עו"ד דן הלפרט // יחצ
עו"ד דן הלפרט // יחצ

יש לבדוק היטב מי עומד מאחורי חברות ייעודיות לביצוע תמ"א 38

במרבית הפרויקטים נהוג כי היזם מקים חברה 'ייעודית' לצורך ביצוע פרויקט התחדשות עירונית אולם מה הדין במקרה בו בעלי המניות בחברה הייעודית הינם גורמים אחרים שאינם היזם המקורי?

מגדילים 15.09.2019

עו"ד דן הלפרט // יחצ

מאת: עו"ד דן הלפרט

בחירת יזם לפרויקט תמ"א 38 היא פעולה בעלת השלכות אקוטיות שיש לבצעה ביתר זהירות.

כיום פועלים במדינת ישראל למעלה מ- 1,500 יזמי תמ"א 38. חלקם טובים, מקצועיים ואמינים. חלקם לא.  ככל שהפרויקט פחות כלכלי כך פוחתת רמת היזמים שיתעניינו בו וכפועל יוצא מכך, גובר הסיכון המוטל על בעלי הדירות.

בחירת יזם לפרויקט נעשית באמצעות "מכרז יזמים" איכותי וסדור, במסגרתו ממלאים היזמים המתחרים את "שאלון ה- 100" הכולל לא פחות מ- 100 שאלות במגוון רחב מאוד של נושאים- החל מזהות היזם (בעלי מניות/ דילולים וכד'), חוסן כלכלי, ניסיון, תמורות, ערבויות, לוחות זמנים ועוד. מכרז היזמים (כאשר הוא מנוהל באופן מקצועי) יביא בהכרח לתוצאה הטובה ביותר לבעלי הדירות, היינו לבחירת היזם וההצעה האיכותיים ומיטביים עבורם.

במרבית הפרויקטים נהוג כי היזם מקים חברה 'ייעודית' (חברת פרויקט) לצורך ביצוע הפרויקט, זאת על מנת להפריד את הפרויקט מיתר פעילותו השוטפת של היזם. בעל המניות בחברה הייעודית אמור להיות היזם עצמו (באמצעות החברה בה מנוהלת פעילותו העיקרית או באופן אישי).

ברם, מה הדין במקרה בו בעלי המניות בחברה הייעודית הינם גורמים אחרים שאינם היזם המקורי?

מקרה מעין זה נדון לאחרונה על ידי לבית המשפט המחוזי בתל אביב. במרכזו של ההליך המשפטי מצויים שלושה בניינים שביקשו לבצע פרויקט תמ"א 38/1 (חיזוק). לצורך ביצוע הפרויקט חתמו 48 בעלי הדירות בבניינים הללו בשנת 2014 על הסכם תמא 38 (לרבות יפויי כח בלתי חוזרים כמקובל) עם יזם אותו בחרו לביצוע הפרויקט. היזם המקורי היה אמור להקים חברה ייעודית, ולהירשם כבעל המניות בחברה זו. ואכן החברה הוקמה בשנת 2016, אלא שהבעלים של חברה זו היו יזמים אחרים ולא היזם המקורי. 

התברר, כי היזם המקורי נקלע לקשיים וכלל לא חתם על ההסכם ומי שחתם על ההסכם לבסוף באמצעות החברה היו היזמים החדשים. עד היום לא הוצא היתר בניה לפרויקט, והסכם תמ"א 38 לא מומש. בשנת 2017 הודיעו 9 בעלי דירות ליזמים החדשים, כי הסכם התמ"א אינו מחייב אותם וכי יפויי הכח עליהם חתמו בעת חתימת ההסכם מבוטלים. נטען על ידי בעלי הדירות הללו, כי הם לא עודכנו מעולם על החלפת היזם המקורי וממילא לא אישרו את העברת הפרויקט ליזמים החדשים. עוד טענו בעלי הדירות הנ"ל, כי הם מתנגדים לביצוע הפרויקט באמצעות היזמים החדשים.

היזמים החדשים מצידם עתרו לבית המשפט בבקשה שיצהיר כי הסכם התמ"א שנחתם בשנת 2014 תקף ומחייב את 9 בעלי הדירות הנ"ל. לאחר בחינת טענות הצדדים והראיות שהוצגו בפניו, מצא בית המשפט לדחות את התביעה. תחילה בחר בית המשפט להסביר, כי פרויקט תמ"א 38 הוא פרויקט מורכב מבחינה תכנונית וביצועית, ובחירת היזם המתאים הינה קריטית להצלחת הפרויקט וכי לצורך בחירת היזם יש לבחון את ניסיונו בביצוע פרויקטים של תמ"א 38, יכולתו הפיננסית, בעלי המקצוע עמם הוא עובד, ומהימנותו.  

עוד הבהיר בית המשפט, כי בין בעלי הדירות לבין היזם הנבחר לביצוע פרויקט תמ"א 38 נדרש אמון מיוחד, ובפרט כאשר הבניין אמור להפוך למשך תקופה ממושכת לאתר בניה על כל המשתמע מכך. נוכח המאפיינים הללו של הסכם תמ"א 38, יש צורך בחובת גילוי ובשקיפות מלאה בהסכם לעניין זהות היזם. 

נקבע, כי ביחס לפרויקט הנדון, בעלי הדירות ערכו בדיקות באשר ליזם המקורי ונתנו הסכמתם לביצוע הסכם תמ"א 38 על ידו ולא נתנו הסכמתם להחלפת היזם המקורי ביזמים החדשים. הסכם התמ"א נחתם עם היזם המקורי ולא עם היזמים החדשים אשר כלל אינם מוזכרים בהסכם. נמצא, כי גם במפרט הטכני שצורף להסכם התמ"א נרשם שמו של היזם המקורי בכותרת כל עמוד ולא הוזכר שמם של היזמים החדשים. 

כך גם באשר לייפוי הכוח הבלתי חוזר שנחתם על ידי בעלי הדירות בעת חתימת הסכם התמ"א. יפוי כח זה ניתן ליזם המקורי ולא ליזמים החדשים. בית המשפט הוסיף וקבע, כי על פי הוראות הסכם התמ"א, לצורך החלפת היזם המקורי ביזמים חדשים היה צורך בהסכמה בכתב ובהחתמת שני הצדדים להסכם. הסכמה כזו לא ניתנה ולא נחתמה על ידי בעלי הדירות המתנגדים. 

נקבע עוד, כי החברה הייעודית הוקמה לצורך ביצוע הפרויקט, ומטרתה היתה להפריד את הפעילות העסקית של היזם המקורי בפרויקטים אחרים מפעילותו בפרויקט הנדון. הקמת החברה לא נועדה להחליף את היזם המקורי ביזמים חדשים ללא הסכמת בעלי הדירות. בפועל הוקמה החברה על ידי היזמים החדשים ולא על ידי היזם המקורי וזאת ללא הסכמת בעלי הדירות המתנגדים.

משום כל אלה נקבע, כי דין התביעה להידחות, כי הסכם התמ"א עם היזמים החדשים אינו מחייב את בעלי הדירות המתנגדים וכי יפויי הכח שנחתמו במסגרת הסכם התמ"א אינם תקפים ביחס ליזמים החדשים. 

*הכותב, מומחה במקרקעין והתחדשות עירונית, מלווה מאות פרוייקטי תמ"א 38 ופינוי בינוי, מ"מ יו"ר ועדת התחדשות עירונית במחוז תל אביב של לשכת עורכי הדין ובעל משרד עורכי דין ונוטריון.

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות