קטנות, מחסור בהתחלות בניה שכאמור פוגש ביקוש משמעותי קיים. כך, על פי הנתונים דירת 2 חדרים כמעט ולא החלו להיבנות בעיר כבר כשני עשורים (למעט 4 דירות ב-2015 ועוד 4 דירות ב-2017). לגבי דירות 3 חדרים המצב מעט שונה – אך גם נמוך. כך, מאז תחילת העשור החלו להיבנות בעיר רק 255 דירות בנות 3 חדרים כאשר בשנים 2014, 2012, 2011 ו-2010 לא החלו להיבנות דירות קטנות כלל. רק לשם ההשוואה – אם נביט על התחלות בניה של דירות 5 חדרים בעשור האחרון, נמצא כי בתקופה זו החלו להיבנות כמעט 3,000 דירות ברחבי העיר. 

בחברת ינוב זיהו את המצב בשוק, ומסבירים כיצד ידעו לתרגם זאת בתכנון הפרויקט:  "למדנו היטב את השטח עוד לפני תחילת תכנון הפרויקט", כך מסביר שגיא לנצ'נר מנכ"ל ובעלים של חברת ינוב, "אנו בונים בעיקר במרכזי הערים ובאזורים הללו בשנים האחרונות נבנו בעיקר דירות 4 חדרים ומעלה. זיהינו שיש צרכים נוספים בשוק, והגענו למסקנה שיש לקוחות המחפשים דירות קטנות יותר. אם מדובר במשפחות קטנות, דיירים יחידניים או רוכשים שמחפשים דירות להשקעה. לשם כך החלטנו לתכנן פרויקט שלם עם דירות של 2-3 חדרים, שמתאימות גם לזוגות צעירים וגם למשקיעים וזה הוכיח את עצמו. סיימנו את השיווק מהר מאד, הדירות נחטפו". עוד מוסיף לנצ'נר: "חשוב לציין, שהקפדנו מאד על תכנון הדירות כלומר גם אם המטראז' קטן יחסית, עדיין בתכנון נבון ומוקפד, ניתן לייצר דירות קטנות פונקציונאליות, מעוצבות ועונות על צורכי רוכשי הדירות הספציפיות". 

בשורה התחתונה, הביקוש לדירות הקטנות גבוה וההיצע נמוך, מה שהוביל לכך שכל הדירות הקטנות בפרויקט של חברת ינוב נמכרו במהירות. מדובר בדוגמא אחת להתייחסות נכונה לנתוני המאקרו ותכנון מיטבי שפגש ביקוש קשיח, ומדובר במסר ליזמים וקבלנים נוספים שלמידת השטח, וקריאה נכונה של הנתונים טרם היציאה לשיווק, יכולה להשפיע על הפרויקט כולו. 

מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

תגיות: