בירושלים נדרשת בקיאות במדיניות העירונית ובתוכניות לשכונות השונות אבל בעיקר הבנה של השפה, העבר והצרכים של מרקם רחב של אוכלוסיות – כל הסיבות לקחת חברה מארגנת מנוסה בירושלים
לפני כחצי שנה הכריז מהנדס העיר ירושלים, אינג' יואל אבן, כי העירייה שמה לעצמה ליעד לאשר מידי שנה כ-6,000 דירות בהתחדשות עירונית והעירייה מקדמת כיום תוכניות בהיקף של כ-60,000 יח"ד בפרויקטיי פינוי בינוי ותמ"א 38. למעשה, ראש העיר, משה ליאון, הצהיר כי הוא תומך בהתחדשות העירונית ואף פטר את היזמים מתשלום היטל השבחה ונקט בשורה של צעדים, שיהפכו את הפרויקטים לבעלי כדאיות כלכלית ואת התמורות לדיירים לאטרקטיביות. אולם, עם ההטבות שמציעה העיר, החלו היזמים לנהור לירושלים ולמצוא עניין בקידום פרויקטים – וכך הפכה הבירה ליעד מבוקש להתחדשות עירונית עבור היזמים, כאשר הדיירים נאלצים להתמודד עם שפע של הצעות, הבטחות וחברות, שלא תמיד יכולות להביא אותם ליעד הנכסף, ובמקרה הרע אף עלולות ליצור נזק לפרויקט. בנוסף, תושבי ירושלים הם לא תושבי המרכז, שאיתם מורגלים היזמים בשיח והדרך לליבם מורכבת הרבה יותר. במציאות הזו, בעלי דירות מעדיפים לא אחת לנהל את התהליך בסיוע מקצועי וליווי של חברות מארגנות מנוסות בירושלים.
אלישבע פוקס, בעלת חברת "דרך חדשה", המתמחה בארגון דיירים בירושלים מזה כעשור ומחלוצות התחום בעיר, מסבירה את התופעה: "בירושלים צריך לדעת לדבר 'ירושלמית' – במהלך השנים שמעתי את המשפט הזה מלא מעט חברות יזמות, שמבינים שכאן מדברים בשפה אחרת. הייתי בכנס של חברה יזמית, שבחרה לערוך אירוע גרנדיוזי, עם בשרים ויין ומאכלים כיד המלך. הגיעו עשרות אנשים, אכלו – ואפילו לא אחד חתם על חוזה. כשיצאנו האנשים דיברו בחוץ, ואמרו: 'רואים שהוא תל אביבי, חושב שיקנה אותנו עם כל השואו הזה'."
אז איך מקדמים פרויקט עם דיירים בירושלים?
"ירושלמים, לא משנה מאיזה מגזר, מחוברים לשורשים. הם לא מסתכלים על העסקה רק מהפן הכלכלי. הם בוחנים מהרגש. צריכים להרגיש שמי שמולם מבין את ההיסטוריה של המקום, מבין מה הם עברו עד שהגיעו לבית משלהם. למשל, אנשים הגיעו מהמעברות לדירות הישנות בקטמונים, הם מגיעים עם מטען רגשי גדול מהעבר וזה נכון גם לשכונות מעורבות של חרדים – חילונים כמו בקרית יובל ורמות – מדובר בבניינים שבעבר גרו בהם רק חילונים, שמרגישים שהחרדים 'השתלטו' להם על השכונה עם השנים. עכשיו הגלגל מתהפך שוב, והחרדים חוששים שאם יבנו רבי קומות הם לא יוכלו לגור שם, מסיבות כגון מעלית שבת, משאבות מים ועוד.
"באופן כללי הירושלמים פחות מתלהבים מהצגות ושואו. הכנסים מאד צנועים. קפה ועוגה, לא יותר מזה. יזמים שמגזימים בזה, הרבה פעמים מפספסים את האנשים. ירושלמים לא אוהבים תחושת ניכור וקור ומנצנץ. הם ירגישו יותר בנוח לשבת עם יזם במשרד בינוני ולדבר איתו בגובה העיניים, מאשר לפגוש אותו בקומה 30 במגדל בתל אביב. אפילו המשרדים בירושלים שונים ותמצאו את היזמים הכי חזקים וגדולים יושבים במשרד יפה בבניין מגורים או בית פרטי ברחביה. זה משהו שלא תפגשו במרכז".
היתרונות של חברות מארגנות
1. לחברות המארגנות יש יכולת "לסנן" רעשים רבים, המקשים על הדיירים בקבלת ההחלטות, ולהתמקד בתהליך מדויק, שבמרכזו עומד האינטרס של בעלי הדירות – ולא של שום גורם אחר! הן מלוות את הדיירים בשלבי מינוי עורך דין, בדיקות תכנונית מקדימות מול העירייה, עריכת מכרז ובחירת יזם, בחינת התמורות לדיירים וניהול כל התהליך מתחילתו ועד סופו.
2. חברה מארגנת היא למעשה "נציג" בעלי הדירות מול כל הגורמים, כזה שניתן לבטוח בו שיפעל למקסם את התמורות באופן ראלי, כך שהפרויקט גם ייצא אל הפועל וגם הדיירים "ירווחו" ממנו כמה שיותר. לא פחות חשוב – היא יודעת להתנהל מול גורמי המקצוע, לגשר על מחלוקות, למצוא פתרונות יצירתיים, לפעול בשקיפות וזמינות מול הדיירים ולנווט את הפרויקט בהצלחה.
3. החברות המנוסות הפועלות בירושלים, מביאות איתן ערך מוסף משמעותי לדיירים, בכך שהן מבינות את השפה של הירושלמים ובנוסף, מכירות את מסלולי ההטבות, אופי התכנון, השכונות שבהם מקודמות תוכניות להתחדשות עירונית, ועוד. הן יודעות לעשות את ההבחנה בין תוכנית המקודמת על ידי יזמים, לבין כזו המקודמת על ידי העירייה ומכירות היטב את עקרונות התכנון הנדרשים בעיר הבירה. הידע והניסיון של חברות מארגנות מעניקים לדיירים יתרון משמעותי על פני התארגנות עצמאית.
4. ירושלים מאופיינת במרקם אוכלוסייה מגוון. צרכי הקהילה החרדית בעיר אינם דומים לצרכי הקהילה החילונית. הקהילה החילונית תבקש לרוב לשים את הדגש על דירת התמורה, האיכות, המפרט ועוד ואילו לקהילה החרדית חשוב ביותר למצוא פתרונות לגובה הבנייה, מעליות, מערכות שבת, מרפסות ועוד. לכל צרכי התושבים המגוונים, תוסיפו כעת את הצרכים העירוניים – שעליהם העירייה לא תוותר, כגון פיתוח תשתיות, פתרונות תנועה וחנייה, הקמת מבני ציבור ושטחי ציבור, ועוד. חברה מארגנת מנוסה תדע לאזן בין מכלול הצרכים, להתמודד עם האתגרים ולתת פתרונות לשביעות רצון כל השותפים לפרויקט – ועד להוצאתו אל הפועל.
"חברה מארגנת מבטיחה למעשה לבעלי הדירות שהתהליך לקידום הפרויקט יתנהל בצורה הכי מקצועית, כשהם במרכז – ולא פחות חשוב – בדרך נעימה וטובה, תוך יצירת שפה משותפת ושיתופי פעולה עם כל הגורמים הנדרשים", מסביר אלון וייזברג, בעלים משותף בחברת יגאל אלון, המארגנת עבור בעלי דירות פרויקטים בעיר ירושלים, "ראינו לא אחת פרויקטים שנתקעו או דיירים שהפסידו תמורות ואיכות תכנונית, מסיבות שונות, בהן: אין גורם אחד מנהל, אין מספיק הכרות עם השטח ועם דרישות העירייה וצרכי התושבים ועד לבחירה לא טובה של בעלי מקצוע חסרי ניסיון או במקרה הגרוע 'קבלני חתימות', שמבטיחים הבטחות שאי אפשר לממש בפועל. במיוחד בירושלים, במיוחד על רקע התקדמות תוכניות רחבות ועל רקע התרבות הייחודית, אני ממליץ לדיירים לפנות לחברה מארגנת, שגם מנהלת איתם את התהליך וגם מבצעת פיקוח על התהליך והבינוי לכל הבנייה ועד למסירת הדירות".
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
