banner
רמת גן // צילום: SUTTERSTOCK
רמת גן // צילום: SUTTERSTOCK

עיריית רמת גן סירבה על אוטומט לתמ"א 38 – ועדת ערר הפכה את ההחלטה

בצעד חריג עקפה ועדת הערר את החלטת העירייה לסרב לתמ"א 38 גם לאחר שהתוכנית הוחזרה לדיון בעירייה, ואישרה פרויקט שהמתין שנים: "השבת הדיון לוועדה המקומית לא נועדה לביצוע מקצה שיפורים מטעמה"

רונן דמארי 15.03.2022

במשך למעלה מחמש שנים מנסה חברה יזמית לקדם פרויקט תמ"א 38/2 ברמת גן אולם עקב שינויי מדיניות של הועדה המקומית לתכנון ובנייה לא הצליחה לעשות זאת, עד שלאחרונה פסקה ועדת הערר המחוזית כי הבקשה להיתר תאושר בתנאים ותצא לפועל במתכונתה המקורית, בניגוד לעמדת הועדה המקומית.

המתינו 3 שנים לדיון בהתנגדויות – וסורבו מבלי שהתקיים דיון
המדובר בפרויקט תמ"א 38/2 ברחוב רד"ק ברמת גן במסגרתו ביקשה החברה היזמית להרוס בניין קיים בן שתי קומות מעל קומת קרקע חלקית ובו 13 יחידות דיור ולבנות במקומו בניין בן 8 קומות ובו 41 דירות מעל קומת קרקע וקומת גג חלקית. הבקשה הוגשה בחודש נובמבר 2016 והוגשו לה התנגדויות.
בשלב זה, יש לציין כי בשנת 2018 נערכו בחירות לרשויות המקומיות ונבחר ראש עיר חדש ברמת גן.
רק בנובמבר 2019 דנה הוועדה המקומית בבקשה וסירבה לה מבלי לקיים דיון בבקשה לגופה, בהתנגדויות ובהקלות שהתבקשו. הנימוקים שעמדו בבסיס ההחלטה היו רצון של העירייה לייצר דופן עירונית על רחוב הרוא"ה שהוא ציר עירוני ראשי, כולל תוספת שטחי מסחר, באמצעות תכנון משותף של שתי שורות  המגרשים הנשענים על רחוב הרוא"ה (רד"ק והרוא"ה) וכן מחסור פרוגרמתי במעונות יום, כיתות בתי ספר יסודי ושצ"פים.

ועדת הערר החזירה את הבקשה לדיון בעירייה
החברה היזמית הגישה ערר על החלטה זו, במסגרתו הורתה ועדת הערר המחוזית על
השבת הבקשה להיתר לדיון נוסף בפני הוועדה המקומית תוך שהיא קובעת כי החלטת הוועדה המקומית לסרב לבקשה שהוגשה כבר בשנת 2016, לא התבססה על מדיניות סדורה וכי לא קיימים טעמים מספיקים שיצדיקו סירוב מלא לבקשה שמטרתה חיזוק מבנה מפני רעידות אדמה.
באשר למחסור בתשתיות ציבוריות, קבעה ועדת הערר כי ראוי לה לוועדה המקומית לקדם תכנון שייתן מענה למחסור בתשתיות הציבוריות, אך היא אינה סבורה כי המחסור שהוצג מהווה טעם מספיק לסירוב מוחלט לבקשה לפי תמ"א 38 שמטרתה חיזוק מבנים, בפרט כאשר במבנה הקיים יש 13 יחידות דיור הדורשות חיזוק. 

לפני כשנה התקיים הדיון אולם הבקשה סורבה שנית
בעקבות החלטה זו קיימה הועדה המקומית דיון בבקשה לרבות בהקלות שהתבקשו
ובסוף אפריל אשתקד ניתנה החלטתה החדשה לסרב לבקשה, אותה נימקה בשלל טענות הנוגעות למפרט הבנייה שהוצע על ידי החברה היזמית ולחריגה ממתחם התכנון השכונתי.
החברה היזמית לא אמרה נואש והגישה ערר נוסף לוועדת הערר המקומית על ההחלטה. בערר היא טענה בין היתר שלא היה מקום לסרב שוב לבקשה, מנימוקים שרובם ניתנים לתיקון וכי היה מקום לאשר את הבקשה בכפוף לתנאים. 

איזו מדיניות עירונית קובעת?
לטענתה של החברה, לא היה מקום לבחון את הבקשה להיתר לפי מדיניות משנת 2021, שכן זו הוגשה כבר בשנת 2016 ונערכו בה שינויים בשנת 2018, לדרישת גורמי המקצוע של הוועדה המקומית. היא הצביעה על שינויי המדיניות התכופים של הוועדה המקומית, שמביאים לכך שעד שהעוררת מבצעת שינויים ועונה על הדרישות, המדיניות משתנה שוב.
עוד טענה העוררת כי מדובר במגרש אי רגולרי מאתגר מבחינה תכנונית ולכן היה מקום להתחשב בנתון זה וכי עד למועד הגשת הערר טרם אושרה תכנית אב לשכונה. 

הנימוק המתחמי והפרוגרמתי אינם מצדיקים סירוב לבקשה
לאחר שעיינה בכתבי הערר ובכתבי התשובה החליטה ועדת הערר לקבל את הערר תוך שהיא מותחת ביקורת על התנהלות הועדה המקומית. בהחלטתה היא נימקה: "בהחלטתנו הקודמת הורנו לוועדה המקומית לדון בבקשה להיתר לגופה, והבהרנו כי הנימוק המתחמי והנימוק הפרוגרמתי אינם מצדיקים סירוב לבקשה".  

השבת הדיון לוועדה המקומית לא נועדה לביצוע מקצה שיפורים מטעמה
בוועדת ערר לא אהבו את הגישה והצעדים שבה נקטה העירייה, וקבעו כי: "הורנו כי על הוועדה המקומית לדון בבקשה להיתר בתוך 60 ימים. לפיכך לא ברורה התנהלותה של הוועדה המקומית אשר מצאה לנכון להשתהות כחצי שנה מעבר לתקופה שעליה הורנו, ולהזמין חוות דעת חדשה מאגף התכנון, במטרה לייצר הצעה "מגובשת" לתכנון מתחמי, שברור שהיא הוכנה לצורך ובעקבות הדיון וההחלטה בערר הקודם". החלטתנו להשיב את הדיון לוועדה המקומית על מנת שתדון בה לגופה, לא נועדה לביצוע מקצה שיפורים מטעמה של הוועדה המקומית בכל הנוגע לנימוק המתחמי, שעמד גם בבסיס החלטתה הקודמת. אנו סבורים כי הצעת אגף התכנון אינה מהווה נסיבה חדשה שהצדיקה סטייה מהנחייתנו במסגרת הערר הקודם".

עוד קבעה ועדת הערר, כי לא היה מקום לסירוב לבקשה: "בנסיבות העניין, בהתחשב גם שמדובר בבקשה להיתר שהוגשה כבר בשנת 2016, שנדונה בוועדת הערר לפני למעלה משנה והוחלט לגביה כי על הוועדה המקומית לדון בה לגופה בתוך זמן נתון ולהחליט מהו היקף הבינוי שאותו ראוי לאשר מתוך סך הזכויות והתמריצים שניתן לאשר מכוחה של תמ"א 38, לא היה מקום לסרב שוב לבקשה על בסיס נימוקים שנפסלו בהחלטה הקודמת".

לא ניתן לסרב לכל בקשה ובקשה מהטעם של העדפת תכנון מתחמי
ועדת ערר נגעה עוד בסוגיית התכון והרצון של הרשות המקומיות לתעדף מתחמי פינוי בינוי על פני תמ"א 38, ולעניין זה קבעה: "כבר בהחלטה הקודמת קבענו כי ככלל, עמדתנו היא שבמרקם עירוני צפוף קיימת חשיבות להתחדשות בדרך של רה-תכנון המבוסס על ראייה רחבה של האזור/השכונה, וחיפוש גבולות ה"מתחם" הספציפי שבו יתאפשר לקדם תכנית שתציע בינוי איכותי בר מימוש תוך מתן מענה לצרכי ציבור, הן לצרכי חינוך וקהילה והן לשטחים פתוחים בסף הבית. כל זאת לצד שיפור התשתיות ושיפור משמעותי של הרחובות והקישוריות באמצעות הרחבת המדרכות עבור הולכי הרגל, יצירת שבילי אופניים ושיפור הדרכים, ועוד.
"אלא שבשל אינטרס לאומי לחיזוק מבנים, ממשלת ישראל ראתה לנכון לאשר תכנית מתאר ארצית שמטרתה עידוד חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה בהליך רישוי שבמסגרתו רשאית הוועדה המקומית לאשר תוספות בניה משמעותיות למבנים קיימים ולחילופין לאפשר הריסתו ובנייתו של מבנה מחדש, כאשר המשמעות המעשית היא תוספת של יחידות דיור ונפחי בינוי ברחובות הקיימים, ללא תוספת של תשתיות ציבוריות. אמת הדבר כי תמ"א 38 כפי שהיא חלה כיום, עומדת בפני סיום, אך בשלב זה היא עדיין תקפה ולכן לא ניתן לסרב לכל בקשה ובקשה מהטעם של העדפת תכנון מתחמי ויש לבחון את הנסיבות בכל בקשה המובאת בפני הוועדה המקומית". 

ועדת הערר דחתה את נימוקי הועדה המקומית ופסקה: "בנסיבות שבפנינו, כאשר בשלב זה אין תכנית בשלבי הכנה ועמדתו החדשה של אגף התכנון מהווה רעיון ראשוני בלבד למתחם עתידי כמפורט לעיל, בהתחשב בכך שמדובר בבקשה להיתר שהוגשה לפני כחמש שנים, נדונה לראשונה על ידי הוועדה המקומית לפני שלוש שנים והושבה לדיון נוסף בוועדה המקומית על מנת שתדון בה לגופה, וכן בהתחשב בכך שבשל מיקומו של המגרש, הוצאתו מכלל המתחם החדש שהוצע כעת על ידי אגף התכנון לא תסכל את מימושו, לא מצאנו כי קיימים טעמים לסרב לבקשה, ועמדתנו היא כי יש לאשר אותה בתנאים".

ועדת הערר החליטה כאמור לאשר את הבקשה להיתר להריסת המבנה הקיים והקמת מבנה בן 10 קומות ברוטו – קומת קרקע ומעליה 8 קומות וכן קומת גג חלקית, ובו 38 יחידות דיור, בקווי הבניין כפי שתוכנן בבקשה להיתר שהוצגה בפניה.
עוד קבעה ועדת הערר כי הבקשה להיתר תהא תואמת את ההנחיות המרחביות ותכלול מרתפי חניה קונבנציונליים עם לא יותר משלושה מכפילי חניה ושמירה על 15% שטחי חלחול, תוך הותרת רצועה שתאפשר נטיעת עצים בחזית הפונה לרחוב רד"ק. 

ועדת הערר הורתה כי לאחר שהבקשה תתוקן בהתאם היא תיבדק שוב על ידי הגורמים המקצועיים של הוועדה המקומית ועל ידי מהנדסת הוועדה שיוודאו שהבקשה עומדת בכלל ההנחיות המרחביות ובתנאים שנקבעו בהחלטה זו וכי ככל שיידרש, תיערך בדיקה נוספת של החישובים הסטטיים ובדיקה נוספת נדרשת מטעם הגורמים המקצועיים בוועדה המקומית, ולא יוצא ההיתר ללא אישור מתאים.

בנסיבות העניין החליטה ועדת הערר שלא לפסוק הוצאות.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

לכנס הנדל"ן השנתי | כל בכירי הענף במקום אחד!

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות