ארנון פרידמן, מנכ"ל אשדר, מספר בראיון מיוחד ל"מגדלים" על היקף הפרויקטים להתחדשות עירונית של החברה, מסביר למה הצעירים לא נוהרים לחריש, מברך על החלטות האוצר אבל מצר על הניסיון לקצר תהליכים וצופה שבועת הביקושים תתפוצץ בחודשים הקרובים: "הם הצליחו בזה שהמחירים לא המשיכו לעלות אבל זו לא הצלחה אמיתית"
תמונה: ארנון פרידמן, מנכל אשדר // יחצ
לאחר שתביעת המיליונים שהגישו דיירים בפרויקט רקנאטי ברמת אביב, נדחתה וכך גם כל הטענות כלפי "אשדר", יצא לאחרונה לדרך אחד הפרויקטים המרכזיים והמבוקשים שמובילה החברה בתחום ההתחדשות העירונית. בראיון ל"מגדילים" מספר פרידמן על השקעות החברה בתחום וצופה, בין היתר, ביקושים גבוהים לפרויקט המדובר: "אחרי תקופה ארוכה, שבה ברמת אביב ג לא נבנו פרויקטים חדשים, למעט בניינים בודדים, פרויקט חדש בסדר גודל כזה יזכה לביקוש גבוה של דיירים מתוך השכונה, שמעוננים במעבר לדירות חדשות ומרווחות ושל דיירים חוזרים". הפרויקט, הכולל פינוי של 96 יח"ד ובניית 198 דירות חדשות, יצא כבר כעת בשיווק 102 דירות והוא ייבנה בהינף אחד ויאוכלוס באותו זמן.
על השאלה האם אשדר פועלת באופן מצומצם בתחום ההתחדשות העירונית, עונה פרידמן: "אני לא יודע אם יש הרבה חברות שהצליחו לעשות יותר מפרויקט אחד, שנמצא בשלבי המימוש. אנחנו מובילים כעשרה פרויקטים במסגרת תמ"א 38 שנמצאים בשלבי ביצוע שונים, באזורי ביקוש, כגון רמת גן, קריית אונו, הרצליה ועוד אבל פרויקטים בהיקפים גדולים כמעט ולא נמצאים בשלבי המימוש. הצלחנו לממש פרויקט במונסון, הכולל פינוי של 200 דיירים והקמת 620 דירות, שמתוכן 310 מאוכלסות ואנחנו בביצוע של 186 דירות נוספות ושלב היתרי בנייה לשני בניינים אחרונים מתוך עשרה. רקאנטי הוא הפרויקט השני ומעבר לזה, הצלחנו אחרי שנים ארוכות לקבל תוקף לתב"ע של עוד 3 פרויקטים לפינו בינוי, שנמצאים בשלבים שונים של היתרי בנייה- בתגור תל אביב 144 יח"ד, במבדיל ברמת גן 180 יח"ד וברחוב דרך השלום בתל אביב 564 יח"ד, שהתב"ע שלהן אושרה למתן תוקף. המסלול הקריטי ביותר הוא המסלול התכנוני. יש לנו פרויקטים נוספים שנמצאים בדיונים בוועדות".
לשאלה האם הרשויות המקומיות הן החסם המרכזי, עונה פרידמן בחיוך: "תראי, כולם בעד שיהיה פינוי בינוי- הם רק לא רוצים עוד יחידות דיור"… ובנימה רצינית, הוא מסביר שהוא לחלוטין מבין את השיקול של ראשי הרשויות: "בחלק לא מבוטל מהמקרים יש צדק, אי אפשר לצופף עשרות ומאות משפחות לאזורים שבהם יש מחסור בשטחי ציבור. אני לא מבטל את ההתנגדויות אבל אם רוצים לפתור את זה אז בחלק לא מבוטל מהמקרים אפשר להגיע לפתרונות. צריך לזכור שמנגד, כל קרקע משלימה וכל בנייה חדשה, שהיא לא תחת התחדשות עירוני, מהווה למעשה הרחבה לשטחים בנויים במדינה. אותם שטחים גם הם נתונים לבעיות, כגון המאבקים על היחס בין הבנייה החדשה לבין הצורך בשטחים פתוחים. אני רק שואל- חסרות 45 אלף יח"ד באזורי ביקוש במדינה, איפה ייבנו אותן ?
הרבה פעמים הדאגה של ראשי הערים היא תקציבית בכלל כי מבחינת יח"ד למגורים, משפחות, הן הוצאה, זאת לעומת מסחר המהווה גורם הכנסה אבל אם לא יהיו פתרונות דיור לצעירים באזורי הביקוש, ליד ההורים, אז איפה יגורו כל הצעירים? אם כל אחד יגיד ' לא אצלי בחצר ולא אצלי בעיר', איפה יימצא פתרון לכל החברה הצעירים שמגיע להם יותר?
אולי התשובה היא שצעירים לא צריכים לרכוש דירה אלא לשכור.
"שוק השכירות באזור המרכז עומד להיות קטסטרופה. חל תהליך של צמצום רכישות ומכירת דירות על ידי משקיעים, היצע הדירות להשכרה הולך ויורד וככל שהציבור ימנע מרכישת דיור אז הביקוש לשכירות יעלה והמחירים יעלו לשמיים. זה תהליך שייקח זמן אבל הוא יקרה. אין מאות אלפי דירות להשכרה".
מה לגבי הפריפריה – אולי זה הפתרון?
"אף אחד לא יבנה במקום שלא כלכלי לבנות בו. צריך להיות ערך לקבלן וליזם שמקים פרויקט. בניגוד למה שסוברים, יש יתרון באזורי הפריפריה כי כשמחירי הדירות זולים יותר אז אפשר לרכוש קרקע בזול ועדיין להרוויח. לעומת זאת, דווקא דירות יקרות הוא תחום מסוכן. לנו הרבה יותר קל למכור דירות בתווך של מיליון שקל מאשר 4 מיליון. יחד עם זאת, יזמים לא יבנו במקומות שבהם הציבור לא רוצה לקנות. אם לא יפתחו בפריפריה תעסוקה, רפואה, תשתיות, תחבורה וכדומה, שימשכו את האנשים- לא יהיה ביקוש. זה לא מספיק שתהיה למדינה קרקע זמינה בפריפריה. חצי מהמכרזים של מחיר למשתכן נכשלים. היזמים הבינו שהעובדה שהקרקע זמינה לבנייה ואפשר למכור בזול – אין זה אומר שיבואו לגור שם. אבל הבעיה היא הרבה יותר קשה מזה כי בצורה שבה אנחנו חיים היום, לציבור הצעיר יש תלות בסיוע מהמשפחה. אני רואה איך הצעירים נעזרים בהורים. היום שני בני הזוג לרוב עובדים וקשה מאוד להסתדר ללא סיוע של המשפחה. מתי זוגות צעירים מוכנים לעשות מאמצים ולהתרחק מההורים? למשל אם יוצעו להם צמודי קרקע אבל מי שקובע זה הציבור. מה ההעדפה שלו והאם הוא יסכים לקנות דירות בפריפריה או לא- זה רק הציבור מחליט. אנחנו צריכים לחזות את הציפיות של הציבור. אנחנו לא יכולים לחנך את הציבור".
האם זה מה שקרה לחריש, המדינה השקיעה אבל הציבור לא בא?
"אנחנו בונים בחריש 340 יח"ד. משרד השיכון עשה מהלך אדיר עם חריש, הוא בנה עיר חדשה, עומד בלוחות זמנים, בונה תשתיות ומבני ציבור וכדומה. אומנם התחבורה הציבורית צריכה עוד שיפור וגם היציאה מחריש וזה לא פתרון למי שמחפש לגור בגוש דן אבל עדיין, בכל אזור השרון, מהרצליה ועד חדרה, חריש היא בטווח נגיעה, מחירי הדירות בהישג יד, סביב מיליון מאה שקל, בניינים חדשים ויפים, עיר מתוכננת להפליא. אבל אם הציבור לא יגיע ולא יאכלס את העיר אז הבנייה תיעצר. אף אחד לא יבנה כדי שבניינים יהיו חצי ריקים. גם יזמים- וכמעט כל החברות הגדולות בונות שם – מאמינים שהמקום והפתרון הוא נהדר לאוכלוסייה הצעירה, שזו חלופה טובה אבל הציבור צריך להאמין בזה.
אני מזכיר שכאשר מודיעין התאכלסה, היו קשיים אדירים ולעומת זאת בחריש כולם קידמו ודחפו אבל הציבור לא מספיק בא. זה אותו קהל יעד של מחיר למשכן, אולי קהל הזכאים מחכה להשתתף בהגרלה, שתיתן לו הטבה ולעשות עסקה יותר טובה".
האם אפשר להגיד שהחלטות הממשלה הן בגדר 'כוחותינו יורים על כוחותינו'?
"החלטות ממשלה שהביאו לעליית מחירי הדיור גרמו לזה שפרויקטים של פינוי בינוי הפכו להיות כלכליים וזה מעודד התחדשות עירונית. ברגע שמחירי הדירות ירדו, זה ייצור את המוטיבציה ההפוכה. כנ"ל לגבי ביקושים בפריפריה. כחלון עשה עבודה טובה שלא נעשתה שנים במדינה, מה שמקלקל בעיני זה שהיא לא מספיקה כדי לתת תוצאות בטווח קצר. במדינה שלנו קשה לבצע תהליכים שלא ניתן לראות את התוצאות שלהם בטווח קצר ואז מסיתים את הפעולות כדי שכן יתנו מענה לטווח קצר.
אלא שבטווח הקצר ההשפעה היחידה שאפשר לקבל היא פסיכולוגית ולא מעשית. גם האוצר לא מהסס להגיד את זה- יום אחרי שיווק קרקע והגרלה לזכאים, המטרה היא לקחת את אותם זכאים ולהוריד אותם מהביקוש בשוק. ירידת הביקושים יכולה להקפיא את מכירת הדירות ולהביא להורדת מחירים אבל זה מהלך פסיכולוגי. לא באמת הורחב היקף הבנייה בפועל. זה לחץ שנובע מזה 'שהצלחת' לגרום לאנשים לא לרצות לקנות דירה עכשיו. זה מה שמפריע לי, מנסים לגרום לתוכניות להתממש בזמן הקצר במקום שהן יהיו מבוססות על הגדלת היקף אמיתי".
שר האוצר, משה כחלון, נכשל או הצליח?
"הם הצליחו בזה שהמחירים לא המשיכו לעלות אבל זו לא הצלחה אמיתית. מצד אחד עשו פעולות נהדרות כדי להגדיל את ההיצע, שאפו, אבל אז הבינו שזה לוקח זמן ושבאזור המרכז הרבה יותר קשה לייצר היצע קרקעות זמינות. עצרו ואמרו לעצמם- 'טוב, מה נעשה עכשיו? אנחנו עובדים מבוקר עד ערב וייקח זמן עד שהציבור יראה תוצאות ומי ייתן לנו קרדיט עוד כמה שנים?'. מחפשים תוצאות מהירות, כדי לא לאבד את הקרדיט וזה מה שמקלקל".
מתי הבועה תתפוצץ?
"אם הבחירות יהיו בעוד שנה הבלון הזה יתפוצץ לפני כן כי כל מי שישב על הגדר- לא נעלם, חלקם זכו בהגרלות אבל כמה זוכים יש לעומת הגידול באוכלוסייה? יש ביקוש כבוש שיושב וממתין וזה יתפוצץ. הבועה היא בועה של ביקושים ואני מעריך שהיא תתפוצץ בטווח של מספר חודשים".
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
