מה מייחד ואת הדירות הקטנות ואת המרחב המשותף, ואיפה ניתן לראות אותן בפרויקטים של התחדשות עירונית?
מצוקת הקרקעות הפנויות לבנייה, והצפיפות הגבוהה בעיקר במרכזי ערים במרכז הארץ, הולידה טרנד תכנוני חדש שנקרא "מיקרו ליבינג". טרנד זה כולל תכנון ייעודי וייחודי שמטרתו לנצל בצורה מירבית את החללים בדירה, ולהתאימה לצרכים המשתנים של רוכשי הדירות, וגם של השטחים המשותפים בבניין. יחידות הדיור במיקרו ליבינג הן קטנות יותר מהדירות הרגילות, וכוללות תכנון חכם הן מבחינת פנים הדירה, וגם של המרחבים הציבוריים בפרויקט. כך למשל, חלוקת חדרים וחללים המאפשרת ניצול יעיל של כל השטח, ריהוט מותאם שניתן לקפל במקרה הצורך, וכדומה.
אדריכל גיל שנהב, כנען שנהב אדריכלים, מסביר כי: "התייקרות הקרקעות הובילו לכך שמחירי הדירות התייקרו מאוד. אנשים רבים בוחרים לגור בדירה קטנה יותר אבל במיקום נחשק. המיקום תופס נדבך משמעותי בהחלטה ולכן למרביתם אין בעיה להתפשר על גודל הדירה. אנחנו גם רואים הרבה משפחות משתנות: משפחות יחידניות/חד הוריות, רווקים/ות ועוד שגרים לבד או שני אנשים לכל היותר ולכן יש להם צורך בדירה קטנה. זוהי גם מגמה עולמית, במרבית הערים התוססות והיקרות, קיים ביקוש לדירות קטנות".
עוד לדבריו, "הרעיון בדירה קטנה הוא לתת את תחושת המרחב כי גודל אי אפשר לתת. מרחב הוא תחושתי, ותחושה אפשר לקבל על ידי גובה הדירה, גודל הפתחים, בצמצום המסדרונות עד כדי ביטולם, למשל אפשר להיכנס לחדר שינה מתוך החלל המרכזי. הצורך בפרטיות קטן מכיוון שאין אנשים נוספים שחיים בדירה, וכן באיחוד חללים – סלון, מטבח ופינת אוכל בחדר אחד, חדר שינה ומקלחת בחלל שני. הכל מתוכנן ומחושב בצורה מקסימלית בכדי להרוויח עוד מטראז' לחלל השימושי".
מה כולל התכנון המודרני כיום בעולם?
"הוא כולל קומפלקסים שמאפשרים חללים משותפים מחוץ לדירה – מועדני דיירים קומתיים, חללי עבודה משותפים, משרדים קטנים, מועדון כושר, מבואות אחסון לדיירים אפילו מטבחים לבישול עצמי, גינות גג ומחסנים. בשנים האחרונות שיעור התחלות הבניה של דירות קטנות נמצא בעלייה קבועה – הן בזכות פיתוח פרויקטים מרובים של שימושים מעורבים באזורי תעסוקה וותיקים הכוללים תוספת זכויות משמעותית והן בתוך תמהיל דירות מגוון יותר בפרויקטים למגורים".
דירות קטנות בהתחדשות עירונית
חברת קרסו, הבונה את פרויקט CRO-ME ברחוב אבן גבירול בתל אביב, מציגה דוגמא לאחד הפרויקט שיצאו לשיווק בתחום ההתחדשות העירונית. מדובר בפרויקט תמ"א 38/2 הריסה ובנייה מחדש באבן גבירול 144-146, שהיווה תקדים לתמ"א 38/2 על הרחוב וכיום נמצא בשלבי ביצוע מתקדמים. במסגרת הפרויקט, נהרסו 2 בניינים ישנים בני 4 קומות, ובמקומם ייבנו שני בניינים בני 8 קומות ובהם 50 יח"ד ועוד 7 חנויות בחזית הרחוב. מתחם המגורים כולל מרחבים משותפים כמו גינה פרטית בעורף הבנין, פינות עבודה ופנאי וחד כביסה משותף. הדירות תוכננו על פי עקרונות המיקרו ליביניג, ששם דגש על חלוקת החלל, תוך גמישות תכנונית המאפשרת ניצול מלא של השטח על כל חדריו בצורה יעילה, לפי שימושים לאורך היום. זאת, באמצעות חפיפות בין חללים, ויתור על מסדרונות, יצירת פרטי נגרות ייחודיים המותאמים לכל טיפוס דירה, או ריהוט נארז (כמו שולחן אוכל מתקפל, פינת עבודה בתוך מה שנראה ארון וכו'). – בפרויקט נותרו דירות 4 חדרים עם 2 מרפסות, מרוהטות ומעוצבות אדריכלית. התכנון הקומפקטי נעשה באמצעות ויתור על מסדרונות, יצירת פרטי נגרות יחודיים המותאמים לכל טיפוס דירה ו/ או ריהוט נארז (כמו שולחן אוכל מתקפל, פינת עבודה בתוך מה שנראה ארון וכו', אי במבטח שבצד השני הוא שידת טלוויזיה לסלון וכו'.
"מעבר לדירות עצמן קרסו השקיעה בשטחים המשותפים של הבניין ויצרה יחד עם הפלטפורמה העירונית גינה פרטית בעורף הבניין בצד חלל עבודה מרווח, מקורה ופתוח לדיירי הבניין וכאמור יוקם חדר כביסה וגיהוץ משותף", מציינים עוד בחברה.
האדריכל עדי רובננקו, שותף מנהל במשרד רובננקו אדריכלים, מתייחס לתכנון של מיקרו דירות כחלק מהתב"ע: "היום, במסגרת קידום תבע"ות חדשות, הועדות המחוזיות השונות מחייבות את הרשויות לייצר מגוון רחב של דירות. זאת למרות שהרשויות המקומיות מעדיפות דירות גדולות יותר, שכן קיים קשר בין גודל הדירות ורמת הגימור לחתך הסוציו-אקונומי של האוכלוסייה. מגוון הדירות והדירות הקטנות בפרט פונות ליותר ויותר קהלים, בין אם מדובר בצעירים, מצמצמי דיור שילדיהם עזבו את הבית, משפחות חד הוריות וגם משפחות צעירות שבעבר היו קונים דירה גדולה יותר מתוך מחשבה לעתיד. אך היום, מתוך מחשבה כלכלית, רוכשים דירה קטנה יותר המתאימה לצרכיהם.
בתור אדריכלים של פרויקטים עם דירות קטנות נדרש שינוי מחשבתי: דיירים שרכשו דירות כאלו "צורכים" יותר שטחים משותפים בתוך הפרויקט עצמו: מועדון דיירים, חללי עבודה משותפים או פרטיים ועוד. בנוסף ניתן לייצר מרפסות בשטח גדול על-מנת "להגדיל" את הדירה ללא תוספת שטח בצורה ישירה. נקודה נוספת הקשורה למיקרו דירות היא נושא המיגון: מאחר והממ"ד לא נחשב כשטח עיקרי, לעיתים ישנו מנגנון פיצוי המוגדר כבר בשלב התב"ע המאפשר ליזם לקבל שטחים עיקריים נוספים מול בניית ממ"קים – מרחבים מוגנים קומתיים".
דרור אוהב ציון, מנכ"ל ובעלים חברת שיווק הנדל"ן דרא, מתייחס לטרנד, ואומר כי: "טרנד המיקרו ליבינג צובר תאוצה כתת תחום פופולרי בענף הנדל"ן, לאור מדיניות התכנון הממשלתית שמכוונת לצפיפות גבוהה בערים הגדולות במרכז הארץ, ולאור המחסור בפתרונות דיור מתאימים לפלחים שונים באוכלוסייה. מה שהופך את הטרנד לפופולרי, היא אוכלוסיית היעד שכוללת את משקיעי הנדל"ן, שעבורם התשואה מיחידות דיור כאלה גבוהה מהממוצע הארצי ומדירות גדולות יותר; רווקים, זוגות צעירים ללא ילדים, או פנסיונרים שמחפשים דירות קומפקטיות במרכז העיר ואינם דורשים שירותים עירוניים מורכבים.
"כך למשל, בימים אלו אנו משווקים את פרויקט המיקרו ליבינג "מתחם AYA" ביפו של היזם צ.פ ברחוב עירית 18 בשכונת נווה גולן. מדובר בפרויקט התחדשות עירונית מסוג תמ"א 38/1 חיזוק ותוספת בנייה. לבניין הקיים בן 4 קומות ו-72 דירות מתווספות 2.5 קומות ו-28 דירות חדשות. כל הדירות תוכננו בעיצוב חכם שמעניק תחושת מרחב ונוחות מירבית. בפרויקט נותרה למכירה דירת גג 2 חדרים אחרונה בשטח 37 מ"ר ומרפסת ענק של כ-100 מ"ר".
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
