מתי למכור את הדירה, האם יש לכם הון עסקי מספק, האם כדאי לפרוע את המשכנתא הקיימת ועד לוח התשלומים – המדריך המלא
על פי סקירת ענף הנדל"ן למגורים של אגף הכלכלן הראשי באוצר שפורסמה לאחרונה, בחודש יוני 2023 בוצעו למעלה מ- – 2,100 עסקאות על ידי משפרי דיור. עסקאות של משפרי דיור שונות מעסקאות של מחוסרי דיור ( שרוכשים דירה ראשונה ) כי רכישת הדירה החדשה מותנת במכירתה של הדירה הישנה ולכן גם מחייבת הערכות שונה בכל הקשור למימון הדירה.
על פי הסקירה פרק הזמן מרכישת הדירה החדשה ועד למכירתה של הדירה הקיימת עמד ביוני על ממוצע של 38 חודשים. מדובר בתקופה ארוכה, בה יכולים להיווצר הרבה מאוד שינויים בשוק ולכן היא מחייבת משנה זהירות בנטילת משכנתא.
כיועץ משכנתאות ותיק המלווה הרבה מאוד משפרי דיור בהליך המימון אני עד לכך שמשפרי דיור נתקלים בהרבה דילמות והתלבטויות.
מתי למכור את הדירה?
משפרי הדיור מתלבטים, בעיקר בתקופה הנוכחית, האם כדאי להם קודם כל למכור את הדירה הקיימת ורק אז לרכוש דירה חדשה או קודם לקנות ולדחות את מכירת הדירה עד לרגע האחרון . מדובר בדילמה לא פשוטה שקשורה באופן ישיר למצב השוק. אם השוק חלש, ייתכן ונכון להמתין עם המכירה בתקווה שמחירי הדירות יחזרו לעלות ובמקביל לזרז רכישה כדי למצוא עסקה בהזדמנות. מצד שני, אם המחירים ימשיכו לרדת ייתכן שבעת המכירה משפרי הדיור ימצאו עצמם עם סכום נמוך יותר מהתכנון המקורי. במקרה זה חשוב להיוועץ עם מומחי נדל"ן ולנסות להגדיר את הסכום המקסימלי שניתן להוציא על הדירה החדשה.
האם יש מספיק הון עצמי כדי להניע את העסקה ?
בהרבה מקרים משפרי דיור מסתמכים על כספים שיגיעו ממכירת הדירה הקיימת. יחד עם זאת, הם חייבים לגייס מספיק כסף (לפחות 20% – 10%) כדי להניע את עסקת הרכישה.
כאשר אין הון עצמי לתחילת הרכישה, ניתן לבדוק אפשרות למינוף הנכס הקיים כדי לגייס את הסכום הנדרש. את הסכום הנדרש ניתן לקבל כגישור עד למכירה. בהלוואה זו, הלקוחות ישלמו ריבית בלבד. בדרך זו, ההחזרים יהיו קטנים יותר ויקלו על הרוכשים שיזדקקו למשכנתא נוספת וייתכן שייאלצו לשלם משכנתא חדשה בו זמנית עם המשכנתא הקיימת. צריך לעשות הכל כדי להקטין את הנטל עד למכירת הדירה.
הקטנת הנטל יכולה להתבצע בין אם ע"י בחירה במסלולי גרייס שמאפשרים תשלום ריבית בלבד או הלוואות בלון שגם בהם משלמים את הריבית בלבד עד למכירת הנכס הישן ופריעת ההלוואה.
האם לפרוע את המשכנתא הקיימת או לגרור אותה לנכס הנרכש ?
מרבית משפרי הדיור רוכשים את הדירה החדשה בזמן שעדיין יש להם משכנתא על הדירה הקיימת במקרה זה נשאלת השאלה מה עושים עם המשכנתא הקיימת?
האפשרות הראשונה היא לפרוע את המשכנתא הקיימת ולקחת משכנתא חדשה, והאפשרות השנייה היא לגרור את המשכנתא הקיימת ולהוסיף במידת הצורך משכנתא נוספת.
אם נכון לביצוע העסקה ההחזר החודשי גבוה מאוד, ואין אפשרות להוסיף עליו החזר של משכנתא נוספת אמליץ לפרוע את המשכנתא הקיימת ולקחת משכנתא גדולה שתממן גם את הדירה החדשה ולפרוס הכל לתקופה ארוכה יותר בהתאם ליכולת ההחזר החודשית.
אם ההחזר הוא נמוך משמעותי ותנאי המשכנתא הקיימת טובים משמעותית מכפי שניתן לקבל בזמן הרכישה החדשה, כדאי לשקול גרירת משכנתא שתשמר את התנאים הקיימים אך יש לקחת בחשבון שהליך גרירה הוא יחסית מורכב .
מה גובה המשכנתא שניתן לקבל על הדירה הנרכשת
לא הרבה יודעים שקיים הבדל בגובה המשכנתא שנוכל לקבל בהתאם לסדר הפעולות של המוכר, אם משפרי הדיור קודם מוכרים את הדירה הישנה ורק אז קונים – ניתן לקבל משכנתא בסכום המגיע עד 75% מערך הדירה הנרכשת כי ההלוואה נחשבת כהלוואה לדירה יחידה. אם קודם קונים ורק לאחר מכן מוכרים – ניתן לקבל הלוואה המגיעה עד 70% מערך הדירה.יש לקחת את הנתון הזה בחשבון הכולל כאשר מתכננים את העסקה הבאה.
תכנון לוח התשלומים
חשוב מאוד לסנכרן בין לוחות התשלומים של המכירה והקניה. חוסר סנכרון יכול לגרום לתקלות ואף להפרת חוזה מול המוכרים, כדי לוודא שמסנכרנים נכון, מומלץ להתייעץ עם בעלי מקצוע הקשורים לעסקה – מתווך, עורך דין, יועץ משכנתאות.
*כותב המדריך, רונן מחלב, הוא יועץ משכנתאות, בעלים של סניף דרכנו TOP ראשל"צ , מרשת דרכנו יעוץ משכנתאות
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
