העובדה שעם ישראל מפסיד מידי שנה כ-10-15 אלף יחידות דיור שהיו יכולות להיות מקודמות במסגרת תמ"א 38, הינו בבחינת מחדל לאומי כלכלי וחברתי // דעה
זה מכבר טענתי שהמוקש הגדול של פרויקטים של תמ"א 38 הינה העובדה שהם כדאית כלכלית רק באזורים יקרים במיוחד דוגמת המרכז והצפון הישן של תל אביב, רמת השרון ואזורים יקרים נוספים.
המדינה לא השכילה מאז החלת תמ"א 38/1 ב-2005 ותמ"א 38/2(הריסה ובנייה מחדש) ב-2011 למנף את התכנית, הרבה בגלל שלא יצרה מול הרשויות המקומיות מודל שיהיה כדאי כלכלית גם ליזמים.
העיריות, מבחינתן, הוסיפו חטא על פשע, בכך שלא רק שלא סייעו לדחוף את התמ"א קדימה, אלא אף הוסיפו עוד כהנה וכהנה מכשולים ביורוקרטים, חלקם בכוונה, חלקם מתוך בורות ועצלות של פקידים, מה שכמובן צמצם מאוד את מספר הפרויקטים.
במהלך החודש האחרון, ולאחר גמגום של שנתיים ויותר של מנהל התכנון ויתר הגורמים, הוכנס תיקון 136 שנתן מיתת נשיקה לתמ"א, זאת מבלי להכניס כל חלופה ריאלית במקומה.
אולם, וזה אולם גדול, מסתבר שגם בלעדי תיקון 136, עיריית תל אביב החליטה לחסל את שארית הכדאיות לתמ"א 38 , זאת כאשר קבעה כי יוטל היטל השבחה באופן חריג על פרויקטים אלה המתבצעים ברובע 3.
הסיבה לכך, לכאורה, ברורה: רובע 3 ממוקם במיקום לוהט במיוחד, צפון מערב תל אביב, בין אבן גבירול במזרח לבין רחוב הירקון וחוף הים במערב, ובין נחל הירקון בצפון ושדרות בן ציון-בוגרשוב בדרום.
הטיעון של עירית תל אביב להחלטה חריגה זו הינו שבשל המחירים הגבוהים והביקוש הלוהט, פרויקטים אלה נהנים ממילא מוודאות ומרווח של יזמים, ולכן ניתן להחריג אותם לעומת פרויקטים אחרים של תמ"א 38 שאינם חייבים בהיטל השבחה.
לטעמי זוהי החלטה דרקונית, זאת בלשון המעטה שמגיעה ממקום הידוע לכל יזם – התפיסה של הפקידום ברשויות המקומיות שהיזם הינו "כריש נדל"ן", "אויב" ושצריך, במידת האפשר להיכנס לו לכיס עמוק ככל האפשר.
החלטה זו פוגעת כמובן לא רק ביזמים, אלא גם בלא מעט דיירים ותיקים ששקלו לקדם תמ"א 38 וכעת הם נסוגים מההחלטה, או במקרה הטוב פוסחים על שני הסעיפים.
אדגיש כי להחלטה זו, למרות שהיא מתייחסת רק לרובע ספציפי, ישנה משמעות מרחיקת לכת גם לאזורים נוספים דוגמת רובע 4 (הצפון הישן בין דרך נמיר לאבן גבירול) וייתכן שגם על עיריות נוספות בגוש דן שילכו בעקבות ההחלטה התקדימית של עירית תל אביב.
על כן אני מצפה ממשלת ישראל שתבחר ב-1 בנובמבר שתעשה סוף סוף סדר בכל מה שקשור לשוק הדיור בכלל והתחדשות עירונית בפרט. העובדה שעם ישראל מפסיד מידי שנה כ10-15 אלף יחידות דיור שהיו יכולות להיות מקודמות במסגרת תמ"א 38, מה שכמובן היה מגדיל משמעותית את היצע הדיור, הינו בבחינת מחדל לאומי כלכלי וחברתי. אני מאמין שרק שר בינוי ושיכון מקצועי יידע לנווט את שוק הדיור כהלכה, וישים קץ להפקרות הזו!
*כותב המאמר, אייל בהרי, הוא מנכ"ל צים בהרי נדל"ן מקבוצת עדי צים אחזקות
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
