מה עושים אם הבניין נפגע? "מצבם של בעלי דירות לאחר חתימה על הסכם התחדשות – טוב ממי שלא חתמו"

ההסלמה הביטחונית מול איראן עם פרוץ מבצע "עם כלביא", וירי הטילים שפגעו במרכזי ערים, הביאו לפגיעה בעשרות בנייני מגורים בערים רבות, ביניהן בת ים, רמת גן ורחובות – וזאת בנוסף למבנים שנפגעו מירי טילים עוד קודם לכן. רבים מהמבנים שנפגעו היו באמצע הליך התחדשות, דבר המעלה סוגיות משפטיות ייחודיות, שלא היו מוכרות קודם לכן, נוכח העובדה שהבעלות על הדירה עוברת כחלק מתהליך ההתחדשות ליזם.

עו"ד דן הלפרט, מייסד ובעלים של משרד עורכי דין דן הלפרט, העוסק בייעוץ וליווי בתחום המקרקעין וההתחדשות עירונית, מסביר: "בעלי דירות שנמצאים בתוך תהליך של התחדשות עירונית, ובטח כאלה שחתמו על הסכם כבר מול יזם המצב מצבם טוב יותר לאין שיעור ממצב של בניינים שלא עשו עוד לא התחילו את התהליך. כי אז חלק מהאחריות לתוצאה העגומה של הפגיעה בבניין מוטלת על צד ג', שהוא אותו יזם שנכנס לתמונה. אבל זה תלוי באיזה שלב אנחנו נמצאים בתוך הפרויקט. אם אנחנו אחרי שלב החתימה בלבד, זאת אומרת אחרי חתימה על הסכם, כשעוד לא קרה שום דבר בשטח, אז בעלי הדירות עדיין מחזיקים בבניין והם האחראים לכל נזק שקורה לבניין. היזם למעשה עוד לא נכנס לתמונה מבחינת נטילת אחריות לנזקים כאלה".

עו"ד הלפרט מוסיף כי המצב שונה לאחר תחילת העבודה: "אם אנחנו כבר אחרי תחילת ביצוע העבודות, והיזם כבר לקח אחריות על הבניין, אז במקרה של פגיעה היזם למעשה אחראי על הכל, ויש לו גם את פוליסות הביטוח הרלוונטיות למצב כזה. גם בעלי הדירות מוגנים, כי יש להם ערבויות חוק מכר בשווי הדירה החדשה. בשורה התחתונה, אין ספק שקידום של פרויקט התחדשות עירונית טוב גם למצבי הביניים האלה. אנחנו גם רואים את החשיבות של ממ״דים בכל דירה, שזה בפני עצמו המטרה מספר אחת היום. זה חד משמעית הצלת חיים, והדבר הכי חשוב".

עו"ד איתמר פנץ, שותף וחבר הנהלה במשרד  סלומון ליפשיץ ויו"ר ועדת ההתחדשות העירונית בלשכת עורכי הדין, אומר כי: "יש לי בניין שהוא לפני מסירה בבת ים, שחטף פגיעה, ויש עוד מלא כאלה. בבת ים נפגעו 61 בניינים, ורבים היו בתהליך התחדשות. בבניין שהיה לפני מסירה, הכל שם נהרס. אתם יודעים מה קורה כשפיר של מעלית חוטף? זה גורם לכך שהפרויקט הולך שנה לאחור. יש כאן הרבה סוגיות, יש את הבחינה המשפטית, יש שאלה שהיא שאלה ביטוחית, יש שאלה של איחורים במסירות חזקה, יש כל כך הרבה מימדים לבחינה המשפטית. ובמקביל, יש עיר שמנסה לתכלל את כל העניין הזה. אני יכול לומר לך שבבת ים הייתי אמור להיות בבוקר בפגישה תכנונית יחד עם מתכננת העיר של בת-ים וראש המינהלת בנוגע לפרויקט שחטף. הפגישה הזאת לא תתקיים, אבל אולי זה כן מה שנקרא ייתן דחיפה לגורמים תכנוניים שממילא רצו לתכנן".

מה ההבדל, מבחינה משפטית, בין מבנים בהליכי התחדשות שנפגעים מטיל או פעילות טרור, לבין מבנים שלא בתהליך שכזה?
"היה מקרה כזה ברמת גן, שהיה לפני היתר והתמוטט כתוצאה מירי שאירע עוד לפני העימות הנוכחי מול איראן. מה שקרה זה שהעירייה האיצה את התהליך, כדי שייצא לפועל כמה שיותר מהר".

מה הוועדה להתחדשות עירונית עושה כדי להתמודד עם המציאות הזאת?
"אנחנו בעיקר פועלים כדי להנגיש מידע ולתכלל את האירוע הזה. בהמשך נעזור בכל מה שנוגע לשיח על הפרות הסכמים ועל איחורים במסירות חזקה. אנחנו במקרה הזה פרטנרים של העיריות, של התושבים ושל עורכי הדין". 

עו"ד אושרי שלוש שותף ומייסד פירמת שלוש עורכי דין ונוטריון, אומר כי: "כאשר בניין שנמצא בהליך התחדשות נפגע, וועדות התכנון צריכות להאיץ את התהליכים כדי שזה ימנע הוצאה כספית שלנו כתושבים במדינה. הימים האחרונים מבהירים למה כל כך דחוף ונחוץ להאיץ את ההליכים ולקדם את ההתחדשות העירונית. זו הדרך היחידה למגן למעלה מ-80% מהדירות במדינת ישראל הן לא ממוגנות, או לא ממוגנות באופן אפקטיבי. הדרך היחידה למגן את הדירות במדינת ישראל זה באמצעות התחדשות עירונית, ואז צריך לזרז את הליכי הביורוקרטיה בוועדות התכנון. לא צריך להסתכל על הכיס של היזמים, עוד מטר, פחות מטר, תקן 21, כן או לא, צריך פשוט לחשוב ביטחונית. ואותו דבר, אגב, עלול לקרות לנו אם רעידת אדמה חלילה תפקוד את מדינת ישראל".

מה המשמעות המשפטית של פגיעה בבניין באמצע תהליך התחדשות?
"במקרה של פגיעה בבניין שהיה באמצע תהליך תכנוני ונפגע, אז מס רכוש לא צריך לטפל בו, וזה יחסוך כסף לציבור, כי זה העניין של היזם. לכן ההליך הבריא והנכון הוא שהרשויות המקומיות והוועדות המחוזיות יפסיקו להפסיק להסתכל על הכיס של היזם ולהתחיל לשחרר פשוט אישור תוכניות והיתרים, על מנת שהליכי ההתחדשות יתקדמו וימומשו".

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן