החברות רמי שבירו הנדסה ושפיר מגורים זכו בעתירה נגד ההחלטה להחיל בדיעבד את תיקון 9 לחוק המכר: "שינוי תנאי ההצמדה של המחיר הדירתי מהווה פגיעה כלכלית"
רשות מקרקעי ישראל ומשרד השיכון והבינוי הורו על שינוי בתנאי החוזים שנחתמו עם חברות יזמיות, תוך הפרת זכות השימוע שמשמעה פגיעה בכללי הצדק הטבעי – ביקורת נוקבת זו מתח בית המשפט המחוזי, שקיבל עתירה שהגישו החברות רמי שבירו הנדסה ושפיר מגורים, בעקבות החלטת רמ"י ומשרד השיכון והבינוי להחיל בדיעבד את עקרונות תיקון 9 לחוק מכר דירות על חוזים שבהם זכו העותרות זמן קצר לפני אישור התיקון, וקבע: "על פניו, ומבלי לקבוע מסמרות, לעותרות נגרמו נזקים בהיקף של עשרות מיליוני שקלים בגין השינוי החד צדדי במנגנון ההצמדה".
השופט אורן שוורץ, סגן הנשיאה בבית המשפט המחוזי מרכז, קבע כי נפל פגם בהתנהלות הגופים הללו, והורה לוועדת המכרזים לדון בטענות העותרות, ולתמחר מחדש את המכרזים.
תיקון מספר 9 לחוק המכר (דירות), שנכנס לתוקף בחודש יולי 2022, מטיל מגבלה על יכולתו של קבלן מוכר דירה להצמיד את מחיר הדירה במלואה למדד תשומות הבניה למגורים. משמעותו האופרטיבית של התיקון היא שניתן להצמיד את מחיר הדירה למדד תשומות הבנייה בשיעור של עד 40 אחוז מהתמורה. הוראת המעבר שנלוותה לתיקון קבעה כי הוא לא יחול על דירה שחוזה המכר לגביה נכרת לפני תחילתו של תיקון מס' 9.
העותרות זכו במכרזים שפרסמו רמ"י ומשרד השיכון והבינוי זמן קצר לפני כניסתו של התיקון לתוקף. רמי שבירו זכתה במכרז של 271 יח"ד בתנאי מחיר למשתכן, שפרסמו רמ"י ומשרד השיכון, ו-355 יח"ד מחיר מטרה בראשון לציון, שפרסמה רמ"י. שפיר זכתה במכרז ל-486 יח"ד בבאר יעקב, מחציתן במחיר מטרה ומחציתן בשוק החופשי.
במסגרת תנאי המכרז נקבע כי המחיר למ"ר דירתי במסלולים המופחתים יהיה צמוד למדד תשומות הבניה. באשר לחוזי המכר עם הזכאים נקבע בתנאי המכרז כי החברות יורשו להצמיד את מחיר הדירות למדד או לשער מטבע לפי בחירתן. העותרות הסתמכו על הוראות המכרזים שהקנו להם את הזכות להצמיד את המחיר הדירתי למדד תשומות הבניה כמקובל בשוק הדיור. כפועל יוצא הן תימחרו את הצעותיהן למכרזים ושילמו את הנדרש מהן למדינה.
לאחר זכייתן של העותרות במכרזים, נחקק תיקון מס' 9 לחוק המכר, שהטיל, כאמור, מגבלה על יכולתו של קבלן מוכר דירה להצמיד את מחיר הדירה במלואה למדד תשומות הבניה למגורים, אלא ל-40 אחוז לכל היותר.
החברות שזכו במכרז מצאו את עצמן במציאות מורכבת: מצד אחד, הן זכו במכרז שפרסמה המדינה, והן תמחרו את הצעתן על בסיס ההנחה שיוכלו להצמיד את מחיר הדירות למדד. מנגד, הן עדיין לא חתמו על חוזי מכר מול הרוכשים, וכעת התיקון לחוק ימנע מהן להצמיד את הדירות למדד.
לטענת העותרות, תיקון 9 מטלטל את האדנים עליהם ביססו העותרות את הצעותיהן למכרזים, הוא סותר את תנאי המכרזים ושולל מהן את היכולת להצמיד את המחיר הדירתי למדד התשומות לבניה למגורים כפי שאיפשרו להם תנאי המכרז.
עוד טענו העותרות כי פרשנות נכונה של תנאי המכרז, לאור תכליתו של התיקון והוראות המעבר מוליכות למסקנה כי הוראותיו אינן צריכות לחול על אותם זכאים שזכו בהגרלות שערך משרד השיכון לגבי המסלולים במחיר מופחת. לטענתן, פרשנות אחרת לפיה תיקון 9 לחוק המכר חל על חוזי הרכישה תפגע בזכויותיהן ותעמוד בניגוד לדיני המכרזים. מנגד, העותרות טענו כי אם יימצא כי תיקון 9 חל על חוזי הרכישה עם המשתכנים, אזי על המדינה לערוך שקלול של השינוי בתנאים הכלכליים של המכרזים ולאפשר לעותרות לתמחר מחדש את המחיר שהוצע במכרזים.
המדינה, שייצגה את רמ"י ומשרד השיכון, השיבה כי מדובר בתיקון חקיקה צרכני. לדבריה, המחוקקים התכוונו כי הוא יחול על כל חוזה מכר דירה שיחתם לאחר כניסתו לתוקף, וכך גם על המכרזים שבהן זכו העותרות. המדינה התנגדה לבקשת העותרות לבצע תמחור מחודש של המכרז, וציינה כי בקשת העותרת לשקלול עלויות התיקון אל תוך התנאים המסחריים של המכרזים היא למעשה עריכת מקצה שיפורים ותיקונים בתנאי המכרזים. עוד נטען כי תיקוני חקיקה הם בגדר סיכון שעל מציע הצעה במכרז לקחת בחשבון בעת הגשת הצעתו. עוד הזכירה המדינה כי בנושא התיקון מתנהלת עתירה שהגישה התאחדות הקבלנים לבג"ץ נגד התיקון, ולכן אין מקום לקבל החלטה בנושא.
השופט שוורץ קבע בפסק הדין כי: "חובת ההגינות אשר חלה על המשיבות מכוח דיני המשפט המינהלי מכתיבה עריכת שימוע לעותרות בטרם יפגעו זכויותיהן על פי המכרז והחוזים", והוסיף כי "שינוי תנאי ההצמדה של המחיר הדירתי מהווה פגיעה כלכלית בעותרות. פגיעה זו אינה עולה בקנה אחד עם הוראות המכרז והחוזים ועל כן היא מהווה פגיעה באינטרס מוגן. הפגיעה עצמה היא ישירה וממשית. לדברי העותרות מדובר בהיקף של עשרות מיליוני שקלים. ספק רב אם מערכת נסיבות זו נשקלה בוועדת המכרזים של רמ"י, ככל שזו התכנסה לדון בשינוי בתנאי המכרזים. נספח השינויים למכרזים ולחוזים נשלח לעותרות באופן מיידי, בלא לשמוע את עמדתן וממילא מבלי לשקול את היקף הפגיעה בהן ואת האפשרויות שעומדות לפני הרשות בכדי לאזנה".
בהתייחסו לטענת המדינה כי אין לנהל הליך משפטי בתיקון 9 בזמן שמתנהלת בעניינו עתירה לבג"ץ, קבע השופט כי עיקרה של עתירת התאחדות הקבלנים מכוון לשאלת חוקתיותו של תיקון 9, אך לעומת זאת העותרות, שבירו ושפיר, מעלות טענות נגד האופן בו הוחל תיקון 9 על המכרזים והחוזים נשוא העתירות. השופט הוסיף כי: "על פניו, ומבלי לקבוע מסמרות, לעותרות נגרמו נזקים בהיקף של עשרות מיליוני שקלים בגין השינוי החד צדדי במנגנון ההצמדה. למרות ההתקדמות בביצוע הפרויקטים ולמרות פנייה מפורשת של העותרות בעניין, לא ניתן עד כה מענה כלשהו לפגיעה בעותרות. נוכחנו שפגיעה זו (מבלי להידרש לחוקתיותה) עומדת בסתירה להוראות המכרזים ולתנאי החוזים. אורגני המדינה (הכוונה לרמ"י ומשרד השיכון) הורו על שינוי בתנאי החוזים שנחתמו עם העותרות, תוך הפרת זכות השימוע שמשמעה פגיעה בכללי הצדק הטבעי. בנסיבות חריגות אלה אני סבור שקיימת חשיבות רבה למתן סעד אקטואלי ואפקטיבי, ככל שאינו נכלל במסכת הסעדים המבוקשים בעתירת התאחדות הקבלנים".
השופט קבע עוד כי למרות הפגיעה הכפולה בעותרות, הן במישור החוזי והן במישור המשפט המינהלי, לא ניתנה לעותרות זכות הטיעון בטרם משלוח נספח השינויים. "הפגם בו לקו המשיבות בניהול המכרזים ובשלילת זכות הטיעון מהעותרות חרף הפגיעה בהן מחייב את השבת העניין לוועדת המכרזים", נקבע. השופט הבהיר כי השבת העניין לפתחה של ועדת המכרזים אין משמעה ביטול השינויים, אלא שמיעת העותרות לצורך איזון תנאי המכרז והחוזים עם מכלול הנסיבות החדשות שלא היו ידועות לעורכי המכרז בעת פרסומו וממילא התרחשו לאחר ההכרזה על הזוכים במכרזים.
פסק הדין קבע, איפוא, כי בהתנהלות המשיבות נפל פגם שיש לתקנו באמצעות החזרת העניין אל ועדת המכרזים, שתפעל מכוח סמכותה ותשקול את התאמת תנאי החוזים שנערכו עם העותרות, לרבות התנאים הכספיים, בהתחשב בתיקון 9 לחוק המכר ובעלויות הישירות והעקיפות שהדבר גרם לעותרות.
השופט אף הטיל על רמ"י ומשרד השיכון הוצאות בסך 7,500 שקל לכל אחד מהם, ותשלום שכר טרחת עו"ד בסך 25,000 לכל אחד מהם.
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
