תמ"א 38/1 היא הבעייתית ביותר בכיסוי הביטוחי ויכולה להגיע לפער עלויות של כ-30% לעומת בנייה רגילה, כך אומר מנהל הביטוח אילון בן צור, אשר מסביר את ההבדלים, הסיכונים וכל מה שחובה לדעת על ביטוח פרויקטים להתחדשות עירונית
התפתחות תחום ההתחדשות העירונית בשנים האחרונות שבה ומעלה את הצורך בכיסוי ביטוחי מתאים עבור החברות היזמיות הבונות את הפרויקטים השונים.
אילון בן צור, מנהל התחום הקבלני ב"גבאי סוכנות לביטוח", מספר ל"מגדילים" על הנקודות החשובות שכל חברה יזמית חייבת להיות מודעת אליהן, טרם תחילת העבודות בשטח. בן צור מסביר כי לכל סוג פרויקט מותאם כיסוי ביטוחי שונה, בעלויות המשתנות בהתאם לסיכונים הנגזרים ממנו: "ישנם שלושה זרמים מרכזיים בתחום ההתחדשות העירונית – פינוי בינוי שלכאורה זה הדבר הנכון ביותר כי לוקחים מתחם שלם, מתחשבים בצרכים הציבוריים התחבורתיים והצרכים הכוללניים של תוספת האוכלוסייה במקום, עושים תכנון נכון, מפנים את האנשים מהשטח, הורסים הכל ובונים הכל מחדש. זה הדבר האידיאלי. הבעיה היא שבהרבה מאוד מקרים זה לא ישים ואז אנחנו מגיעים לפתרונות האחרים.
ישנו תמ"א 38/2 שם מדובר על הריסה של מבנה בודד ובנייה של מבנה חדש. היתרון כאן שזה יותר קל לניהול ולתכנון כי אתה נוגע בפחות אנשים, מצד שני יש מגרעות בכך שאין ביטוי לצרכים ציבוריים כאלו ואחרים שקשורים למרקם החיים העירוני לאחר מכן. האפשרות השלישית היא תמ"א 38/1 שבו לוקחים מבנה קיים, מחזקים אותו ומוסיפים עליו דירות. כאן היתרון הוא שמדובר בעניין מאוד זמין וקל יותר לביצוע אבל יש כאן בניין ישן, שלעיתים צריך לעבור תיקונים לקראת רעידת אדמה".
מהי ההתייחסות של חברות הביטוח לכל אחד מהזרמים שתיארת?
"ההתייחסות של חברות הביטוח היא שונה. תמ"א 38/1 היא הבעייתית ביותר מכיוון שיש לך אנשים שלא קשורים לפרויקט, בעלי הדירות שעולים ויורדים בתוך הפרויקט בחדר מדרגות הרוס או בשלבי הריסה. בנוסף פרויקט שכזה בדרך כלל נבנה במרכזי הערים ושם מדובר באוכלוסייה ותיקה של אנשים מבוגרים שמועדים לפורענות. יש גם נזק גדול יותר שעשוי להיגרם למבנה כי מדובר במבנה ישן ולכן לחברות הביטוח קשה עם הפרויקט הזה והתעריף הביטוחי גבוה יותר. למעשה הוא עולה בעשרות אחוזים יותר מאשר בבנייה חדשה, גם התנאים נוקשים יותר. ישנן כל מיני הגבלות במיסוי והשתתפויות עצמיות גבוהות יותר. תמ"א 38/2 זה המצב האידיאלי מצד חברות הביטוח כי יש להן שטח שלם שמגודר, אתר בנייה לכל דבר, מופרד בדרך כלל ברחובות ממקומות אחרים. בדרך כלל זה מעין מתחם מיוחד ולכן עבור חברת הביטוח זה הדבר הטוב ביותר ממש כמו לבנות בניין מבודד באמצע הנגב".
אתה יכול לתת לנו עלויות לדוגמא?
"אם בפרויקט בנייה רגיל החברה היזמית בדרך כלל תשלם סביב 2,800 עד 3,000 שקלים לכל מיליון שקלים של עבודה הרי שבתמ"א 31/8 היא תשלם משהו כמו 4,000 שקלים לכל מיליון שקלים. פער של לפחות 30 אחוז והרבה פעמים יותר מכך".
האם שקיימת מודעות בקרב החברות היזמיות לכיסוי הביטוחי?
"בוודאי. למרות שאין שום חובה חוקית לבטח עבודות קבלניות קשה לי להאמין שיש איזה קבלן או חברת קבלנית שמבצעת עבודה ללא ביטוח. יתירה מכך, אני חושב שגם אנשים פרטיים שבונים בבנה ביתך למיניהם מבטחים את העבודות. קשה לי להאמין שמישהו לא עושה את זה היום".
עד כמה תאונות העבודה בענף הבנייה בשנים האחרונות השפיעו על מחירי הביטוח?
"אני לא חושב שיש מישהו שמסוגל להבין את ריבוי תאונות העבודה בשנים האחרונות בענף הבנייה. צריך לזכור שבשנות ה -90 הגיעו לכאן בבת אחת עשרות אלפי עובדים זרים כדי לבנות את הארץ. ההדרכה לא הייתה מושלמת והם לא ידעו את השפה ובכל זאת לא היו הרבה תאונות. בשנים האחרונות יש הרבה יותר ממוני בטיחות והתחושה היא שכוח העבודה יותר התמקצע ויש פחות ופחות עובדים חדשים ולא מיומנים אבל העובדה היא שהתוצאות בשטח הן ריבוי תאונות ובעיקר ריבוי תאונות קטלניות, ודאי יותר ממה שהיה בעבר.
כרגע, בשלב זה לא נגרם שינוי בתעריפי הביטוח, אבל יכול להיות שאם לא יהיה שיפור גם זה יכול לקרות".
אלו דגשים חשובים עבור יזמים וחברות קבלניות בכל הקשור לסוגיית הביטוח?
"הדבר החשוב ביותר שקבלן צריך לעשות כשהוא מקבל את האריזה היפה הזו של הפוליסה או את ההצעה זה כמובן לבדוק את האותיות הקטנות לראות שלא מטילים עליך מגבלות שאתה לא יכול לעמוד בהן, אם מבקשים ממך דוח הנדסי צריך לראות מה מבקשים ממך ולראות שאתה באמת מסוגל לעמוד בו. אל תתחייב לעולם לדברים שאתה לא יכול לעמוד בהם כי ביום שיקרה האירוע הביטוחי תהיה בבעיה. תשים לב מה מבקשים ממך כי לכל דבר יש משמעות גדולה. אם תשים לב לתנאים שמציעים לך זה יכול להיות ההבדל בין תביעה משולמת לתביעה לא משולמת. בנוסף יש לשים לב שלא מחריגים דברים שאתה לא יכול לעמוד בהם, לוודא שהאנשים מבוטחים כמו שצריך בעיקר תמ"א 38/1 אתה עובד במקום מאוכלס מעל רכוש של אנשים ליד רכוש של אנשים, אלו כיסויים נותנים לך ולא להיכנס לתוך סד של מגבלות שלא תוכל להלין מדוע חברת הביטוח לא שילמה לך כי אז היא תאמר 'התרענו ואמרנו לך' ".
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
