מה האלטרנטיבות למגורים בשנים הקרובות והאם המדינה צריכה בכלל להתערב? כל התשובות מגורמי המקצוע בשוק הדיור וגם טיפ לדרך: "להתחיל בבדיקת ההון העצמי"
מיוחד ליום כיפור תשפ"ב: שנת 2021 תיזכר כפי הנראה בדפי ההיסטוריה כשנת ההסתגלות בסימן יציאה ממשבר הקורונה, זאת אחרי שנה קשה של קיפאון בשוק הנדל"ן למגורים, העצמת המחסור בדירות בישראל ומגמת עליית המחירים שבאה אחריה. "מגדילים" פנה לאנשי המקצוע שמדברים "בעשייה מהשטח", וביקש לדעת האם לדעתם זוגות צעירים צריכים לוותר על חלום הדירה, מהן האלטרנטיבות של הדור הבא למגורים, האם המדינה צריכה להתערב בשוק הנדל"ן והאם הצפת קרקעות מדינה תביא לירידת מחירים – לפניכם כל התשובות לנושאים הבוערים.
ארז כהן, שמאי מקרקעין: "לו הייתי זוג צעיר, הייתי עושה כל שביכולתי לרכוש דירה"
"לו הייתי זוג צעיר, הייתי עושה כל שביכולתי לרכוש דירה – גם אם לא את הדירה שבה בכוונתי להתגורר. שכן מלבד הפן השימושי, כדאיות ההשקעה בדירה גבוהה משמעותית לעומת אלטרנטיבות בשוק ההון, במיוחד כאשר מדובר בדירה יחידה. זאת הן בהיבט של הטבות המיסוי, והן בהיבט אפשרויות המימון, שלא קיימות באפיקי השקעה אלטרנטיביים.
"מגורים בשכירות היו יכולים להיות אלטרנטיבה טובה, לו הממשלה היתה מסדירה את שוק ההשכרה ארוכת הטווח. צעדים ראשונים אמנם נעשו, אך לא ברמת האינטנסיביות הנדרשת על מנת להביא להשפעה של ממש על השוק. כדאי למדינה לבחון מהם הפתרונות הקיימים בנושא במדינות המערב אשר ברובן קיימים פתרונות רבים ומגוונים לשכירות ארוכת טווח בבעלות פרטית. לגבי מגורים עם ההורים, אלו אפשריים כפתרון זמני המאפשר לזוג צעיר לחסוך כסף, אך כמובן שאין מדובר בפתרון מיטבי.
"באשר להתערבות המדינה, כבר היום המדינה מעורבת כמעט בכל אספקט מהיצע הקרקעות ומחירן, המיסוי, הרגולציה והתוכניות השונות לרכישה מסובסדת. המלצתי היא שהמדינה תשקיע את מירב האנרגיות שלה בצד ההיצע במטרה להגדיל במהירות את היצע הקרקעות והדירות, שכן זוהי הדרך היחידה להשפיע על המחירים".
ליליה נחמן, מנכ"לית רשת התיווך אנגלו סכסון: "להתחיל בבדיקת ההון העצמי"
"אני רואה את ההבדל בין הרוכשים הצעירים של היום לבין הרוכשים לפני שני עשורים. אני חושבת שאת תהליך קבלת ההחלטות צריך להתחיל בבדיקת ההון העצמי שעומד לרשות הזוג ואת יכולת ההחזר החודשית שלו במידה והוא לוקח משכנתא מהבנק.
"אחרי שמבינים את המסגרת הכלכלית צריך לבחור את סגנון החיים ולהחליט איפה מתפשרים, זוג שרוצה מאוד לגור במרכז בקרבת העבודה בתוך קהילה שמתאימה לו יכול לשכור דירה ואת ההון העצמי להשקיע בנדל"ן או בשוק ההון, בתנאי שמבינים את התחום. זוג אחר, יכול להחזיק בסט ערכים שונה ולבחור לגור מחוץ לאזורי הביקוש ולהשקיע את ההון בדירה למגורים. הכי חשוב הוא להבין ולנהל את הכסף, דירה היא נכס חשוב אבל לא צריך להילחם עליה במחיר של להיות משועבדים למשכנתא או להיות בסכנה של אי החזר שלה".
רז שרייבר, מנכ"ל משותף ובעלים In House שיווק נדל"ן: "ההשקעה הטובה ביותר"
"ההיסטוריה מוכיחה כי לאורך השנים רכישת דירה הינה ההשקעה הטובה ביותר. זוהי גם הדרך היחידה לזוגות צעירים למנף את ההון העצמי שברשותם. כל עוד הריבית נשארת נמוכה והחזר המשכנתא שווה או נמוך משכר הדירה החודשי. אין ספק שזוג צעיר שיכול עדיין לרכוש דירה צריך לעשות זאת ובהקדם.
"בקצב עליית המחירים הנוכחי, אין ספק שחלום הדירה החדשה יהיה פחות נגיש לרבים, ומגורים אצל ההורים אינו פתרון ריאלי לאורך זמן. לכן אנחנו צופים, שאם לא יהיה שינוי משמעותי נראה בדור הבא שינוי משמעותי כאשר יותר ויותר יבחרו באופציית המגורים בשכירות.
"באשר להתערבות המדינה, במצב שאנו רואים כיום, ישנו הכרח בהתערבות של המדינה בקידום פרויקטים להשכרה ארוכת טווח במחירים מפוקחים. יוזמת מחיר מטרה שמקדם כיום שר הבינוי והשיכון זאב אלקין מבורכת כשלעצמה, ואולי מתקנת במעט את החסרונות מהם סבלה מחיר למשתכן, אך עדיין מדובר בפלסטר ותו לא, ואין בה בשורה של ממש לצנן את השוק הרותח.
"בסיטואציה הייחודית בישראל שבה המדינה היא בעלת רוב מוחלט של הקרקעות, עליות המחירים נובעות בעיקר ממחסור בקרקע לבניה, והעובדה שהגורם המשפיע ביותר על מחירי הדירות הינו מרכיב עלות הקרקע הפתרון היחיד שיכול באמת לגרום לשינוי והורדת המחירין הינו הגדלת ההיצע בצורה משמעותית. מלבד קרקעות, ישנו צורך דחוף לשחרר עשרות אלפי יחידות דיור אשר תקועות כיום בצנרת הבירוקרטיה".
דליה עסיס שמאית מקרקעין ומתכננת ערים: "משתלם יותר לזוג צעיר לגור בשכירות"
"בעבר יצאו מאות אלפי ישראלים לרחובות אולם עובדה זו לא רק שלא פתרה את בעיית מחירי הדיור, אלא אף החריפה אותה. הסיבה לכך פשוטה: ממשלות ישראל, במקום לחשוב איך מגדילים את ההיצע בלמו את הביקושים מה שרק תדלק את שוק הדיור. האבסורד הינו בכך שנכון להיום כלכלית משתלם יותר לזוג צעיר לגור בשכירות, זאת משום שהחזר המשכנתא חצה משמעותית את דמי השכירות הממוצעים. עובדה זו לצערי גורמת ליותר ויותר הצעירים לשכור דירה או לחילופין להמשיך ולגור אצל ההורים בתקווה שביום מן הימים יחסכו מספיק כסף על מנת לרכוש דירה. זוהי כמובן מציאות הזויה, המחייבת את המגינה להתערב, להגדיל את ההיצע מידית ובד בבד לייצא תכנית חלופית טובה לדיור מוזל.
רוני מזרחי, נשיא לשכת הקבלנים ובעלי "מזרחי ובניו": להקצות 20 אחוזים לדיור מוזל"
"העובדה שכל ישראלי שלישי אין בבעלותו דירה, קל וחומר זוגות צעירים הינו בלעדית באחריות המדינה. כל התערבות שהייתה עד כה של ממשלות ישראל גרמה לנזק על גבי נזק ורק תדלקה עוד יותר את שוק הדיור והמחירים כלפי מעלה מה שניתן היום לעשות אלה שתי פעולות מרכזיות: האחת, הגדלת ההיצע באמצעות שיווק מאסיבי של קרקעות רמ"י ופיקוח של הממשלה על רמות המחירים במכרזים. שתיים, בד בבד יש להגדיל אוטומטית ב-30 אחוזים את זכויות הבנייה של הקבלנים בכל הפרויקטים (שבס כחלון) ומתוך זה להקצות 20 אחוזים לדיור מוזל ו-10 אחוזים לדיור להשכרה מסובסד לטווח הארוך".
אייל בהרי מנכ"ל קבוצת צים בהרי: "התחדשות עירונית היא האופציה היחידה"
"הטעות הגדולה של ממשלות ישראל הייתה בכך שהם ניסו פעם אחר פעם להחליט עבור הזוגות הצעירים היכן כדאי להם לגור. זוהי, לטעמי, הסיבה העיקרית לכישלון מחיר למשתכן. על מנת לייצר היצע הרבה יותר טוב עבור הזוגות הצעירים על מקבלי ההחלטות בממשלה לעשות ככל יכולתם לייצר כמה שיותר דירות באזור הביקוש וזאת באמצעות מינוף ההתחדשות העירונית ובמיוחד פינוי בינוי. זוהי, האופציה היחידה בטווח הקצר והבינוי לייצא פתרון סביר ובכל מקרה, לצערי, בשנים הקרובות נראה יותר ויותר זוגות צעירים שאינם יכולים להגיע לדירה".
ישראל אברמוב, יו"ר קבוצת פרקש יזמות נדל"ן: "עלייה באחוז מגורים בשכירות"
"במהלך העשור האחרון עלה משמעותית אחוז הזוגות הצעירים ובכלל, שמתגוררים בשכירות ואחוז זה ימשיך לעלות גם בשנים הקרובות.
"לפתרון משבר הדיור אין אמנם נוסחת פלא, אולם, אמליץ על שיטה שאותה הפעלנו בהצלחה במהלך השנים האחרונות והינה- בינוי-פינוי. כלומר, במקום לפנות את הדיירים הוותיקים מהשיכונים, אנחנו בונים במעטפת הפרויקט בניינים חדשים, מעבירים את הדיירים הוותיקים הישר אליהם ורק אח"כ הורסים את השיכונים המתפוררים. באופן כשזה, להערכתי, ניתן יהיה כבר בשנים הקרובות להגדיל משמעותית את היצע הדיור ובד בבד להגיע סוף סוף לקיצור המיוחל של תהליכי הפינוי-בינוי המייגעים שנמשכו על פני שנים רבות".
ליהי סונק, סמנכ"לית נכסים בקבוצת חצי חינם: "שוק השכירות הוא כן אלטרנטיבה"
אני חושבת שזה לא יהיה נכון להגיד לזוגות צעירים לוותר על חלום הדירה, ויותר נכון יהיה מצד המדינה לבוא לעזרתם להגשים את החלום. לדעתי לא נעשה כיום מספיק כדי לסייע לזוגות הצעירים להגיע לדירה מלבד הגרלה פה והגרלה שם של כמה עשרות דירות בפריפריה.
באשר לאפשרויות מגורים נוספות, לא הייתי מכנה מגורים אצל ההורים כאלטרנטיבה, אם בכלל זה צעד זמני בלבד שזוגות צעירים רבים נאלצים לקחת בלית ברירה. שוק השכירות הוא כן אלטרנטיבה ראויה לדירה בבעלות אבל בישראל השוק פרוץ מאוד וכל ניסיונות לבצע בו הסדרה ופיקוח נכשלו. לא רק זה, אלא שהמדינה גם מטילה גזירות על משקיעי הנדל"ן שהם אלה שמייצרים דירות להשכרה – כך לא מאפשרים אלטרנטיבה. אני חושבת שיש צורך לשים על סדר היום את תחום ההשכרה ארוכת הטווח בישראל.
באשר למדינה, היא צריכה לסייע, לא להכריח. בכל התוכניות האחרונות בשוק הדיור המדינה פעלה כדי להוריד ביקושים לדירות ולא כדי להגדיל את ההיצע, ורוב ההתערבויות שלה בשוק היו בהטלת מגבלות וגזירות, זו לא התערבות בריאה שתשקם את שוק הדיור, היא רק תפריע לו".
יורם אביסרור, סמנכ"ל שיווק ומכירות בקבוצת אביסרור: "לא צריך לוותר על חלומות"
"באופן כללי אני לא חושב שצריך לוותר על חלומות, חלומות מביאים למעשים ומעשים לרוב מביאים לתוצאות. הזוגות הצעירים צריכים לדרוש מהמדינה לסייע להם ברכישת הדירה ולא לנסות רק להניא אותם מלרכוש על ידי גזירות כאלה ואחרות. המדינה צריכה לעבוד בשביל אזרחיה הצעירים ולא לגרום להם לוותר על החלומות.
באשר לאלטרנטיבות, שוק השכירות יכול להיות אלטרנטיבה טובה לבעלות על דירה, רק בתנאי שהמדינה תגדיר כללים ברורים להתנהלות בשוק הזה. מודל השכירות ארוכת הטווח של חברת 'דירה להשכיר' הממשלתית הוא פתרון יעיל.
"באשר להתערבות המדינה, לפני שהמדינה מתערבת בשוק ופוגעת בהתנהלותו הטבעית, היא צריכה לפתור את הכשלים הקיימים בשוק הדיור שהם מנת חלקה – כמו למשל הסחבת הבלתי נגמרת בהליכי הרישוי, משך הזמן הארוך והמייגע לקבלת היתר בנייה, מתן ודאות תכנונית ליזמים המעוניינים לבנות ועידוד כאלה שבונים באזורים עם ביקושים נמוכים וחוסר כדאיות כלכלית. הניסיון מלמד שגזירות והגבלות על נוטלי משכנתאות, על משקיעי נדל"ן, על משפרי דיור לא הועילו בטווח הארוך ורק יצרו עיוותים בשוק, ולכן אם כבר שוקלים התערבות ממשלתית, היא צריכה להיות רק לטובת הרוכשים. אם המדינה באמת רוצה לפתור את מצוקת הדיור, היא חייבת לשחרר כמות גדולה של קרקעות לבנייה גם באזורי הביקוש וגם בפריפריה".
אבי כראל, יזם ומייסד קבוצת כראל: "מחפשים מגורים מחוץ למטרופולין ת"א"
"אני מאמין שחלום הדירה הוא משהו שאסור בשום אופן לוותר עליו. מדינת ישראל נבנתה על ידי אנשים עם חלומות וכל מי שאוהב את הארץ חולם לבנות בה בית ומשפחה, אסור לוותר על זה. הגשמת החלום לדירה הולך ומתרחק כיום מהזוגות הצעירים ועל זה המדינה חייבת לתת מענה. לרכוש היום דירה במרכז הארץ הפך למשימה כמעט בלתי אפשרית ולכן אנו רואים כיום צעירים רבים שמחפשים את מקום מגוריהם מחוץ למטרופולין ת"א וגוש דן, או שהם שוכרים דירה. ישנם גם כאלה שנאלצו לחזור לגור עם ההורים במיוחד ברקע ההשלכות הכלכליות של הקורונה, אבל לא מדובר באלטרנטיבה אלא כחוסר ברירה.
באשר להתערבות המדינה, אם להתערב, אז לעשות זאת רק לטובת הציבור – על ידי השקעה של משאבים רבים ביעדי מגורים רלוונטיים, בפיתוח תשתיות חדשות, בהקמת שכונות מגורים חדשות, בבניית מוסדות ציבור, בהתחדשות עירונית, ועוד. אני לא מאמין בהתערבות מלאכותית בשוק הנדל"ן, זה שוק שבהחלט מסוגל לעשות את שלו ועדיף לתת לו להתנהל ללא הפרעה.
"חוסר בקרקעות היא אחת הסיבות העיקריות שהביאו לעליית מחירי הדיור בעשורים האחרונים, ואם המדינה רוצה להוריד אותם היא חייבת לשחרר כמות נכבדה של קרקעות לבנייה".
דרור אוהב ציון, מנכ"ל ובעלים של חברת דרא: "הפתרון הוא להשכיר ולשכור"
"כדאי לנו מאוד כמדינה שלא יוותרו על חלום הדירה. מי שאוהב את ישראל – אסור לו לוותר. באשר לאלטרנטיבות, לגור אצל ההורים זה לא פתרון ראוי. אי אפשר לפתח זוגיות ומשפחה בריאה ללא עצמאות. צריך לרכוש דירה איפה שמתאפשר מבחינת תקציב – ולגור איפה שרוצים להקים משפחה. הפתרון הוא להשכיר ולשכור. לא באמת חייבים לגור איפה שיכולים לרכוש בדומה למה שעשו הורינו.
באשר להתערבות המדינה, היא חייבת להתערב אבל בחכמה, בתוכניות ארוכות טווח ולא בשליפות מהמותן. זה צריך להיעשות על ידי אנשי מקצוע ולא פוליטיקאים. חייב להיות דיור להשכרה ארוכת טווח בישראל. וחייבים לתת מחיר מופחת לזוגות צעירים ואוכלוסיות מוחלשות.
בנוסף, יוקר הדירות בישראל נובע משתי סיבות עיקריות: חוסר היצע של קרקעות זמינות לבניה ודירות חדשות באזורי ביקוש, ובירוקרטיה מסורבלת שמייצרת חסם ענק בכניסת דירות חדשות לשוק. קיצור הליכי רישוי והעלאת ההיצע באופן משמעותי תרסן עליית מחירים בשלב ראשון ותביא בהמשך לירידת מחירים".
רוני בריק, נשיא כבוד של התאחדות הקבלנים בוני הארץ ויו”ר ארגון הקבלנים והבונים במחוז השרון: "קורת גג היא זכות לגיטימית
"כל זוג צעיר שמעוניין ראוי שיזכה להגיע לדירה ובית בישראל, ואני מאמין שעל חלומות אסור אף פעם לוותר. זוגות צעירים הם חלק חשוב מאוד מהציבור הישראלי, וככזה הם יכולים וצריכים להביע את רצונם בדירה ואף לדרוש אותה מהממשלה שאמורה לעבוד בשבילם. זה לא מופרך, קורת גג היא זכות לגיטימית בארץ שלנו ואני לא חושב שצריך לוותר על החתירה להגיע אליה.
"באשר לאלטרנטיבות, שוק השכירות הוא שוק חשוב מאוד לכל שוק הנדל"ן הישראלי, הוא משלים לשוק הדירות בבעלות ומספק פתרונות לכל אלה שידם אינה משגת לרכוש דירה. זוג צעיר שלא מסוגל להעמיד הון עצמי כדי לרכוש דירה פונה לשכירות, ומסיבה זו אני סבור שהגזירות של המדינה על משקיעי הנדל"ן הן טעות חמורה. מאז שיצאנו מכל הסגרים של הקורונה אנו רואים כמעט בכל חודש ששיאי המכירות החודשיים נשברים פעם אחר פעם. הציבור הבין שאין מה לחכות, ירד מהגדר וחזר לשוק הנדל"ן. ניסיון העבר מלמד שהתערבות מלאכותית בשוק הנדל"ן לא עזרה ועדיף לתת לשוק לעשות את שלו.
"האתגר המרכזי של הממשלה הוא לייצר היצע מספיק של דירות שיענה על הביקוש הגדל והולך ולכן הממשלה חייבת לשחרר מלאי קרקעות מסיבי לבנייה ולא לתת רק "פירורים" פה ושם שרק מביאים למחירי סגירה מטורפים לקרקעות".
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
