פינוי בינוי ראשון בקריית שפרינצק בחיפה // באדיבות עיריית חיפה

האם הפחתת הרוב הדרוש של דיירים לאישור פינוי בינוי היא יוזמה מבורכת?

כל הפרשנויות בעקבות כוונת משרד המשפטים להוריד את הרוב הדרוש של הסכמת הדיירים לקידום פינוי בינוי מ- 80% ל-66% בלבד

כרמלה קופר 14.02.2019

תמונה: פינוי בינוי בחיפה // באדיבות עיריית חיפה

בעקבות כוונת משרד המשפטים, אשר מגבש בימים אלו את הצעת ההחלטה שתובא לאישור הממשלה הבאה, להורדת הרוב הדרוש לאישור פרויקטיי פינוי בינוי, מתייחסים בכירים בענף הנדל"ן להשלכותיה.

יש לציין כי כוונת החלטת המשרד היא להסיר חסמים מקידום פרויקטים להתחדשות עירונית, כאשר עד כה ניתנו כלים שונים להתמודד עם "דיירים סרבניים", ביניהם חוק דייר סרבן אולם כפי הנראה, משרד המשפטים מנסה למנוע מראש את ההגעה להליכים משפטיים מייגעים ולקצר בכך את משך זמן ביצוע הפרויקטים. ההחלטה מגיעה בהמשך לתיקון לתמא" 38 – מסלול תמ"א 38/3 לעיבוי וחיזוק בניינים, במסגרתה כבר אושר מראש רוב נדרש של 66% בלבד.

ניב רום מנכ"ל כנען 38 מקבוצת כנען: "מדובר ביזמה ברוכה של משרד המשפטים שכן עד היום נאלצו חברות המקדמות תהליכי פינוי בינוי להמתין עד להשגת 80% חתימות לצורך הגשת תכנית לוועדה המקומית. היוזמה כעת תוביל לכך שכוחם של דיירים סרבנים וסחטנים יצטמצם והתהליכים, הן מול הרשות המקומית והן מול הדיירים, יתקצרו ויהיו יעילים יותר".

ניב רום - שותף וסמנכל שיווק קבוצת כנען // צילום: הילה לוצקי
ניב רום – שותף וסמנכל שיווק קבוצת כנען // צילום: הילה לוצקי

עו"ד רן מלאך, סמנכ"ל פיתוח עסקי בוני התיכון: "יוזמת משרד המשפטים מבורכת מאוד, עשויה לתת רוח גבית ולקדם פרויקטים של פינוי בינוי, והיא מעידה על מדיניות ששמה את ההתחדשות העירונית בראש סדר העדיפויות- וזו כבר בשורה בפני עצמה. כמו כן, הפחתת הרף כאמור תסייע לדיירים ללחוץ על שכניהם הסרבנים והדבר יעודד אותם לחתום ולהצטרף לפרויקט. יחד עם זאת, ההתמודדות עם 34% משפחות סרבניות זו לא משימה פשוטה וככל הנראה גם לא ישימה, במיוחד במתחמים גדולים, בהם כמות זו עשויה להגיע לעשרות רבות של משפחות. הקטנת הרף כאמור, תביא לניהול עשרות הליכים משפטיים והתדיינויות יקרות ואמוציונאליות בבתי המשפט, שיגדילו את חוסר הוודאות של הפרויקט ויגרמו לעיכוב של שנים בהליכים ובמימוש הפרויקט. יש להבין, כי הבשלה של פרויקט פינוי בינוי בקרב דיירים היא תהליך של הכשרת לבבות, תהליך שמתבצע לאורך זמן ואשר מתפתח ככל שהפרויקט מתקדם מהיבטים שונים: במוסדות תכנון, מול הרשות המקומית ורשויות המדינה.

רן מלאך, סמנכ"ל פיתוח עסקי והתחדשות עירונית בחברת בוני התיכון // צילום: שי פרנקו
רן מלאך, סמנכ"ל פיתוח עסקי והתחדשות עירונית בחברת בוני התיכון // צילום: שי פרנקו

אם הגענו לשלב אישור תב"ע בפרויקט, ונותרו לנו עשרות משפחות סרבניות, אזי הדבר עשוי להעיד על כך שהמתחם אינו בשל לפרויקט כאמור. קשה לכפות על כל כך הרבה משפחות 'סרבניות' להיכלל בפרויקט כזה, מה עוד שאנחנו לא מגיעים ממקום של כפייה אלא של שיתופי פעולה לרווחת הדיירים והשבחת נכסיהם".

עו"ד דפנה סירוטה הולנדר, ראש מחלקת הנדל"ן וההתחדשות העירונית במשרד עו"הד צבי שוב : " היזמה לעודד קידומם של יותר פרויקטים במסגרת התחדשות עירונית על ידי המחוקק , ברוכה ולכאורה הורדת הרף של הסכמות הדיירים מ 80% ל 66%  עשויה לגרום לכך שכמות פרויקטי פינוי בינוי יעלו באופן ניכר. מאחר וברגע ויושגו 66% מהסכמות הדיירים, יוכל היזם לנקוט בהליכים משפטיים כנגד המיעוט על מנת לאפשר את קידומו של הפרויקט. עם זאת נראה כי הדרך להנעתו של הפרויקט על אף שינוי הרוב כאמור איננה סלולה בהכרח שכן כדי  שפרויקט פינוי בינוי יוכל לצאת לפועל נדרשת הסכמתם של 100% מהדיירים !! .

עורכת הדין דפנה סירוטה הולנדר // יחצ
עורכת הדין דפנה סירוטה הולנדר // יחצ

השגת הרוב המינימאלי איננה מאפשרת את הוצאת הפרויקט אל הפועל אלא רק משנה את הרף הנדרש לשם הנעת ההליכים המשפטיים כנגד המיעוט, ועל כן משמעות של שינוי הרוב הנדרש כאמור, פירושו שיזמים שעד היום היו צריכים לנהל הליכים משפטיים כנגד 20% מבעלי הזכויות במתחם, יאלצו כעת לנהל הליכים כאלה מול 34% מהדיירים דבר המצריך עלויות משמעותיות יותר וכרוך בזמן רב שכלל לא ברור אם זה יגרום בפועל לקידום הפרויקטים במקרים הללו.

חשוב להדגיש שגם ניהול הליכים משפטיים כנגד הדיירים הסרבנים איננו מאפשר בהכרח את הוצאתו של הפרויקט לפועל שכן בית המשפט צריך תחילה לקבוע ביחס לכל דייר שהסירוב שלו איננו סביר, ולאחר שמוצא כי הסירוב איננו סביר הוא יכול לפסוק כנגדו פיצויים נזקיים או לחילופין למנות עורך דין או רואה חשבון, שאינו בעל דירה במקבץ, להתקשר בעסקה בשם בעל הדירה המסרב. ככל שבית המשפט פוסק פיצויים, אין זה מאפשר את הוצאת הפרויקט לפועל כי עדין נדרשת חתימת אותו דייר על מסמכי הפרויקט."

פינוי בינוי בתל אביב | עורכת הדין ענת בירן // צילום: בני אדם
עורכת הדין ענת בירן // צילום: בני אדם

עו"ד ענת בירן: "להפחתת שיעור ההסכמה ל 66%  יש מספר היבטים. השאלה המרכזית היא מהו נימוק סביר להתנגד לפינוי בינוי. אם המדינה סבורה שפינוי בינוי הוא ערך בעל חשיבות לאומית וציבורית, יש בהחלט מקום לקדם את הערך הזה באמצעות הסרת חסמים ומתן פתרונות חלופיים לצורך בהסכמה רחבה של בעלי דירות כמו הפחתת שיעור ההסכמה. בכל מקרה יש לזכור שכדי להרוס בניין בפועל יש לקבל הסכמה של כל הבעלים או להצטייד בפסק דין מתאים ( דייר סרבן ) . עם זאת חשוב לקבוע אמות מידה שיבטיחו כי אכיפת הפינוי תיעשה בתנאי שוק, תוך מניעת קיפוח וניצול החלשים, ותוך מתן פתרונות הוגנים למפונים בעל כורחם.

עוד אדם צסוואן, שותף ומנהל מחלקת התחדשות עירונית בגינדי כספי // יחצ
עוד אדם צסוואן, שותף ומנהל מחלקת התחדשות עירונית בגינדי כספי // יחצ

עו״ד אדם צסוואן, משרד עורכי הדין גינדי-כספי: "היוזמה להפחתת רף ההסכמה הנדרש לפרויקטים של הריסה ובניה היא מבורכת. מצד אחד, הרף המופחת יקל על יזמים ובעלי דירות להעלות את רמת הודאות של הפרויקטים ביתר קלות, ומנגד, זכותם של הבעלים המסרבים לא תיפגע, מאחר שסעד הכפייה (או הנזיקין) הקבוע בדין אינו סעד אוטומטי, אלא מותנה בהליך משפטי הוגן בפני ערכאה משפטית אובייקטיבית, שיכול להגן על בעלים המסרבים סירוב סביר".

ניר שמול, מנכ"ל החברה לפיתוח והתחדשות עירונית // יח"צ
ניר שמול, מנכ"ל החברה לפיתוח והתחדשות עירונית // יח"צ

ניר שמול מנכ"ל החברה לפיתוח והתחדשות עירונית: "המצוקה לדירות חדשות, במיוחד באזורי הביקוש ומרכזי הערים גדולה מאוד וכידוע באזורים אלה הדרך העיקרית לייצר יחידות דיור נוספות היא בניצול זכויות בניה קיימות שלא מומשו בדרך של התחדשות עירונית. אבל תהליכי ההתחדשות העירונית בארץ תקועים ולוקחים בממוצע 12 שנים עד למימוש פרויקטים. על כן עד היום רק פרויקטים ספורים אכן יכולים לספר סיפורי הצלחה אמיתיים. תהליך ההתחדשות העירונית זקוק לכל עזרה שניתן להפיק עבורו ולכן הקלת התנאים בכל הקשור להסכמת דיירים לביצוע הפרויקט והורדת אחוז ההסכמות ל 66% בלבד תצליח לייצר הרבה יותר בקשות לתהליכי פינוי בינוי בכל הארץ וכך גם אישור של יותר פרויקטים באופן ניכר. מדובר בעזרה משמעותית לאותם פרויקטים ואותם דיירים הרוצים בהתחדשות עירונית אשר יעניק לאנשים ערך, כבוד עצמי, שמחה, חיוביות, אהבה ועושר".

עו"ד אביב טסה: אנו רואים את היוזמה של משרד המשפטים להפחתת הרוב הדרוש בפרויקטים של פינוי בינוי לרוב של 66% מהדיירים כיוזמה חיובית ומבורכת.

אנו נתקלים לא אחת בפרויקטים טובים של פינוי בינוי שיכולים להטיב באופן משמעותי עם הדיירים והסביבה, אך בסופו הם לא יוצאים אל הפועל בשל התנגדות שאינה לגיטימית של מיעוט מצומצם של דיירים ובעיקר מאחר ולא ניתן להביא את המתנגדים בפני שופט שיבחן את ההתנגדות עקב הדרישה בחוק לרוב של 80%. בכל מקרה גם בהפחתת הרוב הדרוש לכדי 66%, תיבחן כל התנגדות בערכאות המשפטיות ואנו בהחלט נראה הרבה פרויקטים שבהם בתי המשפט יסירו התנגדויות לא מוצדקות ויסייעו לקידום ההתחדשות העירונית.

עו"ד אביב טסה // יחצ
עו"ד אביב טסה // יחצ

אנו מקווים כי היוזמה להפחתת הרוב תורחב גם לפרויקטים של תמ"א 38 הריסה ובניה ולא רק עבור פינוי בינוי מאחר וישנם לא מעט פרויקטים שלא יוצאים לפועל בשל מספר מאוד מצומצם של דיירים קל וחומר בפרויקטים של בניינים בני 4 דירות בהם הפרויקט לא יוצא לפועל על חודו של דייר אחד.

יהודה הרציג // יחצ
יהודה הרציג // יחצ

יהודה הרציג, הרציג נדלן: "זהו צעד חשוב בכיוון הנכון, זאת מכיוון שדיירים סרבנים היוו מאז ומתמיד גורם קריטי בעיכוב ובטרפוד פרוייקטים רבים. יחד עם זאת חשוב שכל הרגולציה בהתחדשות עירונית תקוצר משמעותית, זאת מכיוון שעדיין פרוייקטים רבים אינם יוצאים כלל לדרך או מעוכבים משמעותית, שלא לצורך"

עו"ד דוד אזולאי // יחצ
עו"ד דוד אזולאי // יחצ

דוד אזולאי, מנכ"ל קבוצת דוד אזולאי: "על פניו מדובר בשינוי מבורך, אבל צריך לוודא שהוא יתבצע תוך כדי שמירה על זכויות הדיירים והגנה על דיירים חלשים. לדבריו, "ההחלטה על יציאה לפינוי-בינוי היא תהליך ארוך וסבוך, הרבה פעמים הדיירים לא מסכימים בינם לבין עצמם ומעבירים שנים בדיונים. הפוטנציאל המרכזי בהצעה לדעתי הוא כי ברגע שמורידים את הסף זה מדרבן את האנשים המתלבטים להגיע להחלטה – אני רואה בפרויקטים רבים תופעה שבה דיירים מצטרפים רק אם הם חושבים שהפרויקט הגיע לשלב רציני ונראה שהוא עתיד לצאת לדרך. הורדת הסף תדחוף את האנשים מהר יותר לרגע ההכרעה ותוכל לקצר את זמני ההמתנה ולאפשר יציאה של פרויקטים לפועל. כל זאת צריך להתבצע תוך כדי הבהרת זכויות הדיירים והגנה על דיירים חלשים, בעיקר מפני מאכרים ואספני חתימות למיניהם שעלולים לנצל אותם. גידול האוכלוסייה בישראל מחייב אותנו להצטופף, הביקוש למגורים בערי המרכז רק הולך וגובר, ועם תחילת פעילות הרכבת הקלה הביקוש אמור להמשיך ולעלות. ההתחדשות העירונית יכולה להיות קטר שיכול להוציא אותנו מהפקק שנוצר בתחום הבנייה למגורים".

איילת רוסק, מנכלית מכלול // יחצ
איילת רוסק, מנכלית מכלול // יחצ

איילת רוסק, מנכ"לית מכלול: "הקטנת שיעור הרוב הנדרש לאישור פרויקטים של התחדשות עירונית היא מהותית לחיזוק של מאות מבנים נוספים בישראל. יש מאות בניינים שנמצאים בהליכי ייזום ראשונים של התחדשות ונטרול המתנגדים יאפשר לחזקם. אמנם, יש אוכלוסיות שמתנגדות להתחדשות הבניינים מסיבות אובייקטיביות כמו קשישים, אבל אוכלוסיות אלו מקבלות הגנה בחקיקה מקבילה וכן באמצעות המפקחת על הבתים המשותפים הדנה בתביעות דיירים סרבנים ונותנת הגנה לאוכלוסיות אלו ומאשרת בעיקר תביעות כנגד קבוצות מתנגדים הפועלות ממניעים זרים".

רוני צברי - הבעלים של חברת צברים // צילום שירן כרמל
רוני צברי – הבעלים של חברת צברים // צילום שירן כרמל

רוני צברי הבעלים של חברת צברים: "היוזמה תשחרר הרבה מאוד פרויקטים לשוק אבל, יש לסייג את החוק בהגדרה מיהו דייר סרבן. יש להבדיל בין דיירים שלא חותמים מטעמי סחטנות לבין דיירים שלא חותמים מטעמים אחרים הנובעים בעיקר משאלה שהתעוררה לגבי זכותם הקניינית. "הסכמה של 66% בלבד תביא למצב בו יותר דיירים ייחשבו כדיירים סרבנים ובהרבה מאוד מקרים חייבים להבין קודם כל ממה נובע הסירוב לחתום. אני מאמין שכשיש מחלוקת בשאלת הזכויות – כמו למשל מהו השטח המדויק של הדירה שבבעלותו, חייבים לקבוע פרוצדורה נפרדת ומהירה לביהור הנושא, ולא להיגרר במקרה כזה להליכים משפטיים כפי שנהוג ונכון לעשות במקרים של סרבנות הנובעת בשל סחטנות".

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות