פברואר 2019: עליה של 10% ברכישת דירות לעומת אשתקד

אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר פירסם סקירת ענף הנדל"ו למגורים בחודש פברואר, בו נרכשו 9.1 אלף דירות, עליה של 10% בהשוואה לפברואר אשתקד ועליה מתונה של 2% בהשוואה לחודש הקודם. בשוק החופשי התבצעו 8.3 אלף עסקאות, המהווים גידול של 15% בהשוואה לפברואר אשתקד, "זאת בעיקר על רקע מבצע מכירות גדול באזור חדרה ורמה נמוכה במיוחד של עסקאות בשוק החופשי בפברואר אשתקד", אומרים באוצר. עוד מסבירים באוצר כי מבצע המכירות הגדול באור עקיבא מצא ביטוי בין היתר גם בגידול חריג, של 40% במכירת דירות חדשות בשוק החופשי בהשוואה לפברואר אשתקד ועליה של 22% בהשוואה לחודש הקודם. על פי הסקירה, לראשונה, מוביל אזור חדרה את מספר העסקאות בדירות חדשות בשוק החופשי.

עלייה של 40% במכירת דירות בשוק החופשי
סך הדירות החדשות שנמכרו בחודש פברואר עמד על 3.2 אלף דירות, מזה 900 דירות בסבסוד ממשלתי. בניכוי העסקאות המסובסדות נרשמה עליה חדה של קרוב ל-40% במכירת דירות חדשות בשוק החופשי בהשוואה לפברואר אשתקד ועליה של 22% בהשוואה לחודש הקודם.

"בכך חזרה רמת העסקאות בדירות חדשות בשוק החופשי לרמתה הגבוהה יחסית בחודש דצמבר האחרון. ניתוח הממצאים מלמד כי קרוב ל-60% מהגידול ברכישות אלו בחודש פברואר התרכז במבצע מכירות למועדון צרכנות גדול שערכה אחת מחברות הבניה באור עקיבא, אשר הביא לגידול של יותר מ-300% בסך העסקאות בדירות חדשות (בשוק החופשי) באזור חדרה בהשוואה לפברואר אשתקד", אומרים באוצר, "בכך גם היה אזור זה, אשר "מדורג" בדר"כ בחלק התחתון של המכירות האזוריות, בעל רמת המכירות הגבוהה ביותר של דירות חדשות בשוק החופשי בפברואר האחרון".

מדורג אחריו אזור המרכז, אשר גם בו נערך מבצע מכירות (באור יהודה), אשר מסביר 70% מהגידול בסך העסקאות בדירות חדשות באזור זה. מנגד, באזור ב"ש הוסיף לרדת בשיעור חד מספר העסקאות בדירות חדשות בשוק החופשי. בהקשר זה נציין כי באזור זה עומדות למכירה, ללא הגרלה, קרוב לשלוש מאות דירות, עבור זכאי "מחיר למשתכן".

עליה של 18% ברכישות משקיעים
רכישות המשקיעים בחודש פברואר הסתכמו ב-1.4 אלף, עליה חריגה של 18% בהשוואה לפברואר אשתקד ועליה של 23% לעומת החודש הקודם. באוצר טוענים כי גידול חריג זה נרשם אף הוא על רקע מבצע המכירות הגדול שנערך באור עקיבא, אשר שווק במיוחד לחברי מועדון צרכנות גדול, המאופיינים בשיעור גבוה של בעלי דירות להשקעה. משקל המשקיעים מסך העסקאות הגיע קרוב ל-15%, עליה של 1 נקודת האחוז בהשוואה לפברואר אשתקד.

מכירות המשקיעים בחודש פברואר הסתכמו ב-1.8 אלף דירות, בדומה לרמתן בפברואר אשתקד, זאת לאחר שבחודש ינואר האחרון נרשמה ירידה חדה במכירות אלו בהשוואה לינואר אשתקד. בארבעת החודשים האחרונים נרשמת תנודתיות גבוהה במכירות המשקיעים.

מלאי המשקיעים בחיפה ובמרכז ממשיך לרדת
"מלאי" הדירות בידי משקיעים הוסיף לרדת בחודש פברואר, במהלכו נגרעו מ"מלאי" זה 420 דירות. מאז החל לרדת "מלאי" הדירות בידי משקיעים באפריל 2016 נגרעו ממנו עד פברואר השנה כ-16.5 אלף דירת. האזורים המובילים בירידת "מלאי" זה הינם אזורי חיפה והמרכז.

גידול חריג באזור חדרה – ירידה בבאר שבע
בכל הנוגע לצעירים, על פי הנתונים רכישות הזוגות הצעירים הסתכמו בחודש פברואר ב-4.7 אלף דירות, מזה 900 דירות נרכשו בסבסוד ממשלתי. בהשוואה לפברואר אשתקד נרשם גידול חד של 22% ברכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי, בעיקר על רקע מבצע המכירות הגדול באור-עקיבא ומבצע מכירות נוסף באור יהודה. מבצעי מכירות אלו מצאו ביטוי בגידול חריג של 130% ברכישות הזוגות הצעירים באזור חדרה וגידול של 45% באזור המרכז. מנגד, ירידה חדה של 17% נרשמה ברכישות אלו באזור ב"ש.

שליש מדירות מחיר למשתכן נמכרו באזור רחובות
מתוך סך של 900 הדירות שנמכרו במסגרת "מחיר למשתכן" בחודש פברואר כשליש התרכזו באזור רחובות, על פני מספר ערים (בפרט: ראשל"צ, מודיעין וגדרה). עשירית מהדירות נמכרו באזור המרכז, כולן בראש-העין. ניתוח רמות השכר של הרוכשים במסגרת "מחיר למשתכן" בעיר זו, בהשוואה לרמות השכר של רוכשי "דירה ראשונה" בשוק החופשי, מצביע על רמות שכר נמוכות יותר של רוכשי "מחיר למשתכן". עובדה זו, בשילוב רמות המחירים הנמוכות יותר במסגרת "מחיר למשתכן" (פער ממוצע של 26%), משמעותם רמת מינוף נמוכה משמעותית יותר של רוכשי "מחיר למשתכן".

עלייה של 7% ברכישות משפרי הדיור
רכישות משפרי הדיור הסתכמו בחודש פברואר ב-3.1 אלף דירות, עליה של 7% בהשוואה לפברואר אשתקד, המתרכזת באזורי חדרה והמרכז. בהשוואה לחודש הקודם נותרו רכישות משפרי הדיור ללא שינוי משמעותי. מספר "חודשי המדף" של הדירות הנמכרות ע"י משפרי הדיור שהינם בעלי "דירה בהמתנה" עמד בחודש פברואר על 15.6 חודשים, עליה מתונה בהשוואה לחודש הקודם. בהשוואה לפברואר אשתקד התארך משך חודשי המדף של דירות אלו בכמעט חצי שנה.

יהודה כתב, יו"ר ארגון הקבלנים והבונים מחוז תל אביב והמרכז: "מעליית המחירים עליה מעיד דו"ח הלמ"ס, לאחר דו"חות קודמים אשר העידו על ירידה שולית, המסקנה המתבקשת היא ששוק הנדל"ן לא יציב ולא מאוזן וסטטוס המחירים הוא תוצאה ישירה של מצב זה. הנפגעים הם הן היזמים והן הזוגות הצעירים אשר עדיין מקווים כי ירידות המחירים שהובטחו להם על ידי שר האוצר, אכן ימומשו. כדי להביא ליציבות ואף להפחתה אמתית במחירי הדיור, המדינה צריכה לשחרר מאסה של קרקעות לשוק החופשי ולדאוג להורדת המיסוי. כיום קרוב ל 50% ממחיר דירה בישראל, מורכב ממיסוי, וזה עוד לפני חישוב של רכיב הקרקע – מס שבח, מס רכישה, מע"מ, היטלי פיתוח, אגרות, מיסי קניה, מס מעסיקים ועוד. הממשלה בקדנציה הקודמת עשתה ניסיונות רבים לחלץ את שוק הדיור מהמצב שהוא נמצא בו, אבל פעלה בכיוונים לא נכונים. הביקוש לדירות קיים והוא יגדל, יחד עם זאת ההיצע הולך ומצטמצם כיון שהממשלה לא שיווקה קרקעות ותחום ההתחדשות העירונית תקוע. אנחנו צריכים להיערך לכך שבשנת 2040 יהיה צורך לבנות עוד כ-2.5 מיליון יחידות דיור חדשות בהתאם לגידול האוכלוסייה בישראל וכן יש צורך במציאת מכלול של פתרונות. בנוסף לשחרור הקרקעות והורדת המיסוי יש לדאוג להכשרה מקצועית של פועלים ישראלים מכל המגזרים לעבודות בניה רטובות אשר יעברו גם הדרכה והכשרה בנושא בטיחות באתרי בניה. כמו כן, לקצר משמעותית הליכי בירוקרטיה ואת הסרבול ברשויות המקומיות. לחוקק חוק הוראת שעה שמפקיע את הסמכויות מהרשויות המקומיות ל-10 שנים והסמכויות יועברו לממשלה שהיא תאשר פרוייקטים של התחדשות עירונית היכן שהרשות המקומית אינה מאשרת .כמו כן צריך להגדיל את כוח האדם, שאמון על מתן אישורים והיתרים, ולקצר הליכים סטטוטוריים שיאפשרו להוציא לפועל פרויקטים של התחדשות עירונית. אנחנו, הקבלנים שואפים ליציבות, וודאות, רוצים לרכוש קרקעות במחיר הגיוני ולמכור דירות במחירים סבירים ומהר".

יהודה כתב בוועידה הארצית להתחדשות עירונית // צילום: דרור סיתהכל

יהודה הרציג, בעלי הרציג נדל"ן, טוען כי: "מספר הדירות המועט שנמכר בפריפריה הרחוקה ביחס לפריפריה הקרובה למדינת תל אביב, מטריד. אם לא יחול שינוי בדיסקט של מקבלי ההחלטות עם החלטה אסטרטגית לקדם התחדשות עירונית בפריפריה, זאת במקום שכונות ענק חדשות שיהפכו לפילים לבנים, הקיטוב בין המרכז לפריפריה רק יגדל"

ארז כהן, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, אומר בעקבות הנתונים כי: "מדובר בנתונים מעניינים במיוחד, זאת משום שהאוצר, בכנות רבה, מודה שעיקר העלייה של 40 אחוזים הינה תוצאה של שני מבצעי שיווק גדולים, האחד של מועדון חבר באור יהודה והשני באור ים, אור עקיבא. כאן אני סבור דווקא, בהפוך על הפוך, שמדובר בראשית מגמה של התאוששות בענף, זאת משום שמכירת 300 דירות באור יהודה וכן העובדה שיותר מ-1000 דירות נרכשו בפברואר על ידי משקיעים, נתון ללא תקדים זה תקופה ארוכה, מצביעים בעליל על "ירידה מהגדר" הן של משפרי דיור והן משקיעים".

עו"ד ישעיהו (שי) גבור מציין כי: "מטרידה העובדה שבתוך נתונים אלה לא מסתמנת כלל ועיקר מגמת עלייה בהתחדשות עירונית ואני חושש שמגמת העלייה ההדרגתית שאיפיינה את השנים האחרונות נעצרה. גם לא חוכמה לשווק מאות רבות של דירות, חלקן למשקיעים, במחירי "ריצפה", שהרי הדו"ח אינו מפרט, וסיבותיו עימו, את רמות מחירי הדירות ששווקו. רק הזמן יראה אם מדובר אכן בשינוי מגמה".