מנכ"ל אשדר באולפן הפתוח: הסיכונים שלקחו היזמים, החלומות שמוכרים לבעלי הדירות בהתחדשות העירונית והסכנה מפני אופטימיות יתר
"אחרי חודשיים השוק התעורר מהטראומה הראשונית ואנשים חזרו למשרדי המכירות להתעניין. כמובן עדיין קצב המכירות נמוך. כוח אדם זו המצוקה הכי גדולה לענף היום, מגיעים טפטופים ראשונים של עובדים זרים אבל זה לא פותר את הבעיה", ארנון פרידמן, מנכ"ל חברת אשדר, התארח באולפן הפתוח, בהנחיית כרמלה קופר העורכת הראשית, שם הוא דיבר על אופטימיות יתר של חלק מהיזמים, הצעות מפתות לדיירי ההתחדשות העירונית מצד יזמים קטנים שמוכרים חלומות, על היחס של המדינה והרשויות לרווח היזמי בפרויקטים ועל התוכנית להגדיל את היצע הדירות של אשדר בשלוש השנים הקרובות.
מה יהיו ההשלכות של עיכובים בפרויקטים בעקבות המלחמה?
"לפעמים העיכובים הם גם באספקת התעשייה ולא רק בצוות של האתר. גם מפעלים שהיו בדרום ולא חזרו לפעילות לא מספקים את המוצרים. ברור שמישהו ישלם מחיר. החלוקה האופטימית היא שכל הצדדים יספגו את העלויות – אי אפשר להפיל את כל הנטל על היזמים והרוכשים. גם בקורונה דיברו על חלוקת הנטל, זה לא קודם בחקיקה והשאירו את זה לוויכוחים בין היזמים לרוכשים, חלק הגיעו להסכמות וחלק הגיעו לבית משפט".
אז למעשה צפויות עליות מחירים בדיור למגורים?
"עליות מחירים צפויות ללא קשר למלחמה. עוד טרם המלחמה נרשמה ירידה במכירות בשנה וחצי האחרונות לעומת שנים קודמות, והיא הביאה לירידה בהתחלות הבנייה מצד היזמים. אם הירידה ברכישות היתה נובעת מגידול אמיתי בביקושים אז ניחא, אבל המצב הוא שאלו ביקושים כבושים, אנשים לא קונים מתוך המתנה לירידת מחירים. ירידת מחירים, אגב, קיימת וחלק מההוזלות באות לידי ביטוי בדחיית התשלומים והטבות שונות".
אם כך זו הזדמנות לרכוש דירה?
"זו הזדמנות לרכוש דירה כי צריך לזהות את נקודת השפל שבה השוק נמצא. המלחמה תסתיים והמשק יחזור לפעילות כלכלית. כבר היום רואים שהמשק חזק לפעילות כלכלית ועם שחרור אנשים המילואים הוא יחזור לפעילות חזקה יותר. לצד הביקוש, האוכלוסייה המשיכה לגדול, הביקושים היו כבושים ויהיה כאן ביקוש לדירות. גם ירידת הריבית תעלה את כוח הקנייה של הציבור. מתי זה יקרה אני לא יודע להגיד אבל אין לי ספק שבטווח הלא ארוך הכיוון של מטוטלת מחירי הדירות ישתנה. ככל שהביקוש יתגבר וההציע יהיה קטן יותר – נראה עליית מחירים".
אתה מרגיש שהמדינה השאירה אותכם לבד?
"היזמים והקבלנים שהרוויחו בשנים קודמות לא לקחו את כל הכסף לביתם ואכלו סטייקים, הם הושקעו בפרויקטים עתידיים, נרכשו אדמות במחירי שיא והיכלות לספוג ירידת מחירים היא נמוכה מאוד, אנחנו תלויים בליווים בנקאים של בנקים שדורשים אחוז רווחיות מסויים, הם לא מאפשרים לנו למכור את הדירות מתחת למחירים שנקבעו בדו"ח האפס.
"אם מדברים על יזמים שמחזקים קרקע היסטורית שנרכשה בזול והרווחים בפרויקטים מאוד גבוהים אז אפשר לדבר על ירידת מחירים, ועדיין יהיה כלכלי ליזם לממש את הפרויקט אבל אנחנו רואים מה קורה ליזמים שקנו קרקע בריבית מאוד יקרה ובמחיר מאוד יקר. בנוסף, המלחמה והבחירות השפיעו על ועדות והליכי התכנון, פעמיים של דחיית בחירות ודחיית דיונים, ויכול להיות שראשי רשויות, מהנדסי ערים ויו"ר ועדות מקומיות יתחלפו, בינתיים לא יתקבלו החלטות – ובשנת 2024 תהיה ירידה משמעותית בהתחלות הבנייה ובקבלת היתרי הבנייה".
יש פנייה אליכם לשותפויות מצד חברות גדולות?
"לא אבל חברות קטנות נקלעו למצב שההון העצמי שהשקיעו הבעלים היו מאוד נמוך. 95 אחוז מהקרקע היקרה שנרכשה היתה במימון חיצוני ואז אם הם רוצים למכור אותה עכשיו בפחות 10 אחוז, מה שמשקף ירידה של 3-4 במחיר הדירה, המשמעות היא שהם הפסידו את כל ההון העצמי וגם לא מסוגלים להחזיר את הלוואה לבנק. לכן, מי שצריכים לנהל את המו"מ הזה הם הבנקים, לא אנחנו".
אותם יזמים יקרסו?
"לא בהכרח, כי גם הגורם המממן יפגע ולכן הוא יצטרך לגלות אורך נשימה ולחכות שהמחירים יעלו חזרה, כדי שהוא בעצמו לא יפסיד חלק מההלוואה שהוא נתן לבעל הקרקע".
מה מצבכם בפינויים של דיירי ההתחדשות העירונית?
"יש פרויקטים שבתחילת המלחמה היו על סף יציאה לפינוי וביצוע, והבנו שלשלוח הודעת פינוי לדיירים, כשבחלק מהדירות יש שוכרים, לא היה ראלי. יש כאלו שלא מתפנים ואי אפשר לבוא בטענות אליהם, למשל אם בן הזוג במילואים. אי אפשר לדרוש מהם לצאת מהבית. להפך, בתקופה זו אשדר יחד עם קבוצת אשטרום נרתמה לסייע לעורף ואף שלחנו מיגוניות".
מה קורה בימים אלו במכרזי הדיירים לבחירת יזמים?
"זה נכון גם לעבר וגם להיום, בדרך כלל יש בודדים שמקימים מהומה כדי לנסות למקסם עוד מטר או שניים, ומביאים הצעה מיזם שמבטיח חלומות שלא בטוח שהוא יכול לקיים אותם אבל הוא נותן יותר ולפעמים הם מתפתים במקום להתקשר עם חברה רצינית עם ניסיון מוכח.
"קשה לאנשים לא להתפתות אחר הצעות של חלק מהיזמים הקטנים, שגם אליהם אני לא בא בטענות, כי קשה להם להתמודד עם חברות רציניות אבל בסופו של יום הצעות של תמורות לדיירים מבוססת על הנחה שהזמן יעשה טוב, והתחשיב צריך לקחת בחשבון את מחירי המכירה בעוד 5-6 שנים, זו אי ודאות גדולה. לנסות להיות אופטימי ולצייר לעצמך עתיד ורוד ולהציע לדיירים תמורות גבוהות זה מאוד מפתה. יש גם יזמים שלפני שנה ושנתיים התחרו על רכישת קרקעות במזומן, וציירו לעצמם עתיד ורוד על בסיס זה שייקח לפרויקטים שנתיים עד ארבע לפגוש את השוק. הם היו מאוד אופטימיים והאופטימיות לא תמיד היא מתממשת. במקרים כאלו ההשקעה היא במזומן והסיכון היא על היזם ועל הגורם המממן אבל בהתחדשות עירונית יזם שבונה על עליית מחירים, לוקח לסיכון גם את הדיירים שנכנסו איתו להרפתקה ולחלום שלו שיהיה מאוד מאוד טוב. גם רשויות התכנון חטאו בזה, כשבאו לאשר תוכניות הן הרגישו שהן יכולות להיות קמצניות בהיקף הזכויות ליזמים, מתוך אמונה שעד שהפרויקט יתממש המחירים יעלו והיזם יוכל לממש את הפרויקט".
הרשויות לקחו את תקן 21 למינימום רווח ליזמים, אפשר לומר שלא השאירו לכם אוויר לתקופות קשות כמו אלו?
"זה בדיוק העניין, תקן 21 תוקן אחרי שבמשך שנים ראה השמאי הממשלתית הראשי שיזמים מוכנים לקדם פרויקטים עם אחוזי רווחיות נמוכים ואז אמרו 'למה בעצם לא לקבוע סטנדרט יותר נמוך לאישור של פרויקט?' מה שלא נלקח בחשבון הוא, שאותם יזמים בנו על זה שהתוכנית תתממש שנים מאוחר יותר והרווח לא יהיה 12 אחוז אלא 20 אחוז ויותר. בפועל, זה לא התממש כי העתיד לא תמיד יותר ורוד ולפעמים אפילו יותר גרוע. השוק לא תמיד עולה ואם הפרויקט צריך לצאת לדרך בתקופה שבה המחירים בסטגנציה ושיעור הרווחיות ירד ל- 6-8 אחוז אז אותו יזם לא יצליח לממש את הפרויקט והוא כנראה לא ייצא לפועל.
"אני אומר לא להיות 'גרושניקים' כי בסוף אפשר למסות, אם יזם ירוויח יותר אז שישלם יותר מס אבל כשאתה לא מרשה ליזם להרוויח תיאורטית אז אתה יכול להגיע למצב שהפרויקט לא יקום, ואז אף אחד לא ירוויח".
כמה דירות אתם בונים היום?
"אנחנו בונים 1,500 יח"ד היום, ואנחנו מאוד תלויים ברשויות כי יש לנו אלפי דירות שאנחנו מקדמים ונמצאות בצנרת. תוכנית העבודה שלי היא להגדיל את ההיצע, כי אני מאמין שבשלוש שנים הקרובות השוק יחזור לעצמו והרוכשים יחזרו לקנות דירות. אני אפילו מאמין שתהיה עליית מחירים ככל שהפער בין ההיצע לביקוש יגדל".
מה אפשר לעשות כדי לתת לכם לרוץ?
"כדי לעודד בנייה כולם צריכים להרוויח, אני לא מאמין בשיטת הגזר של 'בוא נעקוף את הרשויות ונלך על הראש שלהן'. צריך לגרום להן לרצות תוספת של יח"ד, צריך לתת מוטיבציה. מי שאמור לפתח את השטחים הציבורים במתחם ואת התשתיות היא הרשות המקומית ובלעדיה אי אפשר לבנות. אם ראש רשות לא רוצה ששכונה תבנה בתנאים הנוכחיים, ללא כספים לפיתוח תשתיות מבני ציבור ותחזוקה, אז הוא יודע לעכב את התכנון. אם יעקפו אותו, הוא יעכב את הביצוע. הממשלה צריכה למצוא את הכלים לעודד את הרשויות המקומיות באמצעים כלכליים".
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
