מנכ"ל חטיבת התחדשות עירונית ופיתוח עסקי בקבוצת High Group: "רשויות התכנון מובילות קו שאומר ליזמים 'זה לא נורא אם אין לכם רווחיות – תיכנסו לתהליך וכשיגיע ההיתר נראה מה יהיה'
התנופה בה נמצא תחום ההתחדשות העירונית בשנים האחרונות עשויה להיבלם על רקע אתגרים משמעותיים המקשים על היזמים הפעילים בענף לייצר היתכנות כלכלית לפרויקטים אותם הם מקדמים. בריאיון לאתר "מגדילים" מנכ"ל בקבוצת High Group, רוני מינקוב, מתייחס לקשיים הכלכליים המובילים לחוסר ודאות בתחום, מדבר על העבודה מול הרשויות המקומיות, על ההתייעלות הנדרשת ברשויות התכנון ומספק תחזית לגבי מחירי הדיור בשנת 2025.
מנכ"ל חטיבת התחדשות עירונית ופיתוח עסקי בקבוצת High Group הינה קבוצת חברות ייזום נדל"ן המחזיקה בחברת ביצוע קבלנית מסוג ג5 בעלת יכולות מוכחות וניסיון בבניית מאות יח"ד. לקבוצה עתודות קרקע של עשרות אלפי יחידות המבטיחות לה המשך צמיחה כאחת מחברות הבניה הגדולות והמובילות בישראל בתחום הבניה למגורים.
רוני, מהי הסוגייה שהכי מטרידה אותך בימים אלו וזקוקה לטיפול מיידי?
"ראשית אני חייב להתייחס ללוחות הזמנים שזו נקודה שמאוד כואבת לכל היזמים. לא מצליחים לקצר אותם ולהגיע למצב שאנחנו מקצרים טווחים ומקדמים את כל התהליכים יותר מהר. אבל לדעתי הנושא הכי כאוב והכי קשה הוא ההיתכנות הכלכלית בפרויקטים. מצד אחד יש לנו עליה דרמטית בתשומות הבניה ועלויות המימון בפרויקטים כולל העלאה בעלויות של כל בעלי המקצוע שעוסקים בפינוי בינוי ולא משנה אם מדובר בעורכי דין, דיירים, מפקחים, יועץ תנועה או כלל היועצים שנדרשים לתב"עות ולתוכניות. כולם העלו בעשרות אחוזים את שכר הטרחה שלהם וזה משפיע באופן ישיר על הדוחות. זה יוצר מצב שמצד אחד עלויות הבניה עלו משמעותית ומצד שני ההכנסות ממכירות הדירות לא השתנו בדוחות בצורה דרמטית – זה פשוט לא מפצה. זה לא שדירה שעלתה 2 מיליון עולה בעוד 10 או 15 אחוז. יכול להיות שבעתיד המחירים יעלו, אבל כרגע המחיר לא מצדיק את הפערים שנוצרו והדוחות מתחילים להיות לא רווחיים."
במה זה בא לידי ביטוי?
"אתה נכנס לוועדה מחוזית או לותמ"ל ומגיע עם דוחות לא כלכליים שלא עוברים בנק. תקן 21 לא בא לידי ביטוי בדוחות ואז בעצם אתה נכנס עם חוסר ודאות עצום להמשך התהליך. זה לא שאתה יודע שאתה בגבולות הגזרה ושהכל יהיה בסדר, אתה מראש נכנס עם אחוזים נמוכים שלא מאפשרים ליווי. אם לא די בכך, נוצר מצב שרשויות התכנון ובתי המשפט מובילים קו שלמעשה אומר ליזמים 'זה לא נורא אם אין לכם רווחיות – תיכנסו לתהליך וכשיגיע ההיתר נראה מה יהיה. רק אז נעשה בדיקה אם הפרויקט כלכלי או לא ואם לא, אולי המדינה תפתח את היד שלה' זה דבר שלא מתקבל על הדעת ולא הגיוני בימים האלו. נוצר מצב שאתה הולך בחוסר ודאות לעסקה שאתה לא יודע אם תוכל להתממש.
איך זה משפיע על העבודה שלכם בפועל?
"חוסר הוודאות גודל דרמטית בגלל מצב בו הפרויקטים לא כלכליים ורשויות התכנון מאלצות אותנו להמשיך בתוכניות בציפייה שהמצב ישתפר בעתיד כלומר שעלויות הבניה יירדו מה שלא הגיוני ולא סביר, או שמחירי המכירה יעלו והדוחות יהיו טובים.
זה בעצם מגדיל את חוסר הדאות עבורנו היזמים שמשקיעים משאבים וכוח אדם בהיקפים ענקיים לאורך ציר הזמן ובנוסף כמי שחתומים מול הדיירים, חוסר הודאות הזו מגיעה גם לדיירים שמודאגים אם תהיה עסקה או לא. הם רוצים תשובות ואין לנו אפשרות לתת להם אותן כרגע. בסופו של דבר בפינוי בינוי אין זמנים מוחלטים ומצד שני נוצר נדבך נוסף של היתכנות הפרויקט מבחינה כלכלית".
מה צריך לקרות כדי שיזמים יצליחו להתגבר על הקשיים האלו?
"קודם כל צריך לנקוט בכמה צעדים – אסור לוותר לרשויות התכנון על היצמדות לתקן 21, מה שבעצם מחייב נתינה של יותר זכויות בפרויקטים על מנת שנוכל לעמוד בדוחות הכלכליים בפרויקטים. בנוסף יש צורך אמיתי בהגברת מדיניות החקיקה בכל הקשור לתקן 21. בפרויקטים של פינוי בינוי אנחנו רוצים שייתנו יותר זכויות וכך נהיה בגבולות הגזרה של התקן שישמור על היתכנות כלכלית לפרויקט ויימצא בנק מלווה, ולא שיקרה מצב שלא ניתן למצוא בנק כי הרווחיות לא מאפשרת."
אתה סבור כי השקעות הרשות הממשלתית בתכנון מתחמים בפריפריה ייסעו למימוש תוכניות?
"ההשקעה מסייעת בנקודות מאוד ספציפיות, אבל לצערי זה לא מספיק. כאחד שהתמודד מספר פעמים על מכרזי המימון, אני לא יכול לומר שזה מנגנון שעובד. אולי אם יעלו את זכויות הבניה כמו שעושה עיריית ירושלים שהיא דוגמא מצוינת וטובה לאיך רשות מקומית צריכה לעבוד בהתחדשות עירונית, דברים יתקדמו לכיוון חיובי. בירושלים מעדיפים להוסיף עוד קומה או שתיים כדי לעמוד בתקן 21 ואני חושב שכל הערים בישראל צריכות לקבל דוגמא מעירייה שמובילה בגאווה גדולה את תחום ההתחדשות העירונית ולא חוששת לאשר עוד זכויות ועוד גבהים על מנת שהיזמים יוכלו לעמוד בדוחות הכלכליים".
אתם מרגישים תנודות מסוימות על רקע דעיכת המלחמה?
"בגלל עלית התשומות מאוד קשה להשיג כוח אדם, אנחנו חברה שבונה בהיקפים גדולים כ -2,000 יחידות בכל הארץ. אני יכול להגיד שלנו יש את החוסן כי אנחנו בונים לעצמנו אז אנחנו שולטים יותר בתהליך, לא השבתנו את העבודה ליום אחד במלחמה כי אנחנו עובדים רק עם צוותים סינים למרות שהם עולים יותר, אבל לחברות שלא בונות בעצמן נכונים ימים מאוד קשים בשנת 2025".
לסיום, מה לדעתך יקרה למחירי הדיור בשנת 2025?
"אני מאמין שמחירי הדיור יושפעו מאוד מכמות התחלות הבנייה ומכמות העולים שיגיעו לישראל. לדעתי, מאמצע שנת 2025, כשאני מקווה שהסאדה מול האיראנים כבר תהיה מאחורינו, יתחילו להגיע ארצה יותר ויותר עולים ותהיה עלייה משמעותית בביקוש לדירות. אנחנו צפויים לראות לחץ גובר על השוק כי כמות התחלות הבנייה לא תספיק להיענות לצורך ההולך וגובר, וזה יביא לעליית מחירים".
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
