היזמים על מדד מחירי הדיור: "זוהי זריית חול בעיניים"

תמונה: יהודה כתב // צילום: מיכל מסינג

יהודה כתב, יו"ר ארגון הקבלנים והבונים בתל אביב יפו בת ים
"לכאורה שר האוצר אמור להיות שמח מהנתונים על ירידת המחירים השנתית שמפרסם הלמ"ס. אך כמו כל מדיניות מחיר למשתכן שניסתה לתת פתרון לקהל רוכשים מסוג אחד בלבד שהם מחוסרי דיור, כך גם הדו"ח לא משקף את מצב הדיור כולו. הדו"ח הינו פועל יוצא של המצב בו עסקאות המחיר למשתכן הינן מרבית העסקאות שנלקחו לצורך חישוב המדד. שאר שוק הרוכשים יושב עדיין על הגדר, אילו משקלן של עסקאות אחרות כמו יד שניה, שוק חופשי ועוד, ללא מחיר למשתכן היה גדול יותר המצב היה אחר. התוצאה משקפת שוק של אי וודאות שפועל באפיקים ספציפיים ולא נותן מענה לכלל האזרחים אשר עבורם דיור הוא צורך קיומי ולא מותרות. פתרונות אמתיים אשר יכולים להביא לאיזון השוק הם: שחרור קרקעות לשוק החופשי והורדת המיסוי. כיום קרוב ל 50% ממחיר דירה בישראל, מורכב ממיסוי, וזה עוד לפני חישוב של רכיב הקרקע- מס שבח, מס רכישה, מע"מ, היטלי פיתוח, אגרות, מיסי קניה, מס מעסיקים ועוד. הכשרה מקצועית של פועלים ישראלים מכל המגזרים לעבודות בניה רטובות אשר יעברו גם הדרכה והכשרה בנושא בטיחות באתרי בניה. קיצור משמעותי של הליכי הבירוקרטיה והסרבול ברשויות המקומיות. הגדלת כוח האדם, שאמון על מתן אישורים והיתרים, וקיצור הליכים סטטוטוריים שיאפשרו להוציא לפועל פרויקטים של התחדשות עירונית על מנת שהקבלנים יוכלו להתחיל לבנות".

ראול סרוגו, מנכ"ל משותף בחברת סרוג
"זוהי זריית חול בעיניים. הנתון הזה אינו משקף את המציאות מכיוון שהוא כולל את דירות מחיר למשתכן שמייצרות הפחתה של כ-20% ולכן ממוצע המחירים בשוק החופשי בעצם עלה. הדבר המדאיג הוא שהקפאת שוק הדיור ע״י שר האוצר ייצרה מצב של קיטון בהיקפי הבניה והיצע הדיור מה שמוביל בהכרח ללחצים לעליית מחירי הדייר. אני מציע למשרדי הממשלה הרלוונטיים לא לשבת כעת על זרי דפנה מכיוון שמחירי הדיור ישנו כיוון של עליה חדה במחירים עוד ב-2019. האוצר חייב להתעשת, להכין תוכנית אסטרטגית רחבה לענף הבניה והתשתית הכוללת הגדלה משמעותית של היקפי הבניה לסדר גודל של 80,000 יח״ד בשנה, כפול מהיום, וזאת ע״י שחרור מאסיבי של קרקעות לשוק, יצירת תמריצים ליזמים וחברות הבניה ולעודד אותם להגדיל את התחלות הבניה, מתן פתרונות להגדלת היקפי האשראי וכ״א הדרושים, שחרור חסמים המונעים קבלת היצרי בניה, עידוד ההתחדשות העירונית במרכזי הערים כאשר מחיר למשתכן הוא רק חלק קטן מהתוכנית במסגרת של דיור בר השגה ל 10% מהפרויקטים בלבד כגודל האוכלוסיה הנזקקת לכך. ללא תוכנית רחבה שכזו אין כל סיכוי לממשלה להתמודד כראוי מול עלית המחירים הצפויה בחודשים הקרובים"

שמאי המקרקעין ארז כהן
"מדובר בחרב דמוקלס וישראבלוף ולא בהישג אלא כישלון חרוץ של כחלון. הירידות הקלות מאוד ואפילו טכניות, מגלמות בתוכן 3 מרכיבים: האחד, המחירים המסובסדים של תכנית מחיר למשתכן שבאופן מלאכותי מורידות קמעא את הממוצע המחירים. שתיים, מיעוט העסקאות והישיבה על הגדר של רוכשים פוטנציאלים רבים שעדיין לא מימשו את רצונם לרכוש דירה בתקווה שהמחירים יירדו. שלוש, תיקונים טכניים סטטיסטיים כתוצאה ממבצעי קבלנים וכו. הנתונים המאוד מדאיגים באמת הינם 2 נתונים אחרים: האחד, מיעוט העסקאות, מה שמצביע על האטה כללית בשוק הדיור, זאת למרות התיקון הטכני של עסקאות נובמבר. שתיים, מיעוט התחלות הבנייה שאינן מצליחות לשבור את תקרת הזכוכית של 50 אלף, זאת למרות שהשוק זקוק כיום לכ-70 אלף התחלות לשנה לפחות למשך העשור הבא. אם התוצאה הינה ירידת מחירים של 7 פרומילים לשנה בתל אביב, אני תוהה מה כאן ההישג והאם הישג כביכול זה, איננו חרב דמוקלס?".

שמאי המקרקעין ישראל יעקב
"אם מנתחים את הנתונים לעומק ניתן לראות כי אין באמת ירידת מחירים בשוק. מדד מחירי הדירות כולל בתוכו גם את מחיר למשתכן. כלומר דירות הנמכרות במחיר נמוך ממחיר השוק. למרות שבשנה החולפת שיעור הדירות במחיר למשתכן היווה 30% מחירי הדירות ירדו רק ב-2.3% כלומר בניכוי הדירות שנמכרו במסגרת מחיר למשתכן ניתן לומר שהייתה עלייה במחירי הדירות. נוסף על כך, כך בנתוני הלמ"ס ניתן לראות שישנם מחוזות שלמרות מחיר למשתכן הייתה עליית מחירים כמו לדוגמא מחוז דרום ומחוז חיפה שרשמו עליות של כ-1%"

עו"ד דוד אזולאי, מנכ"ל "קבוצת דוד אזולאי"
"הנתון הזה הוא תוצאה ההתערבות במלאכותית בשוק שמביאה להאטה כפויה ולירידה במכירות. כחלון השקיע את כל מאמציו בשנים האחרונות כדי להגיע לבחירות הבאות עם כותרת של ירידה במחירי הדיור, אבל לא מדובר בירידות משמעותיות שדומות לעליות שחווינו בעשור האחרון אלא בירידה של אחוזים בודדים שנובעת מהסבסוד הגדול בתוכנית מחיר למשתכן. הביקוש האמיתי לדירות חדשות לא פסק אבל ההתערבות המשמעותית של המדינה הביאה לעצירה וקיפאון שהם עובדה בשטח. השאלה מה יקרה לאחר שהמדינה תשנה את המדיניות. עד הבחירות לא נראה שום שינוי – האטה, מכירות מועטות וקבלנים שדבקים במחירים שלהם. לאחר מכן הכל פתוח בהתאם לממשלה שתיבחר".

יוסי חסון, מנכ"ל החברה לחיזוק מבנים בישראל
"הירידה במחירי הדירות, כולל בתל אביב מלמדת בעיקר על הקיפאון בשוק. הירידה הקלה במחירי הדיור הינה תוצאה של טיפול בצד הביקושים כגון הוצאת המשקיעים מהשוק והחלטת זוגות צעירים רבים להמתין למחיר למשתכן, אולם ללא טיפול בצד ההיצע לא ניתן להוריד את מחירי הדיור באופן משמעותי לאורך זמן. כך גם בתל אביב, בה הביקוש נותר גבוה, נרשמה ירידה במחיר של מעט יותר מ 1%, אולם אין בה פתרון דיור משמעותי שיגדיל את היצע הדירות.

על המדינה לפעול כדי להגדיל את ההיצע, לשחרר חסמים להוספת יחידות דיור נוספות, כולל גם בהתחדשות עירונית אשר מהווה את הפתרון היחיד להגדלת היצע בלב הערים. רק כך ניתן לטפל בשורש הבעיה ולהוריד מחירים לאורך זמן."

רועי פדלון , מנכ"ל ובעלים משותף בקבוצת פדלון – שפונדר
"השיווק המסיבי של דירות  במחיר למשתכן ממשיך להיות הגורם המשפיע ביותר על מחירי הדירות והנפילה שלהם. ניתן לראות שמחירי הדירות  ירדו מול שנה שעברה ב 2.3% וכשמסתכלים על מחירי הדירות החדשות בלבד, שם למחיר למשתכן יש אף משקל יחסי גדול יותר , נפלו מחירי הדירות ב 3.7%  . ההתעקשות של המדינה להמשיך ולשווק דירות חדשות אך ורק במסלול זה לא מיטיבה עם השוק . שיטה זו מייצרת מוצר זול המשפיע כאמור דרמתית על המחירים, אך הוא איננו זול יותר רק  במחיר אלא גם באיכות ולכך יש כבר השפעות שליליות ארוכות טווח, בעיקר על איכות הדיור ואיכות החיים. חשוב לזכור גם כי מאחר ומדובר בהשפעה ניכרת של מחיר למשתכן ההסתכלות על המספרים האלה היא חצי פיקטיבית שכן ,  עד היום מעט מידי מכרזי מחיר למשתכן באמת יצאו לפועל ורבים מהזוכים עשויים לגלות שהיתר בניה לפרויקט בו זכו יהיה במקרה הטוב עוד 4 או 5 שנים, לפעמים יותר. בשל כך רבים מהזוכים ביטלו את זכייתם וחזרו לשוק החופשי, לפעמים נאלצו לצאת לגבולות הפריפריה או לחפש דירות בהתחדשות עירונית.  לכן אולי מדובר בנתונים המועילים לשר האוצר בזמן בחירות , אך לא בטוח שמדובר בנתונים המשקפים את המציאות".

איתן לוי, מנהל ושותף בחברת יזמות הנדל"ן אילה אגם
"עליית או ירידה מזערית במדד מחירי הדירות איננה משמעותית לכשעצמה ומסיטה את הדיון מהשאלה החשובה יותר- איך המדינה מתמודדת עם מחירי הדיור ולאן היא מפנה את המשאבים הרבים? תוכנית מחיר למשתכן, אשר עלתה לנו יותר מ-5 מיליארד שקל, יכולה להוות אולי אפיק אחד ומוגבל בסט הפתרונות. תוצאותיה משפיעים לטווח הקצר בלבד כל עוד ממשיכים לתדלק את התכנית בכסף ובקרקעות. על המדינה ליצור תמהיל נכון של השקעות ולפעול לפי כוחות השוק של היצע וביקוש, אשר ייקח זמן יותר עד שיניבו פירות, אך ישמרו על יציבות השוק לאורך זמן".

ליאור ברדוגו מבעלי ברדוגו גרופ
"מדובר ב״פאטה מורגנה״ ולא בירידת המחירים אמיתית וברור לכל שהיא אינה משקפת את המצב האמיתי בשוק שממשיך להיות צמא לדירות חדשות. מדובר בעיקר באוכלוסיית משפרי הדיור שאותה הממשלה לא ממש לקחה בחשבון כשיזמה את תכנית מחיר למשתכן. בשטח הביקושים ממשיכים וירידת מחירים אמיתית שמייצגת באמת את מצב השוק, כזו שתקל על כל ציבור רוכשי הדירות, לא נראית באופק. כל עוד לא תהיה תכנית אמיתית ומקיפה לטווח ארוך שתבחן באמת את רמות הביקושים אל מול ההיצע הקיים לא נראה שינוי אמיתי.

גיא רוזן, מנכ"ל משותף בלידר טופ קפיטל
"מחיר למשתכן הציפה את השוק בדיור זול ביחס לשוק, ולכן ברור שברמת הממוצע יכולה להרשם ירידה מסויימת, אבל כאשר בוחנים את השוק החופשי באזורים שאינם קשורים לדיור בר השגה, או מחיר למשתכן, נראה שם דווקא עלייה במחירים. ככל וננטרל את 'יוזמות כחלון' מהסטטיסטיקה, ניתן לראות שהמחירים עלו, במיוחד לאור הירידה בהתחלות הבניה, וההיצע האפסי הקיים למשקיעים ומשפרי דיור".

מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

תגיות: