המודל הכלכלי המפוספס לתחזוקת בניינים להשכרה

לפלא בעיני איך כולנו מפספסים את שיטת השכרת נכסי יוקרה לטווח ארוך, כפי שמקובל בכל מדינות המערב המתוקנות.

דוגמא מובהקת לכך מהווה השיטה המקובלת של 5+5 – ובמילים אחרות, שכירות מובטחת לטווח של 5 שנים, כולל אופציה להארכת השכירות בעוד 5 שנים.

שיטה זו הינה רווחית וטובה לכולם, טובה ליזמים שבונים א-פריורי נכסי יוקרה על מנת להשכיר את הדירות ללקוחות קצה, טובה למשקיעים שנהנים משוכר קבוע לטווח ארוך שהם מכירים אותו ולא נאלצים לעבור מידי שנה משוכר לשוכר וטובה, כמובן, גם עבור השוכרים שאינם נאלצים לפנות את הדירה בתום שנה-שנתיים.

גם מנקודת המבט של תחזוקת אותו נכס יוקרתי לטווח הארוך, בין אם מדובר במגדל או בבניין בוטיק, קיין כאן יתרון ברור. שהרי דיירים שמתכוונים מראש להתגורר 10 שנים באותו בניין, יקפידו הרבה יותר על שמירת התחזוקה השוטפת, מה שכמובן יקל מאוד עלינו, חברות התחזוקה של הבניין.

אלא שקיים כאן במובהק מודל כלכלי מפוספס. מבדיקה שערכנו התברר כי קיימים למודל הזה שלושה קהלים עיקריים, אם כי לא בלעדיים:

הקהל ראשון מורכב בחלקו הגדול מצעירים עד גיל 40, חלקם הגדול אנשי הייטק, בעלי מקצועות חופשיים ועצמאיים, שמעדיפים במובהק לשלם שכירות שוטפת, תהיה גבוהה ככל שתהיה, זאת על פני השקעת מיליונים ברכישת דירה. קהל זה, לפרוטוקול, גדל באופן משמעותי במהלך שני העשורים האחרונים.

הקהל השני מורכב ממבוגרים בני 55 פלוס, מה שמכונים בעגה "מצמצמי דיור" אמידים, שאינם מעוניינים מסיבה כזו או אחרת למכור את דירתם הנוכחית, ובמקום זאת מעדיפים לשכור דירת יוקרה מפנקת ולהשכיר את דירתם הוותיקה. גם קהל זה, דוגמת קודמו, גדל בעשורים האחרונים באופן משמעותי, במיוחד בשל העלייה ברמת החיים ובד בבד העלייה המתמדת בתוחלת החיים.

הקהל השלישי מורכב ממשקיעים מובהקים שרוכשים מראש את דירת היוקרה על מנת להשכירה לצד שלישי. מדובר הן במשקיעים ישראלים והן משקיעי חו"ל, ברובם הגדול יהודים בעלי זיקה כזו או אחרת למדינת ישראל. על מנת שמודל ה-5+5 יתפוס גם אצלנו, כפי שהוא תופס ברוב מדינות המערב, צריכים להתמלא התנאים הבאים:

ראשית, שהמדינה, כמו גם הרשויות המקומיות, ובמיוחד בגוש דן וערי המרכז, יעודדו יזמים ללכת על מודל זה, זאת באמצעות הטבות ופטורים שונים.

שנית, בד בבד שהמדינה תשקול שוב את מדיניות המיסוי התופח והולך על נכסי יוקרה, ובראש וראשונה מס הרכישה, הריבית הגבוהה ומס היסף, כשכל אלה מעלים באופן מלאכותי את מחירי דירות היוקרה ובד בבד אינם מעודדים את השכרתם לטווח הארוך.

שלישית, ואפרופו ריבית והצמדות למדד, יש לשקול גם איך להתגבר על מחסומים אלה שמונעים בדרך כלל ממשכירי הדירות ללכת על השכרה לטווח הארוך.

רביעית, במידה ומודל זה יורחב ויושם כראוי, הוא יעניק לטעמי אלטרנטיבה טובה לא רק לשוק השכירות הקיים כיום, אלא גם לשוק הדיור כולו, בכך שיציג חלופה לרכישת דירה, עובדה שתבזר את שוק הדיור.

חמישית, בד בבד אין לי ספק כי עידוד מודל ה-5+5 יעניק תמריץ למשקיעי נדל"ן רבים, מהארץ ומחו"ל, עובדה שתסייע ליצירת מנועי צמיחה למשק הישראלי בכלל ולענף הנדל"ן בפרט, בתקופה מאתגרת זו.

 *כותב המאמר אמיר רוזנבלום הוא יועץ ניהול ואחזקת מבנים ונכסי משקיעים ובעלי עידן ש.נ.י

 

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן