היזמים וגורמי המקצוע הבכירים מתריעים: המודל לא יכול להתקיים בסביבת הריבית הנוכחית
האם מודל ההשכרה לטווח ארוך יכול להתקיים בסביבת הריבית הגבוהה ובתנאי השוק הנוכחיים? בכירי ענף הנדל"ן הפעילים בתחום מנתחים את המצב, מספקים תחזיות להמשך ונותנים פתרונות אפשריים להגעה להיתכנות כלכלית.
חיים פייגלין, מנכ"ל קבוצת צמח המרמן וסגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, לא מאמין שהמודל יכול להתקיים בסביבת הריבית הנוכחית: "מבחינה כלכלית, בסביבת הריבית הנוכחית, אין שום מודל של השכרה לטווח ארוך שיכול להתקיים, שלא לדבר על השכרה לצמיתות. כדי לאפשר המשך פעילות של התחום, שהמדינה ראתה בו ככלי מרכזי במאבק במצוקת הדיור, יש לעשות התאמות במחירי הקרקע המיועדת לדיור להשכרה ולהעמיד אותה על שיעור השואף לאפס, כדי שעלות הקרקע לא תהווה שיקול של יזמים אם להתמודד במכרזים ואם לאו. בנוסף, לתפיסתי צריך להאריך באופן מיידי ולאלתר, את המודל הקודם בחוק עידוד השקעות הון שמסתיים בימים אלה, כך שהטבות המס לפרויקטי השכרה יימשכו לתקופה של 5 שנים עם הטבות נוספות ל-10 ו-15 שנה. במקביל, שהמדינה תקצר את התקופה שבה נדרשים היזמים להחזיק בפרויקט לפני מכירה, ותאפשר להם לממש את הפרויקטים מהר יותר.
"אם שני אלה לא יתקיימו, אני לא רואה תוחלת לענף ההשכרה לטווח ארוך. בתחילת השנה קבוצת צמח המרמן מכרה את זכויותיה בפרויקט השכרה לטווח ארוך שהקימה בכרמיאל לקרן הריט'רנט איט'. קנינו את הקרקע לפרויקט לפני כ-5 שנים במחירי קרקע כמעט אפסיים ובמחירי פיתוח נמוכים, וערך הדירות עלה משמעותית בתקופה זו, כך שיכולנו לתת הנחה משמעותית ועדיין למכור את הפרויקט ברווח יפה. בתום תקופת ההשכרה הקרן תוכל למכור את הפרויקט ועדיין להנות מרווח הון יפה ופטור כמעט ממס. כיום בסביבת הריבית הנוכחית ובמחירי הקרקעות הנוכחיים כבר לא ניתן ליזום פרויקטים כאלו".
דניאלה פז ארז, מנכ"לית ובעלים של חברת ייעוץ הנדל"ן פז כלכלה והנדסה, אומרת כי נדרשת התערבות רגולטורית: "לעליית הריבית אכן ישנה השפעה ניכרת על ההיתכנות הכלכלית של פרויקטים להשכרה לטווח ארוך. פרויקטים כאלה נחשבים ל'צרכני אשראי' מובהקים, בכך שהם כוללים רכיב קרקע שעלותו גבוהה מאוד, והיזמים נאלצים לשלם עליו בתנאים של התייקרות של מאות אחוזים בעלויות המימון. הריבית במימון נדל"ן זינקה מ-2-3% ל-7-8%% בתוך כשנה בלבד, והתשואה נותרה סביב 3% – והתוצאה היא היעדר כדאיות כלכלית. אני סבורה כי כדי לעודד את תחום ההשכרה לטווח ארוך ולאפשר לו להמשיך להתקיים, המדינה צריכה לספק ליזמים הגנה מעליית ריבית – באמצעות ערבות מדינה לגורמים המממנים, או סבסוד של פערי הריבית מעל רמה מסוימת וכדומה. הגנה כזו ניתנה בעבר בפרויקטים הראשונים של דיור להשכרה לטווח ארוך והיא נדרשת גם היום. ללא התערבות רגולטורית, אני מעריכה כי יזמי הדיור להשכרה יעדיפו להעביר פעילות לתחומים אחרים עד לשינוי בסביבת הריבית, היצע הדירות להשכרה ייפגע קשות, וספק אם הוא יוכל להשתקם כראוי בהמשך".
גלי אפל קסטל מנכ"לית סוכנות הנדל"ן "דיור פלוס", סבורה גם היא כי במציאות הנוכחית הפרויקטים אינם כלכלים ליזמים: "במציאות הכלכלית הנוכחית בה הריבית גבוהה מאוד ועלויות המימון עלו משמעותית, פרויקטים המשלבים דיור להשכרה לטווח ארוך אינם כלכליים. רק במצב בו המדינה תתערב ותיתן לקבלנים הטבות בדמות תוספת יחידות דיור לשיווק, הלוואות מימון בתנאים מסובסדים, הקלות בהיטלי השבחה וכו' רק אז הם יוכלו להמשיך לבנות בניה לשכירות ולהגדיל את היצע הדירות. כל עוד המצב משקף פרויקט לא כלכלי, הקבלנים יעדיפו לא לגשת למכרזים ולא להיכנס לפרויקטים כאלה וכך ההיצע ימשיך להיות נמוך ולא מספק. היצע הדירות להשכרה נפגע שכן הקבלנים ממעטים לגשת למכרזים לבניית פרויקטים של שכירות ארוכת טווח ואלו שכבר בנו פרויקטים כאלו מוכרים את הדירות וזאת כי מתקשים לעמוד בעלויות המימון בגלל עליית הריבית. מקומות בהם ניתן עוד למצוא פרויקטים עם שכירות ארוכת הם למשל בשכונת רחובות עילית ברחובות, בניין אחד כבר מאוכלס והשני נמצא בשלבי אכלוס".
שמעון ג'יני, מנכ"ל חברת גולדן ארט, סבור כי המודל עדיין יכול להתקיים: "שוק הדיור להשכרה לטווח ארוך הושפע דרמטית עקב עליית הריבית, שמשליכה מיידית ובמישרין על הכדאיות הכלכלית של הפרויקטים. יחד עם זאת, אני סבור כי מודל השכירות לטווח ארוך עדיין יכול להתקיים בסביבת הריבית הנוכחית, בכפוף להתאמות הנדרשות במחיר הקרקעות לפרוייקטים. המדינה צריכה לבטל את נושא מחיר המינימום בכדי לאפשר לשוק שמשתנה במהירות לתמחר באופן הוגן את הקרקע וכן להציע ליזמי הדיור להשכרה תמריצים ותנאים גמישים כדי שפרויקטים יהיו כלכליים מספיק כדי לצאת לדרך. במקומות שבהם שווי הקרקע להשכרה נמוך מאוד, המדינה יכולה לתמרץ על ידי כך שתאפשר לכלול במכרזים עבור פרויקטים להשכרה, גם בניינים ובהם דירות למכירה. בנוסף, חובה למצוא פתרון לכך שהיזם יוכל להזדכות על תשומות מע"מ בהקמת פרויקט דיור להשכרה. המדינה צריכה גם לשקול לקבוע ייעוד תב"עי נפרד לדיור להשכרה, ושהבסיס התכנוני של תב"ע זו יהיה תואם לדרישות התכנון הייחודיות עבור דיור להשכרה. כך, החיבור בין השווי ההוגן של הקרקעות להשכרה שייקבע לפי תנאי השוק במועד המכרז על הקרקע, עם תכנון נכון ותואם לדיור להשכרה ופתרונות בתחום הכלכלי, יביאו להגדלת השוק והסדרתו".
דור לוין, בעלים ומנכ"ל משותף של חברת אנפה, טוען כי התחום חטף מכה אבל עדיין חיי ונושם: "אמנם תחום הדיור להשכרה חטף מהלומה עקב הריבית הגבוהה, אבל אני סבור כי עדיין יש לו שוק בישראל והביקוש לדיור להשכרה נמצא בעלייה. אני סבור כי מהלכים ממשלתיים שיכולים לעודד את התחום, הם קודם כל להגדיל את כמות הדירות שניתנות למכירה בכל פרויקט להשכרה לטווח ארוך מכ-34% כיום ל-50-60%, כך שהיזם יצטרך לקחת הלוואה קטנה יותר למימון הבניה ולהיחשף פחות לריבית הגבוהה. שנית, אני חושב כי אם המדינה תציע ליזמים פתרונות מימון מובנים לפרויקטים להשכרה לטווח ארוך, שיעזרו להם לספוג את הריבית הגבוהה, הדבר יעודד אותם להתמודד במכרזים. כך, אפשר למשל להאריך את משך ההלוואות מ-20-30 שנה ל-50 שנה וכך להקטין את התשלומים השוטפים, ולאפשר ב-10-20 השנה הראשונות תשלום ריבית בלבד ולא קרן. לאחר תקופה זו, שווי הנכס יהיה כבר יותר גבוה והיזם יוכל לסגור חלק גדול מההלוואה. צריך לייצר מסלולי מימון ליזמים בסיוע בנק ישראל, עם פריסת תשלומים נוחה והחזר סביר – ממש כמו משכנתא לרוכשי הדירות – שיאפשר ליזמים לייצר תזרים חופשי לבניית הפרויקטים".
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
