מהי המטרה העיקרית של תמא 38/2?
מדינת ישראל ממוקמת מבחינה גיאוגרפית על השבר הסורי אפריקאי, מה שאומר שקיים פוטנציאל משמעותי לרעידות אדמה מסוכנות שעלולות למוטט מבנים ולהביא לאסונות כבדים. תמ״א 38 (תוכנית מתאר ארצית 38) היא תוכנית ממשלתית שאושרה ב-2005 והמטרה שלה היא חיזוק מבנים (לצורך הגנה עליהם מפני רעידות אדמה) שקיבלו היתר בנייה לפני שנת 1980. התוכנית בעצם מציבה כללים לחיזוק הבנה ומתן היתרים לתוספות בנייה ולהריסת בניינים שלא עומדים בתקן והיא מחולקת לשני מסלולים עיקריים – תמ״א 38/1 של חיזוק בניינים קיימים ותוספות בנייה אפשריות עליהם ותמ״א 38/2 – הריסת מבנים הזקוקים לחיזוק ובנייה מחדש בהתאם לקריטריונים של התוכנית. מעבר לכך תמ״א 38/2 היא תוכנית המאפשרת לקבלן להרחיב את השטח של כל דירה ולהוסיף עוד קומה לבניין.
תמא 38/2: כל היתרונות והחסרונות
תמא 38/2 הוא פרויקט התחדשות שלו הרבה מאוד יתרונות חשובים, אבל כמו כן גם כמה חסרונות מובהקים. בואו נדבר על כל אלו.
יתרונות
היתרונות בפרויקט הם חשובים ביותר ובניינים לאחר תהליך החידוש זוכים ללובי משודרג, לקומה נוספת, למעלית חדשה העומדת בתקנות הנגישות לבניין חדש, למקומות חנייה נוספים, לחדר מדרגות משופץ ועוד. נוסף לאלה מדובר בשדרוג גדול גם לתשתיות בהתקנת צנרת חדשה, מערכת ביוב משודרגת, חדר אשפה ואפילו דברים קטנים כמו מערכת אינטרקום ותיבות דואר חדשות.
לצד אלו חייבים לדבר על הפלוסים הגדולים ביותר של הפרויקט – תוספות של ממ״ד וחנייה לכל דירה, הגדלת השטח של הדירה בכמה מ"ר ובנייה חדשה מאפס המעלה את ערך הנכס שברשות כל דייר. ראוי לציין גם את לוח הזמנים המקוצר יחסית להוצאת היתר, מה שאומר שאפשר ליהנות מפירות הפרויקט בזמן קצר יחסית.
חסרונות
חיסרון בולט של המסלול הוא נושא הסכמת הדיירים, אשר דורש כיום רוב של 80% מבעלי הנכסים. חיסרון נוסף הוא הסיכון שהפרויקט לא יושלם ואז דיירים שעזבו את לדיור חלופי יימצאו את עצמם תקועים בלי הדירה הקודמת שלהם. כמו כן, יש צורך באישור מהנדס מוסמך המציין שהבניין זקוק לחיזוק וקביעת כדאיות כלכלית שבנייה מחדש של הבניין משתלמת יותר משיפוץ הבניין הישן.
מה ההבדל בין פינוי בינוי לתמא 38/2?
משום שתמ״א 38/2 הוא פרויקט התחדשות עירונית הכולל פינוי של הדיירים, הריסה של הבניין ובנייה שלו מחדש, יש נטייה להתבלבל בינו לבין פרויקט פינוי בינוי שגם הוא פרויקט שבמסגרתו מתפנים הדיירים. חשוב להבין שיש שני הבדלים בין הפרויקטים והם:
- היקף הפרויקט: תמ״א 38/2 הוא פרויקט נקודתי שנעשה בבניין אחד לעומת פינוי בינוי שהוא פרויקט המתבצע בכמה בניינים ולעיתים גם בשכונות שלמות. על כן היקף השיפוץ הוא הוא גדול וניכר יותר ויש גם שדרוג תשתיות באזורים שלמים וגדולים. יזמים מעדיפים פרויקטים של פינוי בינוי שהם רווחיים יותר וכך גם רשויות מקומיות המעוניינות להרוויח את שדרוג פני השטח.
- קבלת היתר: תוכנית פינוי בינוי כפופה לקבלת אישור ועדה מחוזית בעוד שפרויקט תמ״א 38/2 נמצא תחת הסמכות של ועדה מקומית. זה לא אומר שתמיד קל להוציא היתר לפרויקט תמ״א, אבל זה כן פשוט יותר מהוצאת היתר לפרויקטים של פינוי בינוי.
מהם התנאים העיקריים לתמא 38/2?
כמובן שלפני שפרויקט יוצא לדרך יש לעמוד בכמה תנאים מחמירים למדי ולפעמים דיירים לא מצליחים לעמוד באחד התנאים או יותר, מה שמפיל את היוזמה או דוחה אותה במספר שנים. יש כל מיני תנאים שצריך להכיר לפני שיוצאים לדרך ואלו הם העיקריים שבהם:
- חתימה של לפחות 80% מדיירי הבניין: הסכמת הדיירים היא התנאי הבסיסי ביותר לפרויקטים של התחדשות עירונית. במקרים של תמ״א 38/2 יש צורך בהסכמה נרחבת של 80% מכלל הדיירים, וזאת בניגוד לפרויקטים של תמ״א 38/1 שבהם יש צורך בהסכמה של 67% בלבד.
- אישור מהנדס: מהנדס מוסמך חייב לעבור על התוכנית, לבקר בבניין ולאשר כי התוכנית אפשרית לביצוע וכי אפשר לצאת לדרך.
- מועד היתר קיים לבניין לפני ינואר 1980: כאמור, התוכנית עוסקת בחיזוק מבנים שקיבלו היתר בנייה לפני 1.1.1980. כלומר, יש לא מעט מבנים בארץ שנבנו אחרי המועד הזה ואינם עומדים בתקן של רעידות אדמה, אך אי אפשר לבצע בהם את הפרויקט.
- גודל הבניין: הבניין צריך להיות בן 2 קומות לפחות ובשטח כולל של 400 מ"ר לכל הפחות.
- כדאיות כלכלית: בבחינת עלויות שיפוץ וחיזוק לעומת בנייה מחדש עולה בבירור שמשתלם יותר להרוס את המבנה הישן ולבנות אחד חדש במקומו.
- אין אפשרות לקדם תמ״א 38: פרויקטים של תמ״א 38 הם כאלו שאפשר לקדם אך ורק בבנייני מגורים משותפים ולעולם לא במבנים חד משפחתיים, דו משפחתיים או במרקמים צמודי קרקע.
זכויות קשישים בתמא 38/2
שימו לב כי לדיירים קשישים מעל גיל 75 יש זכויות מיוחדות בפרויקטים של תמ״א 38 בפרט ובהתחדשות עירונית באופן כללי. יזמים בפרויקטים כאלו מחויבים להציע לדיירים קשישים אחד מהפתרונות האלה:
- מימון מעבר לדיור מוגן.
- רכישת דירה חדשה בבניין אחר בשווי הצפוי של הדירה הישנה.
- העברת תשלום בשווי של הדירה העתידית.
- קבלת דירה קטנה יותר בפרויקט החדש בתוספת תשלום ההפרש.
- קבלת שתי דירות קטנות בפרויקט בשווי של דירה אחת.
אם לדיירים מעל גיל 75 לא הוצע אחד מהפתרונות לפחות והם מסרבים, אזי שלא ייחשבו כדיירים סרבנים.
לסיכום
תמ״א 38/2 הוא פרויקט של חיזוק מבנים על פי התקן למניעת נזקים מרעידות אדמה ובניגוד לסוג התמ״א הראשון, בתהליך זה יש מהלך של פינוי הדיירים, הריסת המבנה ובנייה של מבנה חדש. אם גם אתם נמצאים לקראת פרויקט התחדשות עירונית מכל סוג שהוא, חשוב מאוד להכיר את הזכויות שלכם ומומלץ בחום ללמוד עוד על הנושא כאן באתר מגדילים – האתר הישראלי להתחדשות עירונית.
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
