banner
אילוסטרציה // Depositphotos
אילוסטרציה // Depositphotos

"מחזיקים מבנים במשך שנים" – איפה האחריות של היזמים בחידוש מבנים מסוכנים?

חברות יזמיות שלא מצליחות לקדם פרויקטים להתחדשות עירונית והעדר פתרונות מהרשויות – תמונת המצב העגומה של הבניינים המסוכנים יכולה להיפתר, כך אומר שאולי גיטלמן מנכ"ל משותף בחברת ש. גיטלמן: "חבל על הזמן, זה עניין של חיי אדם – שחרורו לנו את המושכות לחדש את הבניינים"

מגדילים 15.02.2022

קריסת הבניין בחולון בחודש ספטמבר אשתקד ומקרים נוספים של פינוי דיירים בהול רגע לפני אסון, הציפו אל פני השטח את תופעת הבניינים המסוכנים, שכמו סכנות רבות במרחב הציבורי, נראה כי רשויות המדינה מעדיפות להדחיק.
לפי דו"ח של התאחדות בוני הארץ משנת 2017, בישראל קיימים כ-80 אלף בניינים שנבנו לפני שנות ה-50 של המאה הקודמת ובהם לא פחות מ-300 אלף דירות. בשנה האחרונה החלו עיריות רבות לחלק צווי התראה לבעלי דירות בבניינים מסוכנים, אולם לא רק נראה כי מדובר בטיפה בים וכי התופעה רחבה בהרבה אלא שבכך מעבירות הרשויות את האחריות לידי התושבים. את עיקר הסכנה מהווים בנייני מגורים ישנים בערים שלאורך מישור החוף, הסובלים מפגעי לחות קשים וכן בניינים בפריפריה הצפונית, באזורים המועדים לרעידות אדמה.
זהות האחראי לטיפול בסוגיה לא ברורה, וגם החוק לא מספק לה מענה בהיר. פקודת העיריות אמנם קובעת כי העירייה היא זו שמפקחת על הבניינים בה, אך החוק אינו מגדיר באילו אמצעים העיריות מפקחות ובאיזו תדירות, ובכל מקרה לא קיים מיפוי למבנים אלו, דבר המקשה על הטיפול. 

שאולי גיטלמן // צילום: רז רוגובסקי
שאולי גיטלמן // צילום: רז רוגובסקי

"סוגיית מבני המגורים המסוכנים היא מורכבת ורגישה, בשלושה היבטים עיקריים", אומר שאולי גיטלמן, מנכ"ל משותף בחברת ש. גיטלמן השקעות ויזמות נדל"ן, "נושא הממ"דים והנגישות למרחבים מוגנים בעת מתקפת טילים; סכנת רעידות האדמה, שלמעשה היא זו שעומדת בבסיס התמ"א; והבטיחות היומיומית, או כמו שאנחנו קוראים לה בחברה 'בטיחות ואיכות חיים'. הכוונה היא למדרגה השבורה, המעקה הרופף, כבלי החשמל החשופים וההזנחה של אזורי האשפה ומיכלי הגז. אלו הם דברים שיש מי שרואה בהם עניינים קוסמטיים, אך היעדר טיפול בהם הוא סכנה ממשית לחיי אדם".

על מי רובצת האחריות – על המדינה, הרשויות המקומיות או בעלי הדירות?
"לדעתי מי שצריכות להוביל את הטיפול בנושא הן הרשויות המקומיות. יש לזה תקדימים כמו בפתח תקוה למשל, שם יש מינהלת חזקה שבשנים האחרונות מסייעת לדיירים להתחיל בתהליך של התחדשות עירונית. זה קיים בעוד מקומות כמו ראשון לציון ואור יהודה, אבל מדובר עדיין במיעוט מבין הערים, ורק במרכז הארץ.

"אין ספק שלבוא ולחייב בעלי דירות לשלם עשרות ומאות אלפי שקלים לחיזוק הבניין ולתיקון ליקויים זה דבר בעייתי, במיוחד באזורי הפריפריה. בסופו של יום 'סבסוד עצמי' – כלומר השתתפות של בעלי הדירות בעלויות הפרויקט – זה משהו שעובד אולי עבור בניין בן 8-6 דירות בצפון תל אביב, אבל לא יעבוד במתחם בפריפריה עם עשרות רבות ואף מאות משפחות בפרויקטים גדולים של פינוי-בינוי. מצד שני, צריך לזכור ששום יזם לא יקדם פרויקט שאינו כלכלי דיו, ויתרה מכך – הוא לא יקבל עבורו ליווי בנקאי. לכן אנו עדים בתקופה האחרונה להרבה מאוד בניינים, במיוחד באזורים מבוססים, שבעלי הדירות בהם נאלצים להכניס את היד לכיס מתוך הבנה כי אם לא ישתתפו בעלויות – לא יהיה פרויקט.
"בכל הקשור להיבט המניעתי של הבעיה וסכנותיה, מה שנראה כפתרון אידאלי הוא הקמת 'קרן תחזוקה', שאליה יפרישו בעלי הדירות סכום מדי חודש. מדובר במעין ועד בית שמיועד לדברים ספציפיים המבוצעים אחת למספר שנים בפיקוח של הרשות המקומית. זה מקובל בהרבה מאוד ערים בעולם".

איזה תפקיד יש ליזמים ולחברות נדל"ן בנושא הזה?
"היזמים הם חלק עיקרי בטיפול בבעיה, והם גם מאוד רוצים לעבוד. אלא שהשוק כיום רווי יזמים, ורבים מהם 'מחזיקים' בפרויקטים במשך שנים רבות ללא כל התקדמות ממשית. אני יכול להעיד שהגיעו אלינו עשרות פניות בשנה האחרונה, אם לא יותר, מצד יזמים שביקשו למכור לנו פרויקטים שלכאורה קודמו על ידם. בכל פעם שבדקנו פרויקט כזה גילינו אינספור כשלים, למשל שהתכנון היה לקוי וההסכם המשפטי לא היה מקיף דיו ולא חתום כדין.
"לכן גופי היזמות נדרשים קודם כל להיות אחראיים ולקחת על עצמם רק פרויקטים שהם יודעים שביכולתם לסיים. אנחנו למשל פועלים בכחמש רשויות מקומיות בלבד, מתוך תפיסה ששם אנחנו יודעים להעניק שירות טוב ונגיש, מכירים את מאפייני האוכלוסייה בשכונות ובקיאים ברזי התכנון".

מה על המדינה ומוסדות התכנון לעשות כדי לטפל בסכנה?
"בעיניי הכיוון שאליו צועדת ההתחדשות העירונית – של תכנון מתחמי ולא של בניין בודד – הוא כיוון נכון. עם זאת, צריך לזכור שאנחנו משחקים על זמן. מתקפות טילים, רעידות אדמה, מחירי הנדל"ן המאמירים והביקוש הגובר ליחידות דיור – כל אלה לא יחכו עד שנסיים תהליכים ארוכי שנים של פינוי-בינוי כפי שהם נעשים כיום.
"בנוסף, יש לא מעט בניינים שיישום התוכניות המתחמיות פשוט לא רלוונטי לגביהם. לכן אני קורא לרשויות המקומיות: בכל מקום שיש בניין שאין סיכוי שייכלל בתוכנית מתחמית – שחררו אותו, תטיסו אותו קדימה בהליכי הרישוי, כי חבל על הזמן. בסוף זה עניין של חיי אדם. לצד זה כמובן שצריך להמשיך ולפעול בהיבט החוקי, כמו הקטנת הרוב הדרוש במתחמי פינוי-בינוי וסבסוד מתחמים גבוליים בהיבט הכלכלי".

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

לרשימת 70 המשפיעים בנדל"ן והתחדשות עירונית >>> לחצו כאן

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

PAZZO MARZO חודש מרץ המטורף

פקידי האוצר ובראש וראשונה שר האוצר ליברמן, עשו בפעם המי יודע כמה טעות קלאסית, כשניסו לפגוע בביקושים, זאת...
עמית דובקין, אסטרטג נדל"ן ויועץ התקשורת 16.05.2022
נשמח לדבר אתך
נגישות