ערב ראש שנה בכירי ענף הנדל"ן מציגים תמונת מצב מסכמת עם הערכות לעתיד. האם הם אופטימיים ומה נדרש לעשות בשנה הקרובה?
המציאות בשוק הנדל"ן הנוכחי מביאה אותנו לתחילת שנה מורכבת ובעיקר רוויה באי ודאות ובהערכת גסות, לפיהם משרדי המכירות ומחירי הדירות יסבלו מחוסר יציבות בשנתיים הקרובות. ההשלכות עלולות לנהיות דרמטיות, ונשאר רק לקוות שלכולם יש מספיק אוויר לנשימה לעבור את הצלילה הנוכחית מתחת לגל הסוער. בין היתר נזכיר כי סביבת הריבית קפצה משמעותית, פרויקטים מושהים, מכרזי קרקעות נסגרים ללא הצעות, ומכירות הדירות בירידה חודשית רציפה כבר תקופה ארוכה, אם כי חודש יוני נטע מעט אופטימיות בענף הנדל"ן. ברקע למצב בכירי ענף הנדל"ן מנסים לצייר תמונה ברורה יותר על השוק, מהרעות החולות ועד לברכות לשנה החדשה.
עו"ד זיו כספי: "לבצע טיפול שורש בחסמים"
זיו כספי, שותף מייסד במשרד עורכי הדין גינדי כספי ושות': "בביקושים לדירות מצד רוכשים, וזאת בין היתר כתוצאה מעליית הריבית ומצב הרוח הלאומי; המהלכים שאני סבור שיש לבצע, כוללים בין היתר טיפול שורש בחסמי בירוקרטיה, הוספת כוח אדם ברשויות המקומיות ובוועדות התכנון, המשך שחרור מסיבי של קרקעות מדינה לבנייה, ועוד. בתחום הדיור להשכרה ארוכת טווח, שספג מהלומה קשה מעליית הריבית וכתוצאה מחוק ההסדרים, על המדינה לשפר את הטבות המס מכוח חוק עידוד השקעות הון, ולהחזיר את תקופת השכירות המחויבת ל-5 שנים !! כמו כן, על המדינה לפעול לעידוד משקיעים, בין היתר על ידי הפחתת המיסים. בתחום הגדלת ההיצע, על המדינה לחזק את ועדות התכנון, ובראשן, הותמ"ל והוועדות המחוזיות והמקומיות. בהיבטי השיווק והמכרזים, מומלץ לשווק אך ורק מתחמים בהם ניתן להתחיל לבנות מיידית, להוריד את מחיר המינימום ולהגביר את קצב הפיתוח, ועוד. לסיום, אני סבור כי צריך להקים קבינט דיור חזק וראוי שיתכלל בין כל מה שנדרש לעשות בשוק, וירכז אצלו את כל הסמכויות שמתפזרות כיום בין משרדי האוצר, השיכון, מינהל התכנון, רמ"י ועוד. לקבינט הזה צריך להיות מנדט ארוך וסמכויות נרחבות ללא תלות פוליטית, והוא צריך להיות מורכב מאנשי מקצוע שיהיה בידם להזיז דברים".
צחי סופרין: מסמכי מדיניות ברשויות – קללה או ברכה?
צחי סופרין, בעל שליטה וסגן יו"ר דירקטוריון קבוצת סופרין: " אחד המהלכים הבולטים בשנים האחרונות בתחום התכנון בכלל וההתחדשות העירונית בפרט הוא קידום של מסמכי מדיניות ברשויות. מסמך מדיניות הוא בעצם כלי תכנוני שהתפתח בעשור האחרון, המסכם את חזון העיר לאותו אזור תכנוני. כך למשל ניתן לקבוע במסמך מדיניות לשכונה מסוימת את גובה הבנייה המקסימלי או את הרף העליון של רמת הצפיפות. מסמך מדיניות יקבע נקודת התייחסות שעל־פיה ידונו ועדות התכנון בפרויקטים שיוגשו לשולחנן כחלק מתהליכי הרישוי להיתר או קידום תב״ע חדשה. מצד אחד מסמכי המדיניות משקפים ודאות או כיוון תכנוני; כאשר היזמים ובעלי הדירות באותה שכונה, המעוניינים לקדם תהליכי פינוי־בינוי ותמ"א, יודעים כבר מהשלב הראשון מהן אמות המידה התכנוניות של הפרויקט – הדבר מקנה ודאות ומקל על קידום הפרויקטים. אולם מצד שני, מדובר בכלי תכנוני שגורם בהרבה מקרים נזק לציבור בעלי הנכסים ולחברות יזמיות. מכיוון שמדובר במסמך המשקף את מדיניות העיר אך הוא איננו מסמך סטטוטורי, אז הגיבוש שלו, החשיבה סביבו וכל מערכת השיקולים נעשית לעיתים בחדרי חדרים, מבלי לתת לציבור אפשרות להביע עמדה ואף להתנגד לתוכן המסמך במידת הצורך. הדבר יוצר פגיעה ממשית בקידום פרויקטים שהרי לא תמיד שיקולים כלכליים ושמאיים נמצאים לנגד עיני מגבשי המסמך ".
עופר שגיב: "ציבור הרוכשים שרוי בפנטזיה"
עופר שגיב, מנכ"ל מיטל הנדסה ויו"ר ארגון קבלני מחוז חיפה: "עליית הריבית במשק מרמה אפסית לרמה של 4.75% בתוך שנה בלבד, היא הגיים צ'יינג'ר המרכזי בענף הנדל"ן בשנה החולפת, והיא השפיעה ומשפיעה מכיוונים שונים. מצד רוכשי הדירות, עליית הריבית הגבילה משמעותית את יכולתם לרכוש דירות עקב התייקרות מהותית במשכנתא, וגם מבחינת הקשחת העמדות של הבנקים המלווים. אני סבור כי ציבור הרוכשים שרוי בפנטזיה שמקורה בהכרזות בתקשורת מצד בכירי ממשל כאלה ואחרים על ירידת מחירים חדה שעומדת לפתחנו, ולא כך הדבר. מספרים לרוכשים סיפורים על ירידה של 10-15% ואני סבור כי שזה רק פוגע בהם. מי שצריך דירה ולא קונה יפסיד, כי בטווח של השנה-שנתיים הקרובות אני לא צופה ירידת מחירים משמעותית, למעט בשברי אחוזים ורק בחלק מהמקומות בארץ. ייתכן ואף תהיה עליית מחירים מחודשת כשהביקושים הכבושים יתפרצו.
שנית, עליית הריבית נתנה אותותיה גם על יזמי הנדל"ן, שעלויות המימון שלהם הוכפלו כמעט פי 4 מרמה של כ-2.5% ריבית לרמה של 8% כיום. זה יצר אצלם בעיה ברכישת הקרקע לבנייה, היות ועבור רכיב הקרקע ואת הוצאות הפיתוח לרמ"י, היזמים נדרשים לשלם במזומן ומתוך התזרים השוטף, ולא מתוך הרווחים על הפרויקט, הם נדרשים לשלם את הריבית על רכיב הקרקע למשך שנתיים-שלוש עד שמתקבל היתר הבנייה. אם נוסיף לכך את הצורך של היזמים לשלם בריבית גבוהה גם אחרי שהפרויקט בבנייה, המשמעות היא שאין דרך שהם יוכלו להוריד מחירים. הבנקים גם לא יתנו להם להוריד מחירים בצורה דרמטית במטרה להציג רווחיות ולהבטיח את הליווי, ויכריחו אותם להביא הרבה כסף מהבית. ולכן, כל זאת יתגלגל לרוכשי הדירות. כברכות לשנה הבאה, אני מציע שהמדינה תאפשר ליזמים לשלם על הקרקע ואת הוצאות הפיתוח רק לקראת קבלת טופס 4 או לכל המוקדם עם קבלת היתר הבנייה. לחילופין, המדינה יכולה לעשות עסקאות קומבינציה עם היזמים, לפיהן המדינה תקבל מהיזמים דירות מוכנות בכל פרויקט לשימושה, במקום תשלום על הקרקע והפיתוח שלה שחשוף לריבית הגבוהה. רעה חולה נוספת של השנה האחרונה היא בדמות השפעת הריבית הגבוהה גם על שוק השכירות – בשל חוסר בכדאיות כלכלית, יזמים כמעט ולא מתמודדים במכרזים של דיור להשכרה והיצע הדירות נפגע גם כן. הברכות לשנה החדשה בתחום זה יכולות לבוא על ידי הורדת מס הרכישה למשקיעי הנדל"ן מ-8% בחזרה ל-5%, כי ציבור משקיעי הנדל"ן לא תמיד עושה שיקולי עלות מול תשואה, חלקם רוצים להיות בעלי נכס ורואים בזה כהשקעה לטווח ארוך, חלקם בונים על עליית ערוך וכדומה, אבל מס הרכישה הגבוה מגביל אותם מאוד".
אלי רוזנטל: "שוק הדיור נפגע קשות"
אלי רוזנטל, מנכ"ל ארגון הקבלנים והבונים מחוז ת"א והמרכז,: "השנה האחרונה התאפיינה בחוסר ניהול והיעדר מדיניות ממשלתית בתחום הדיור. בשנים עברו, הציבור והיזמים הורגלו לתוכניות ממשלתיות שונות, חלקן טובות וחלקן פחות, אבל לפחות ראינו ניסיון בטיפול במשבר הדיור. השנה, לצד חוסר הוודאות שנוצרה עקב האינפלציה, הריביות והמהפכה המשפטית, שוק הדיור נפגע קשות. הרוכשים מצדם לא רוצים לקחת סיכונים ויושבים על הגדר, היזמים והקבלנים נתקלים בעלויות מימון גבוהות והאטה במשרדי המכירות ולכן גם מורידים את הרגל מהגז והתוצאה בשטח באה לידי ביטוי בירידה משמעותית של התחלות הבנייה. בפן המוניציפלי אנחנו נמצאים בשנת בחירות, במרבית הרשויות ראשי העיר נמנעו מלקדם תוכניות היקפיות שיכולות 'לעצבן' את התושבים המקומיים ולהוביל להפחתת סיכויי הבחירה של אותו ראש עיר. התוצאה היא שראינו המון פרויקטים שנעצרו/נתקעו לאורך השנה האחרונה, שכונות חדשות שלא קודמו, התחדשות עירונית שנדחתה ועוד. כולי תקווה שהשנה החדשה, תתאפיין בוודאות מקסימליות הן לאזרחים והן לקבלנים, ריביות יציבות במקביל להמשך בניית הארץ".
דורית סדן: "מחסור חמור ביחידות דיור בשנים הקרובות"
דורית סדן, מנכ"לית חברת שיווק הנדל"ן נווה העיר: "בשנה החולפת ראינו מספר גורמים משפיעים שהיוו רעות חולות משמעותיות בענף. ראשית, עליית הריבית החדה, שייקרה את עלויות המימון ליזמים והובילה רבים מהם להשהות רכישת קרקעות חדשות ואף לעכב את הבנייה של פרויקטים קיימים עד להגעה לאחוז מכירות שיכניס את הליווי לתוקף. ומנגד, ירידה במכירות בשל עליית החזרי המשכנתא. שנית, אי-הוודאות המדינית בכל הקשור לרפורמה המשפטית ומדיניות הממשלה הלא ברורה לשוק הדיור. ושלישית, ירידה בהתמודדות במכרזי רמ"י שלא הותאמו למציאות הנוכחית בשוק הנדל"ן ורבים מהם הסתיימו ללא הצעות או בהצעות נמוכות בעשרות אחוזים ממה שהיה לפני שנה וחצי ויותר. יש לציין כי יזמים שזכו במכרזים לפני מספר שנים במחירים הגבוהים כבר חשופים מבחינה מימונית לריבית, ולכן נאלצים לצאת במבצעי מכירות אטרקטיביים לקהל היעד על מנת להכניס את הליווי הבנקאי לפרויקט. כיום בתנאי השוק הנוכחיים, היות והבנקים המלווים דורשים ריביות גבוהות מאוד, הון עצמי גבוה יותר מבעבר, ומכירות מוקדמות של כ-30% מהיזמים, ומנגד בשל הירידה במכירות היזמים מתקשים להציג לבנק את רף המכירות המוקדמות הנדרש לקבלת ליווי – נוצר עיכוב בהתחלת הבנייה ואנחנו רואים ירידה גדולה בהיקפיה. כל אלה מובילים למחסור חמור ביחידות דיור בשנים הקרובות, ובהינתן שהביקושים לא נעלמו והם דיי קשיחים , התוצאה תהיה עליית מחירים בהמשך.
באשר למהלכים שיש לבצע לשנה הבאה, אני מזהה שהרוכשים כבר מבינים שסביבת הריבית הנוכחית תלווה אותנו לפחות בשנתיים הקרובות, והם יתאימו עצמם אליה – ירכשו דירות קטנות יותר ובאזורים מרוחקים יותר. המדינה חייבת לעודד רשויות מקומיות לקדם ולאשר תוכניות התחדשות עירונית, ובפריפריה בפרט, באמצעות תמריצים, מתן קרקעות משלימות, ומכפילים גדולים יותר – כדי להבטיח כדאיות כלכלית ולהביא להגדלת ההיצע. במקביל, נדרשת האצה בפרויקטי תחבורה ותשתיות, וכן בהקמת מוקדי תעסוקה בפריפריה, כדי למשוך לשם אוכלוסיה חזקה ולגרום לה להישאר".
עפרה חדד: "יש לתת משכנתא בריבית קבועה"
עפרה חדד, סמנכ"לית ומבעלי חברת יורו ישראל: "עליית הריבית מ-0% לרמה של 4.75% היא אחת הרעות החולות המרכזיות של השנה האחרונה, ואני סבורה כי כברכה לשנה הבאה, המדינה צריכה לתת לזוגות הצעירים ולמשפרי הדיור שבבעלותם דירה אחת בלבד (לא משקיעי נדל"ן), הגנה מפני אי הוודאות של מרכיב הריבית במשכנתא. זאת, במקום הטבות שונות ומשונות כמו מחיר למשתכן, מחיר מטרה וכדומה, שלא ממש עוזרות. רוכשי הדירות שצריכים דירה מחפשים שקט נפשי ותחושת ביטחון. אין סיבה שהם יהיו חשופים להשפעות של גורמים חיצוניים כמו המצב הפוליטי, התמורות בכלכלות העולם, גחמות משתנות של נגיד בנק ישראל וכולי. אני סבורה כי המדינה צריכה להורות לבנקים לאפשר לאוכלוסיה זו משכנתא בריבית קבועה לכל אורך ההלוואה, כמו שהיה כאן לפני שהריבית החלה לעלות. היא יכולה לעשות זאת במכרזים ממשלתיים לבנקים שבהם תיקבע ריבית בשיעור מסוים ל-30 שנה למשל, ואני בטוחה שאף בנק לא יוותר על התמודדות. הרי הבנקים מבטיחים את עצמם ב-30% הון עצמי מהרוכשים ובנכס משועבד, ויש להם אפיקים רבים לרווחיות ולא רק מהמשכנתאות. היציבות שלהם לא תיפגע ואין שום סיבה שהם לא יתרמו את חלקם למאמץ הלאומי".
דרור אוהב ציון: "לבטל לגמרי את האפשרות להקלות בנייה"
דרור אוהב ציון, מנכ"ל ובעלים חברת שיווק הנדל"ן דרא: "אחת הרעות החולות בענף קשורות לחסמים של פרויקטי התחדשות עירונית. חסמים של לוחות זמנים של הליכי הרישוי, חסמים בקידום הפרויקטים ברשויות המקומיות, וחסמים הקשורים להתנהלות מול דיירים סרבנים. הברכות לשנה החדשה יהיו מהלכים לקיצור לוחות הזמנים האלה, שמונעים בפועל בנייה של אלפי יחידות דיור בפריסה ארצית וחיזוק בניינים הזקוקים לחיזוק מפני רעידות אדמה. אני סבור שיש לחייב בעלי דירות בבניינים שמועדים לפורענות מבחינת בטיחות, לבצע פרויקטי תמ"א 38 חיזוק ותוספת בנייה או הריסה ובנייה מחדש – ממש כפי שעושים בבניינים שכבר מוגדרים כמסוכנים, ולתחום זאת בזמן קצוב; אני סבור שיש לחייב רשויות מקומיות להגיב ולאשר תוכניות התחדשות עירונית בלוחות זמנים ברורים ומוגדרים מראש; לתפיסתי, צריך לבטל לגמרי את האפשרות להקלות בנייה עבור היזמים בפרויקטי התחדשות עירונית, ולהוציא את הפרויקטים במסלול ירוק שיקצר את ההליכים; ובסוף, יש להקנות ליזמים כלים מספקים כדי לקצר את ההתנהלות מול דיירים סרבנים, שנמשכת לעתים שנים ושיש בה כדי לעכב פרויקטים עד טרפודם המלא".
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
