בית המשפט המחוזי קבע כי החברה פעלה בחוסר תום לב, והוציא נגדה צו מניעה. העליון ביטל את ההחלטה: "לא ניתן להוכיח חוסר תום לב"
בית המשפט העליון ביטל צו מניעה שהוצא נגד חברה יזמית שעוסקת בתחום התחדשות עירונית, לאחר שזו ביטלה הסכם למכירת דירה בגלל עיכוב בהוצאת היתר לפרויקט תמ"א 38/2. "לא ניתן להצביע על חוסר תום לב מצד המבקשים (החברה היזמית ובעליה) בביטול החוזה", קבעה השופטת רות רונן, שביטלה בכך צו שהוציא השופט אילן דפדי מבית המשפט המחוזי בתל אביב, לבקשת התובעות, שהחוזה לרכישת הדירה שעליו חתמו מול היזמית, בוטל על ידה.
לפני כשלוש שנים חתמו התובעות על חוזה לרכישת דירה בפרויקט תמ"א 38 ברחוב הפודים 12 ברמת גן. החוזה כלל תנאי מתלה, שלפיו הפרויקט ומכירת הדירה מותנים בקבלת היתר לבניית הפרויקט תוך 8 חודשים ממועד החתימה. עוד נקבע כי אם תוך 12 חודשים מיום החתימה על החוזה לא יתקיימו כל התנאים המתלים – לכל אחד מן הצדדים תעמוד הזכות לבטל את החוזה.
כעבור שנה הודיעה החברה היזמית לתובעות כי חרף מאמציה, טרם התקבל היתר בנייה, ועל כן היא מודיעה על ביטולו של חוזה המכר. התובעות, מצדן, השיבו כי הסכם התמ"א עדיין בתוקף וכי הפרויקט ממשיך להתקיים – לרבות שיווק דירות חדשות. משכך, הן השיבו כי הן עומדות על המשך קיום חוזה המכר וממתינות לקבלת היתר לפרויקט. התובעות טענו עוד כי ההודעה החד-צדדית של החברה היזמית על ביטול ההסכם ניתנה שלא כדין, בחוסר תום לב קיצוני ותוך הפרת החוזה בין הצדדים. זאת, משום שהסכם התמ"א עודנו בתוקף ונמשך שיווק דירות בפרויקט. בחודש מרץ 2023 השיבה החברה לתובעות את הכספים ששילמו מכוח החוזה.
במהלך חילופי הדברים בין הצדדים, באוגוסט 2022, ניתן היתר הבנייה לפרויקט. החברה היזמית העלתה הצעת פשרה התובעות יוסיפו מעל חצי מיליון שקל בנוסף למחיר המקורי שנקבע בחוזה המכר. התובעות סירבו להצעה זו, ובחודש מאי האחרון הגישו תביעה נגד היזמית ובעלי המניות שלה בבית המשפט המחוזי בתל אביב, וביקשו להוציא סעד הצהרתי לפיו חוזה המכר עומד בתוקפו ולהורות על אכיפתו. כן התבקש בית המשפט להוציא צו מניעה האוסר על ביצוע כל עסקה או פעולה משפטית בדירה.
בתביעתן טענו הרוכשות כי החברה היזמית ובעליה פעלו במרמה, תוך הפרה של חובת תום הלב במשא ומתן לקראת חתימה על חוזה, וחובת תום הלב בקיום חוזה. עוד לטענתן, כעולה מפסק הדין, לפני כריתת חוזה המכר, הציגו להן נציגי החברה מצג שווא לפיו הם עומדים לקבל את היתר הבנייה בקרוב, כאשר העיכוב בקבלתו נובע מעניינים טכניים בלבד. כן טענו הרוכשות כי במועד בו נשלחה הודעת הביטול, החברה היזמית כבר הייתה זכאית לקבלת היתר הבנייה בכפוף לתשלום אגרה ולהשלמת מספר עניינים טכניים אשר היו בשליטתה המלאה, והושלמו בסמוך לאחר מכן. לטענתן, המהלך של היזמים היה אמתלה על מנת לדרוש מהן תוספת של 550,000 ששקל כתנאי לרכישת הדירה;
החברה היזמית, מצדה, טענה כי החוזה בוטל על ידה כדין. החברה ובעליה טענו כי הוכחה לכך ניתן לראות בעובדה שההיתר התקבל בפועל רק כעבור 10 חודשים מהמועד בו נשלחה הודעת הביטול, וזאת לאחר מאבק ממושך של היזמים ברשויות. החברה היזמית ובעליה הסבירו עוד כי את הרקע לביטול חוזה המכר. לטענתם, הגוף הפיננסי המלווה את הפרויקט התנה את הליווי בהצגת רווח של 15 אחוז. במהלך שנת 2021 עלו עלויות ביצוע הפרויקט בכ-25 אחוז והקבלן הראשי חזר בו מהצעת המחיר המקורית שנתן, באופן שאילץ את היזמית להשתמש בזכותה לביטול הסכמי המכר בהם היא התקשרה עם רוכשים שונים, ולמכור את הדירות במחיר גבוה יותר כדי לעמוד בדרישת הבנק המלווה.
השופט דפדי מבית המשפט המחוזי בתל אביב קיבל את הבקשה לסעד זמני, והורה על מתן צו מניעה האוסר על היזמית למכור את הדירה או להעביר אותה לאחרים. באשר לסיכויי התביעה, קבע בית המשפט כי הרוכשות מעלות טענות רציניות המצריכות בירור בשלב הראיות. בהקשר זה, צוין כי טענות הרוכשות בדבר מניעיה הפסולים של היזמית לביטול חוזה המכר וחוסר תום לבה הועלו בסמוך לאחר הודעת הביטול, וכי העובדה שהיזמית בחרה שלא להגיב לטענות אלה פועלת לחובתה.
בנוסף, ציין בית המשפט המחוזי כי מתשובת היזמים עולה כי יש בסיס לטענת הרוכשות לפיה החברה היזמית ביטלה את חוזה המכר במטרה למכור את הדירה בסכום גבוה יותר מזה שנקבע בחוזה. לעניין זה, הובהר כי בעוד שלטענת הרוכשות מדובר בשיקולים כלכליים פסולים שנועדו ליצור למבקשת רווחים גבוהים יותר בחוסר תום לב, היזמית ובעליה טוענים כי מדובר בשיקולים ואילוצים לגיטימיים שבשלהם לא ניתן היה להוציא את הפרויקט לפועל. בית המשפט המחוזי הגיע למסקנה כי נכון לשלב בו מצוי ההליך, הוצגו ראיות שדי בהן להוכחת עילת התביעה.
על ההחלטה להוציא צו מניעה הגישו החברה היזמית ובעליה ערעור לבית המשפט העליון. השופטת רונן, כאמור, קיבלה את הערעור, וקבעה כי הרוכשות לא הצליחו להוכיח כי מאזן הנוחות להוצאת צו מניעה נוטה לטובתן. היא אף ציינה כי סיכויי התביעה אינם גבוהים.
העליון ביטל את צו המניעה: אין הוכחה לחוסר תום לב
"לטעמי בית משפט קמא (המחוזי) לא העניק בהחלטתו משקל מספק לשיקול של סיכויי התביעה, אשר בחינתו מובילה למסקנה כי הנטל על המשיבות (הרוכשות) להוכיח כי מאזן הנוחות נוטה לטובתן – הוא נטל כבד. בנטל זה לא הצליחו המשיבות לעמוד", נכתב בהחלטתה. "באשר לסיכויי התביעה – לאחר בחינת החומר שלפניי, אני סבורה כי לא ניתן לקבוע כי הם גבוהים".
השופטת הוסיפה כי הרוכשות לא הצליחו להוכיח כי היזמים פעלו בחוסר תום לב כאשר ביטלו את החוזה: "תביעת המשיבות מושתתת בעיקרה על הטענה כי המבקשים (היזמים) לא עמדו בדרישות לקבלת היתר בנייה עד למועד קיום התנאי המתלה וביטלו את החוזה כתוצאה מכך, תוך שנהגו בהקשר זה בחוסר תום לב ובניסיון להתעשר שלא כדין על חשבונן של המשיבות. אלא שהן לא הציגו כל מסמך שיש בו כדי לתמוך בכך. מנגד, טענתם המבקשים לפיה הם ניסו לקבל היתר בנייה ונתקלו בקשיים מול רשויות התכנון אכן נתמכה בהצגת התכתבויות שונות עם הרשויות. ואכן בפועל היתר הבנייה לא ניתן בסמוך לאחר הודעת הביטול אלא רק כ-10 חודשים לאחר מכן".
הרוכשות ניסו לתמוך את טענתן לחוסר תום לב מצד היזמים גם בעובדה שהחברה היזמית ממשיכה לשווק את הדירות בפרויקט, וכן בכך שלבסוף התקבל היתר בנייה ובכך שהמבקשת ביטלה באופן דומה חוזי מכר גם עם רוכשים אחרים. "אולם, נתונים אלה אינם מעידים בהכרח על חוסר תום לב בהתנהלות המבקשים. גם העובדה שהמבקשים הציעו למשיבות לשלם תוספת של 550,000 שקל לשם קיום חוזה המכר אינה מלמדת כשלעצמה על התנהלות חסרת תום לב. כפי שטענו המבקשים בדיון שנערך לפניי, לא מן הנמנע שמדובר בגלגול ישיר של התייקרות עלויות הבנייה על המשיבות, וזאת במטרה לקיים את החוזה מבלי לצאת בהפסד", קבעה השופטת.
השופטת הבהירה עוד, כי העובדה שתוקף החוזה פג לאור התנאי המתלה שנכלל בו, עלתה בקנה אחד עם האינטרסים המסחריים של היזמים. "אם לא יוכח כי המבקשים נהגו בחוסר תום לב או סיכלו את קיום התנאי המתלה, הרי שאין בעצם העובדה שהמצב המשפטי-החוזי עלה בקנה אחד עם האינטרסים שלהם כדי לשלול מהם את האפשרות לנצל אותו לזכותם. ניצול זה אין בו כשלעצמו כדי להצביע על חוסר תום לב מצד המבקשים בביטול החוזה", נכתב. על רקע זה, החליטה השופטת לבטל את הצו שהוציא בית המשפט המחוזי.
יש לציין כי המשפט בין הרוכשות לחברה היזמית נמשך עדיין בבית המשפט המחוזי.
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
