פינוי בינוי בתל אביב | עורכת הדין ענת בירן // צילום: בני אדם

כל בעל דירה שימכור את דירתו צפוי לדרישת היטל השבחה

עו"ד ענת בירן ועו"ד אור מור על תכנית רובע 3 בתל אביב: "ככל והעירייה תדרוש לגבות היטל השבחה- ייתכן והתוספת תהפוך את הפרויקט ללא כלכלי"

מגדילים 15.01.2018

תמונה: עורכת הדין ענת בירן // צילום: בני אדם

מאת: עו"ד ענת בירן ועו"ד אור מור, משרד עו"ד ענת בירן

ביום 9.1.18 פורסמה למתן תוקף תכנית רובע 3 אשר חלה על בנייני מגורים (לרבות בניינים עם חזית מסחרית ו/או ברחובות מסחריים) בתחום אזור רובע 3, התחום בין רחובות בוגרשוב, בן ציון ומרמורק מדרום, אבן גבירול ממזרח (לא כולל החלקות לאורך רחוב אבן גבירול – להן מכינים תכנית ספציפית), אוסישקין מצפון והירקון ממערב.

התוכנית מחליפה את תמ"א 38 באזור שבו היא חלה
על פי דברי ההסבר לתכנית "מטרת התכנית היא קביעת הוראות בנייה חדשה או לתוספת בנייה, אשר מחד יעודדו התחדשות מבני המגורים ברובע והגדלת היצע יחידות דיור מגוון, ומאידך יבטיחו שמירה על אופי המרקם האורבני ואיכויותיו". התכנית הינה תכנית מכוח סעיף 23 לתמ"א, והמשמעות היא כי היא מחליפה את תמ"א 38 באזור שבו היא חלה. כמו כן, התכנית מבטלת את התכניות הרבות שחלו בתחומה קודם לכן, באופן שהיא התכנית היחידה שחלה על בנייני מגורים ברובע.

העיר הלבנה
עובדה זו יוצרת ודאות הן ליזמים והן לבעלי הדירות, בכל הקשור להיקף זכויות הבניה והאפשרות לבצע התחדשות עירונית בכל מבנה בתחום התכנית. חלק משמעותי של תכנית רובע 3 חל באזור הכרזת אונסק"ו הידוע בכינויו "העיר הלבנה". חלק זה מתוחם החל מהגדה הדרומית של רחוב ארלוזורוב דרומה. אזור זה מוגדר כמרקם בנוי לשימור בו מוסדות התכנון הגבילו בצורה משמעותית את תוספת הזכויות וקבעו הנחיות עיצוביות נוקשות על מנת לשמור על אופי אזור ההכרזה.

עו"ד אור מור // יחצ
עו"ד אור מור // יחצ

סל הזכויות בהריסה ובניה מחדש מתחלק לפי גודל המגרש
תכנית רובע 3 אושרה כתכנית נפחית. תכנית נפחית היא תכנית שאינה קובעת אחוזי בניה אלא  קובעת מגבלות של מספר קומות וקווי בניין והם אלו שמגדירים את נפח הבניין. באזור ההכרזה כאמור, סל הזכויות בהריסה ובניה מחדש מתחלק לפי גודל המגרש: מעל 500 מ"ר ניתן לבנות 6 קומות וקומה חלקית ומתחת ל-500 מ"ר 5 קומות וקומה חלקית. בתוספת לבניין קיים, ניתן להוסיף קומה וקומה חלקית, כל עוד הבניין לא חורג מסך הקומות שמותרות בהריסה ובניה מחדש. יש להניח כי בניינים רבים בני 3 קומות על עמודים יבחרו בחלופה של תוספת ולא בחלופה של הריסה ובניה מחדש, מאחר שהתוספת שתאושר בשני המקרים היא אותה תוספת. מאידך, מחוץ לאזור ההכרזה (הגדה הצפונית של ארלוזורוב וצפונה), בהריסה ובניה מחדש מאפשרת התכנית גובה של 6 קומות וקומה חלקית ללא תלות בגודל המגרש, כך שהפוטנציאל להתחדשות עירונית באזור זה גבוה יותר.

יובהר כי קומת הקרקע נספרת בתוך מניין הקומות. בתוספת לבניין קיים, מחוץ לאזור ההכרזה, ניתן להוסיף קומה וקומה חלקית. בשונה מאזור ההכרזה, ככל וקיימת בניה בהיתר על הגג ניתן לסגור אותה קומה ולהוסיף עליה עוד קומה מלאה וקומה וחלקית.

הבשורה: ודאות תכנונית
התכנית קבעה כי רחוב בן יהודה ודיזינגוף הינם רחובות ראשיים שניתן אף להגיע בהם בהריסה ובניה מחדש ל-7 קומות וקומה חלקית (מחוץ לאזור ההכרזה). התכנית תכנית מורכבת ומפורטת מאוד ויש להניח שתתעוררנה שאלות פרשניות רבות לגביה במהלך יישומה. יחד עם זאת, הבשורה היא שלאחר תהליך של למעלה מחמש שנים אשר כלל דיונים בכל מוסדות התכנון אושרה תכנית אשר נותנת וודאות תכנונית לאזור זה.

צפי להיטל השבחה
עיריית ת"א הצהירה כי היא מתכוונת לגבות היטל השבחה בגין התכנית בעת מימוש בכפוף לפטורים הקיימים בחוק. חשוב לדעת זה שכל בעל דירה שימכור את דירתו צפוי לדרישת היטל השבחה כך שיש לקחת זאת בחשבון בעת המכירה.

בשלב זה עדיין לא ידוע האם העירייה מתכוונת לגבות היטל השבחה בגין עסקות המתבצעות בין יזם לבעלי דירות לשם קידום פרויקט להריסה ובניה מחדש או לתוספת בניה על בניין קיים. ככל והעירייה תדרוש לגבות בגין עסקות מסוג זה היטל השבחה ייתכן ותוספת עלות זו תהפוך את הפרויקט ללא כלכלי או תחייב את הדיירים "להכניס יד לכיס" לממן עלות זו.

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות