שילוב דירות מיקרו במתחמי תעסוקה כפתרון דיור מתקדם

חידה לקוראים: מהו הלהיט הנדל"ני הגדול ביותר בניו יורק, לונדון ופאריז? אז ככה, הלהיט הגדול ביותר אינם כלל ועיקר פנטהאוזים בשדרה החמישית, בשאנז אליזה או בצ'לסי, אלא דווקא דירות מיקרו בגדלים המשתרעים בין 15 ל-40 מ"ר. מי שתחילה את המיזם הזה הייתה עירית ניו יורק שב-2013 השיקה במזרח מנהטן פרויקט ייחודי בשם MY MICRO והכולל מבנים מיוחדים לסטודנטים, זוגות צעירים ובמיוחד אנשי הייטק, והכוללים לצד הדירות את כל הפסיליטיז האפשריים, החל ממועדון דיירים ובית קפה וכלה במכבסה וחדר כושר, זאת כשהדירות עצמן מתוכננות עם שטחי אחסון אופטימליים ועם חלונות גדולים ומאירים המפצים על העדר השטח.

תשאלו, אם כך, איך זה מתקשר אלינו. ובכן, אין זה סוד ששוק הדיור שלנו סובל קשות משתי רעות חולות שבאופן מופלא קשורות זו לזו, למרות שהן לכאורה באות משני מקומות שונים. מחד גיסא קיים מחסור גדל והולך בדירות קטנות וקומפקטיות. אם על פי נתוני למ"ס כיום כבר כל בית אב שני במדינת ישראל מורכב מלא יותר משני בני זוג, הרי שבפועל רק כ-15 אחוזים מהדירות בשוק הינן קטנות וגם בעצם ימים אלה הרוב המכריע של הדירות הנבנות הינן בנות 4 ו-5 חדרים. מאידך גיסא קיים עודף גדל והולך, המוערך על ידי המומחים בכ-1.5 מיליון מ"ר, של נדל"ן משרדים, מסחר ותעסוקה בכלל, פועל יוצא של הארנונה הגבוהה המתמרצת את הרשויות המקומיות להעדיף קידום נדל"ן לעסוקה על פני מגורים.

העובדה ששר האוצר אביגדור ליברמן העלה בימים הראשונים לכהונתו את הרעיון לחתוך בכשליש את אישורי הבנייה במתחמי עסקים ולהסב אותם למגורים, הינה ללא ספק רעיון מבורך, אולם לא מספיק. החלטנו בקבוצת צים בהרי לבדוק פיילוט ברשויות מקומיות שונות, שבמסגרתו העיריה תשנה את התב"ע הקיימת באזורי תעסוקה הממומשקים אותן ערים, תקטין משמעותית את התב"ע לעסקים ותשלב בתוך אותו איזור תעסוקה קיים מספר משמעותי של דירות מיקרו שיהיו מיועדות בעיקר לעובדים בתעשיית ההיי טק והטכנולוגיה(וכאלה, כידוע, ישנם רבבות) במפעלים הממוקמים באותו איזור וכן לזוגות צעירים ורווקים המתגוררים באותה עיר. הדירות שאנחנו מציעים יהיו בנות 2 חדרים ובשטח של 15 עד 40 מ"ר כשבאותו מבנה ו/או מתחם יכללו כל השרותים המשלימים האפשריים, בדיוק על פי המודל שהצליח בעשור שעבר בניו יורק. מדובר, לכאורה, כפתרון נישתי יחסית, אולם מהבדיקה שערכנו פתרון זה יוכל לתקן לאין שיעור את הדיסוננס הקיים כיום  בשוק הדיור.

ראשית, דירות המיקרו הללו יהיו מותאמות במיוחד לרווקים ו/או זוגות ללא ילדים, זאת משום שהרשויות המקומיות לא יצטרכו להיכנס לתקורות של הוספת בתי ספר, גני ילדים, טיפת חלב ומוסדות ציבור הנדרשים לבעלי המשפחות.

שנית, חברות הייטק וטכנולוגיה, שחלקן הגדול ממוקם במיקומים אלה דוגמת הרצליה פיתוח, מתחם הבורסה ברמת גן, קריית אריה בפתח תקוה, הסוהו של צפון-מזרח ראשון לציון ועוד, יוכלו לרכוש את הדירות האלה כנכס מניב ולשכן את עובדיהם בדירות אלה בשכירות, ובכך לחסוך סכומי עתק שעולים להם מידי יום ביומו אחזקת הרכב, הזמן המבוזבז על נסיעות וכו'. 

שלישית, לאור המחסור הקריטי בדירות קומפקטיות וקטנות בשוק הדיור, אין לנו ספק שה"אקס פקטור" של התוספת הזו, הינו בדיוק מה שחסר כיום לשוק הדיור, הן בכמות ההיצע, והן ב"טירגוט" ההיצע הנוסף הזה לקהל המטרה של משקי בית שאינם כוללים יותר משני אנשים.

רביעית, אותם מתחמי תעסוקה יהפכו לפעילים ותוססים 24/7  בשל שילוב דירות עם משרדים, זאת לעומת המצב דהיום בו הם משמימים לעת ערב לאחר שהעובדים הולכים הביתה.

חמישית, מגורי עובדים בלב אזורי תעסוקה, תעשייה ומסחר, יפחיתו את הגודש העצום בכבישים, ויחסכו את פקקי הענק בכניסה וביציאה מאזורים אלה. 

שישית, הגדלת היצע הדירות הקטנות שמספקות שירותים ברמה גבוהה ויוצרות תנאים אטרקטיביים לבודדים או לזוגות שמשכירים כעת דירות בעיר וממריצים אותם לעבור לדירות קטנות ובכך לפנות דירות גדולות למשפחות שצמאות לכך.

לסיכום, מדובר אולי בדירות MICRO, אולם בהחלט רעיוןMACRO  שלהערכתנו יסייע לא במעט במהלך השנים הקרובות, ובכלל, לעשות סדר בשוק הדיור המקרטע, להגדיל את היצע התחלות הבנייה, ובמיוחד למשפחות  קטנות ולעובדי תעשיית הייטק, יגדיל את המוטיבציה של ראשי הרשויות המקומיות לאשר  מתחמי מגורים חדשים ולמתן את העודף הבלתי סביר הקיים כיום בשטחי משרדים. אכן, זהו עירוב השימושים האמיתי שמדינת ה"סטארט אפ ניישן" ישראל זקוקה לו!

*כותב המאמר אייל בהרי הוא מנכ"ל קבוצת צים בהרי

מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

תגיות: