ניב רום מנכל כנען התחדשות עירונית ובעלים קבוצת כנען // יחצ
ניב רום מנכל כנען התחדשות עירונית ובעלים קבוצת כנען // יחצ

מדיניות תמורות נוקשה תורמת להצלחת פרויקטים להתחדשות עירונית

"גם בשיחות הראשונות עם הדיירים עניין דירות התמורה כבר ברור וכשהם יודעים את הגודל של הדירה החדשה בעתיד, מההתחלה, לא צפויות בהמשך מחלוקות שיתגלעו בעניין זה"// דעה

מגדילים 15.12.2019

ניב רום // יח"צ

מאת: ניב רום, מנכ"ל כנען 38 ומבעלי קבוצת כנען

רק הכרזה מוניציפלית ברורה במסמך מדיניות עירוני , לגבי גודל הדירה שהרשות מוכנה לתת במסגרת תהליכי התחדשות עירונית, תקצר ותייעל את תהליך חידוש הבניין. תיאום ציפיות שכזה נותן ודאות לכולם – היזם יודע מה הוא יכול לתת והדיירים יודעים כבר מההתחלה מה יקבלו.

עיריית תל אביב הבינה זאת והשבוע הכריזה בוועדה המקומית כי תכין מסמך מדיניות חדש שיקבע כי בעיר תינתן תמורה לדירה בהתחדשות עירונית של 12 מ"ר לכל היותר.  

ככל שרשויות מקומיות נוספות ישכילו לייצר פרמטרים אחידים וקשיחים בתמורות לדיירים במסגרת התחדשות עירונית , תחת דוח כלכלי שישען על התמורות הידועות מראש  או מסמך מדיניות עירוני , יותר פרויקטים יצאו לפועל ולא יתקעו בצנרת התכנון. 

תקן 21  השמאי, שקבל רוח גבית גם מהמשנה ליועץ הממשלתי לממשלה  – ממליץ על תוספת של עד 25 מ"ר לדירות תמורה- רשויות צריכות לקבוע או להמליץ על תוספת גודל לדירות בשאיפה לתת כמה שיותר לדיירים ומצד שני להישאר בגבולות הסבירים  בהתאם לפרמטרים כמו גודל קרקע, צפיפות ותשתיות.

כאשר קיימת ודאות ברשות מקומית שהדירה החדשה יכולה להתרחב מקסימום ב 12 מ"ר. היזם המעוניין יודע למשל  לגשת לפרויקט פינוי בינוי ולוודא האם הוא רווחי מבחינה כלכלית כבר בתחילת הדרך והאם הוא מסוגל לבצע את הפרויקט. גם בשיחות הראשונות עם הדיירים עניין דירות התמורה כבר ברור  וכשהם יודעים את הגודל של הדירה החדשה בעתיד, מההתחלה, לא צפויות בהמשך מחלוקות שיתגלעו בעניין זה. הדבר עשוי לקצר מאוד את החתימה על ההסכם עם היזם ולהוריד חיכוכים רבים מהפרק.

חשוב לזכור שהמטרה העיקרית שלשמה מקודמת התחדשות עירונית היא לייצר ביטחון ובטיחות לבעלי הדירות כנגד איום של טילים או רעידות אדמה.  המוטיב הכלכלי של גודל דירות התמורה הפך בשנים האחרונות לנקודה מרכזית במשא ומתן מול הדיירים שלפתע רצו דירות הרבה יותר גדולות מהעבר. באופן טבעי ככל שהדירה החדשה תהיה גדולה יותר כך היא תהיה כאמור שווה הרבה יותר.  

יזמים רבים, קטנים כגדולים למדו את השיטה עם הזמן ורבים מהם הגיעו לבעלי דירות בבניינים וותיקים בערים שונות בהן אין מדיניות ברורה והבטיחו להם שלל הבטחות שונות על דירות ענקיות. לעיתים קרובות, כאלה שלא תואמות את התב"ע העירונית. לעיתים במקומות שאין עדיין תב"ע מתוך ספקולציה שבמהלך הזמן בדרך לאישור הפרויקט הם יקבלו את מה שהם רוצים מהרשות המקומית או וועדת התכנון המחוזית. 

אבל במקרים לא מעטים הדברים מתגלגלים אחרת והמציאות התכנונית בשטח לא מאפשרת את גודל הדירות שהבטיח היזם לבעלי הדירות בתחילת הדרך לעבר הפרויקט המיוחל. הבעיה המרכזית היא שבתחילת הדרך היזם מודע לכך שיש סיכוי סביר שלא יקבל רישוי למה שהבטיח. הוא מצדו כמובן לא תמיד שקוף עם בעלי הדירות.  בשלב הזה פרויקטים רבים מתרסקים, מכיוון שבעלי הדירות חשים שרימו אותם. הדברים יכולים אפילו להידרדר עוד יותר ולהגיע לתביעות בבתי משפט של היזם נגד הדיירים וכמובן הפוך כל זה היה נמנע כאמור בהכרזה רשמית פשוטה של הרשות המקומית. כמובן שאני מפריד בין יזמים שבמודע הבטיחו הבטחות שווא לבין יזמים שהבטיחו תמורות בהתאם להמלצות הועדה המחוזית ומאוחר יותר שונו ההמלצות.

כיום בעקבות הכרזת מנהל התכנון על ביטול תכנית תמ"א 38 בעוד כשנתיים וקידום מדיניות עירונית חדשה ברשויות המקומיות, לשם ילכו הדברים. אך ראוי שגם  בתחום הפינוי בינוי יעשו כל הרשויות המקומיות בארץ את אותו הדבר, בלי הצורך בהכרזות של מנהל התכנון.

בנוסף לתכניות התחדשות עירונית עוד שתי מטרות עיקריות – חידוש מרכזי הערים הישנים ויצירת היצע דירות מול משבר הדיור הפוקד אותנו ואם מדיניות אחידה תעשה סדר והבהרות שיקצרו תהליכים, כולם ירוויחו מכך.

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות