מדריך: התהליך המדויק לבחירת חברה יזמית

מוטי רונס, סמנכ"ל פיתוח עסקי בחברת ICR ישראל קנדה ראם מגורים, המקדמת פרויקטים של פינוי-בינוי בכל רחבי הארץ, מציג את המדריך המלא לדיירי ההתחדשות העירונית, שיסייע להם בשיקולים עניינים ומשמעותיים לבחירת החברה היזמית.

ניסיון ומוניטין
מידת המקצועיות המיוחסת לחברות יזמות בשוק הנדל"ן, לבטח בתחום מורכב וחסר ודאות כמו ההתחדשות העירונית, היא במידה רבה תולדה של מה וכמה הן עשו קודם לכן. על כן, נראה כי כאן טמון אחד מיתרונותיהן הגדולים של החברות הגדולות והוותיקות, שנתפסות ככאלה שמסוגלות להביא את הפרויקט לקו הסיום. ואמנם, היכולת לקדם תב"ע (תוכנית בניין עיר) חדשה מול ועדות התכנון, לנהל משברים שצצים במהלך הדרך ולעמוד בלוחות זמנים קשיחים – קיימת במידה רבה יותר אצל החברות המנוסות ובעלות האמצעים. לא כל החברות הגדולות, אגב, פועלות בשדה ההתחדשות העירונית מראשיתו. רבות מהן נכנסו אליו רק בשנים האחרונות משהבינו כי מדובר בתחום חם ורווחי שעתידו לפניו. ואולם לדברי רונס, "ניסיונן רב השנים של החברות האלה בתכנון ובהקמת מיזמי מגורים – לחלקן אף יש דריסת רגל במגזרי נדל"ן נוספים – והעובדה שאיכלסו אלפי יחידות דיור לאורך עשרות שנים באזורים רבים בארץ – כל אלה הם נכס אדיר, בפרקטיקה כמו גם במישור התדמיתי אל מול הלקוחות הפוטנציאליים. במקרה של ICR, יש לנו יתרון מובהק הנובע מכך שכבר קידמנו פרויקטים מורכבים מול רשויות מקומיות רבות, ואני מכירים את הדרכים לקצר תהליכים למקסימום". 

יחס אישי וזמינות לדיירים
למרות האמור עד כה, לפעמים בעלי דירות מעדיפים דווקא חברות בוטיק המנוהלות על ידי יזמים קטנים ובינוניים. מדוע זה קורה?
בעלי נכסים רבים סבורים לא אחת כי דווקא בחברה הקטנה הם יזכו לאוזן קשבת ולליווי אישי לאורך כל שלבי הפרויקט. אחרי הכל, בפנייתם לגוף המקצועי שעומד מולם הם לא יידרשו לעבור מספר גדול של דרגי ביניים כדי להגיע לראש הפירמידה. בנוסף, ההנחה היא שעבור יזמים קטנים הצלחתו של כל פרויקט היא עניין קיומי, בעוד שאצל חברות גדולות, אלא אם מדובר בפרויקט הדגל שלהן, הן לא יהיו מושקעות בו עד הסוף.
במקרים מסוימים, הנחות אלה נכונות, אבל לא תמיד. בחברות הגדולות והוותיקות הבינו כי כדי לעקוף את ההעדפה שלה זוכים יזמים קטנים במקרים רבים, עליהן לספק את הסחורה גם בכל הקשור לסוגיית קשרי הדיירים.
"מאחר שפרויקטים של התחדשות עירונית נוטלים חלק גדל והולך מפעילותם, יזמים גדולים רבים מקימים מחלקות ייעודיות לטיפול בצורכי הדיירים ובקידום הפרויקטים", אומר רונס, "אצלנו למשל יש גם מחלקת התחדשות עירונית וגם מחלקת תכנון, שמלווות שתיהן את הדיירים באופן אישי וצמוד".

איתנות פיננסית
מדורי הנדל"ן מלאו בשנים האחרונות (וביתר שאת מאז פרוץ מגפת הקורונה) עדויות על פרויקטים שנתקעו במשך שנים או נגנזו בעקבות קריסה כלכלית של הגוף היזמי, העדר יכולות לקדם את התוכניות, הבטחות סרק לדיירים ועוד. מטבעם הלא צפוי, פרויקטים של התחדשות עירונית בכלל ושל פינוי בינוי בפרט מצריכים נזילות הונית וגב כלכלי מוצק – מאפיינים שאין לרוב היזמים הקטנים.
לעומת זאת, חברות גדולות נהנות לרוב מביטחון פיננסי, הנובע בין השאר מתזרימי הכנסות שוטפים מנכסים מניבים שבבעלותן או מהיותן חברות בנות של קבוצות גדולות יותר, לרוב כאלה שעוסקות בהשקעות בארץ ובחו"ל. בעתות משבר שאותן לא ניתן לצפות, ובמיוחד בפרויקטים מורכבים הכוללים תכנון ארוך שנים והקמת מאות יחידות דיור, שאלת החוסן הכלכלי של הגוף היזמי היא חשובה מאין כמותה.
רונס מציין בהקשר זה כי: "הימשכות הליכי ההתחדשות לאורך שנים מחייבת את היזם לאורך רוח אבל גם רצוי שיהיו לו רזרבות פיננסיות. לא אחת אנו עדים לחברות קטנות שמגיעות לאיזושהי נקודה במהלך בפרויקט עם הלשון בחוץ, ונאלצות לצאת ממנו ולהעביר אותו הלאה לחברה גדולה שתסיים את העבודה. גם אלינו מגיעות המון פניות כאלה מצד יזמים קטנים". 

שקיפות ואמינות
אמינותה של חברה היא כמובן עניין פרטני, הנגזר בין השאר מהערכים המנחים אותה ומהתרבות הארגונית השוררת בה. כיום יזמים עושים הכל כדי לשדר אמינות לדיירים – החל מקיום כנסים תקופתיים, עבור בקיום מכרזי ספקים פתוחים וכלה בהצהרות חוזרות ונשנות על "ראיית הדיירים כשותפים לפרויקט". צורך זה נובע מפערי המידע המובנים בין בעלי הדירות בפרויקטים ליזמים הפועלים מולם, ומהעובדה שבעלי הדירות נדרשים להפקיד בידי היזם את הנכסים היקרים ביותר שלהם.
בקרב בעלי דירות רבים קיימת ציפייה כי רמת השיתוף שלהם בפרויקט תהיה גבוהה יותר אם חברה קטנה תנהל אותו. התחושה הרווחת היא שלחברות צעירות או קטנות יש פחות אינטרסים סבוכים שהן נדרשות "להסתיר". ואולם במציאות, ציפייה זו אינה תמיד נכונה. כך למשל, במקרים שבהם החברה היזמית היא ציבורית, כלומר נסחרת בבורסה לניירות ערך, ומחויבת מכוח זה בדיווחים שוטפים ובשקיפות מלאה.
רונס: "יש חברות שבוחרות להתנהל בצורה יותר שקופה ופתוחה מול הלקוח, ויש שפחות. אצלנו בחברה מאמינים בשיתוף מלא. כחלק מזה יש אפליקציה ייעודית שהדיירים יכולים להתעדכן באמצעותה באופן שוטף בהתקדמות הפרויקט ובהחלטות שמתקבלות בחברה. בנוסף יש גם ניוזלטר שיוצא כל חודש". 

חדוות ייזום או חרדת ביצוע?
קשה למצוא חברת נדל"ן הפועלת בתחום ההתחדשות העירונית הן כגוף יזמי והן כגוף מבצע ולא מתהדרת בראש חוצות בשני כובעיה. חיסכון בעלויות הבנייה, ייעול הפרויקט, קידום מהיר בצינורות הרישוי – כל אלה מוזכרים תדיר כיתרונות הגלומים בהיותו של היזם גם מי שיעלה על הקרקע עם שופלים ויבנה את הפרויקט.
אלא שלא תמיד זה המצב. להחזקתה של חברה יזמית בזרוע האמונה על ביצוע הפרויקט יש גם צדדים פחות חיוביים, כמו ניגוד עניינים חריף בשלב הבנייה שעלול לפגוע בראש ובראשונה בבעלי הדירות. כך למשל, כאשר היזם הוא גם המבצע, לרוב הוא ישאף להוריד את סטנדרט הבנייה כדי לחסוך בעלויות – תופעה נפוצה בפרויקטים גדולים של הריסה-ובנייה מחדש.
לעומת זאת, כאשר היזם אינו גם הקבלן, קיים שיתוף אינטרסים מובהק בין היזם לבעלים; הקבלן שייבחר יהיה מוסכם על שני הצדדים; ואופן הביצוע וקצב השלמת העבודה של הקבלן יהיו נתונים לפיקוח על ידי היזם. אחרי הכל, הרווח של האחרון מהפרויקט נגזר ממכירת תוספת הדירות בשכונה. בנוסף לכך, במידה שהקבלן נקלע לקשיים כספיים או אף פושט רגל, ניתן להחליפו ביתר קלות, כמעט ללא עלויות נלוות לבעלי הדירות וללא עיכוב משמעותי בביצוע הפרויקט.
רונס מציין כי: "חברה שהיא יזמית בלבד יכולה לבחור את הקבלן הכי טוב בכל זמן נתון, בעוד יזם שהוא גם קבלן כובל את הדיירים לחברת הביצוע שלו, על איכויותיה ומגרעותיה".

מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

תגיות: