שדה התעופה דב הוז // Depositphotos
שדה התעופה דב הוז // Depositphotos

כמה שווה חלקת קרקע ששימשה בעבר כחלק משדה התעופה דב הוז?

מדובר בחטיבת קרקע בשטח של כ-100 דונם בבעלות מאות בעלים. שמאי הבעלים קבע פיצוי של 357 מיליון שקל, שמאי המדינה קבעה פיצוי של 21 מיליון שקל. כמה הכריע השמאי המכריע?

רנית נחום-הלוי 14.06.2021

עיניהם של מאות בעלי קרקע בשדה התעופה דב הוז בתל אביב היו נשואות לעבר החלטת שמאי המקרקעין המכריע אייל יצחקי בדונו על שווי קרקע בשטח של כ-110.8 דונם במתחם שדה התעופה דב הוז בצפון תל אביב. 

המחלוקת המרכזית על שווי הקרקע נעה בין שמאי בעלי הקרקע שסבר ששוויה מגיע לכ-357 מיליון שקל, לעומת שמאית מטעם המדינה שהעריכה כי שווי הקרקע נאמד בכ-21 מיליון שקלים בלבד – פער של פי 16 לערך בין הצדדים.  השמאי המכריע אייל יצחקי שמונה בתיק זה קבע גובה פיצוי של כ-29 מיליון שקלים בלבד. 

השאלה שעמדה בבסיס החלטת השמאי המכריע היא, האם יש לגזור את הפיצויים משווי הקרקע המגלם בחובו פוטנציאל? 

הפיצויים נדרשו על-ידי בעלי הקרקע בגין שימוש שעשתה המדינה בקרקע כשדה התעופה דב הוז בתקופה שתחילתה במרס 2017 עד יולי 2019. הזכות לפיצויים ניתנה מתוקף החוק 'שדה התעופה דב הוז' שנקבע במרס 2017, עד מועד פינוי שדה התעופה ביולי 2019. בנובמבר 2020 מונה השמאי אייל יצחקי על-ידי מועצת שמאי המקרקעין כשמאי מכריע, כדי להכריע במחלוקת בין הצדדים בעניין גובה הפיצויים בתקופה הנידונה. 

המדובר בחטיבת קרקע בשטח של 110,8 דונם ששימשה כחלק משדה התעופה דב הוז, סמוך לרצועת חוף הים. החלק הצפוני של הקרקע, בשטח של 109.3 דונם, היה חלק ממסלול ההמראה של שדה דב ושטח נוסף של 1.5 דונם – בו עבר כביש הגישה מהטרמינל האזרחי לאזור חניית המטוסים האזרחיים. חטיבת הקרקע ממוקמת ממערב לשדרות לוי אשכול בתל אביב וסמוכה לשכונת המגורים "רמת אביב החדשה", אזורי חן", "נופי ים" ו"שכונת כוכב הצפון", שהן שכונות המתאפיינות בבינויי רווי עם רמת ביקוש גבוהה וערכי קרקע גבוהים. 

שדה התעופה דב השתרע על שטח של 766 דונם, כשליש משטח זה הממוקם בצידו הדרומי והמזרחי של השדה שימש כבסיס תעופה צבאי וטרמינל אזרחי ובו ניצבו מבנים קשיחים, האנגרים, סככות ומתקנים. שאר שטח השדה שימש מסלול המראה, אזור חניית מטוסים אזרחיים וצבאיים ומעברים בין החלקים של שדה התעופה.

עיקר המחלוקת בין השמאים סבבה לעניין "תרגום" פיתוח הקרקע. שמאי הבעלים הגיעו לשווי פיצוי של 356,400,000 מיליון שקלים וקבעו את הפיצוי כמכפלה של שווי השוק בשיעור תשואה שנתי של 6%. לטענתם, השימוש של המדינה בקרקע הבעלים נעשה בכפיה, בניגוד לרצונם ולאורך כל השנים מנע מהם אפשרות של תכנון הקרקע מצד אחד ושימוש בקרקע לצרכי מגורים, או מסחר, מה שהיה מניב להם הכנסות. 

"במקרה שבנדון, שבו השימוש בקרקע נעשה על ידי המדינה בכפיה ותוך הסגת גבול, הרי שיש לחשב את הפיצויים לפי השימוש המיטבי. דהיינו, לפי הנזק שנגרם לבעלים כתוצאה מכך שלא קידמו תכנון למגורים עקב השימוש של המדינה בקרקע", טען בא כוח הבעלים, אשר חיזק את טענותיו בפסיקות קיימות. 

השמאית מטעם המדינה קבעה פיצוי בגובה של 21,190,000 מיליון שקלים בלבד, זאת בהתאם לדמי השכירות החודשיים הנהוגים בשוק לשימוש של אחסנה פתוחה. לדעתם, יש לקבוע את הפיצויים לבעלים לפי דמי השימוש הראויים בקרקע ששימשה בפועל כשדה תעופה ללא קשר להחזקה של המדינה בקרקע. לעמדתם, העובדה שהמדינה עשתה שימוש בקרקע לא פגעה בקרקע ולא בסחירות שלה. להפך, שימוש המדינה היטיב עם הבעלים והיה רווחי עבורם, שכן אם המדינה הייתה מפנה את שדה התעופה כבר ב-2017 , הרי שלא היה נעשה בה שימוש והבעלים לא היו מקבלים בעבורה דמי שימוש כלשהו. עובדה, כך טענו, שעד מועד זה (מרס 2021) חלה על הקרקע תכנית ברמה מתארית בלבד שאינה מאפשרת בה שימוש חוקי או בניה. 

המחלוקת בין הצדדים, כאמור, נוגעת לשימוש הרלוונטי ממנו יש לקבוע את הפיצויים ומכאן הפער הכספי. בעוד ששמאי הבעלים גזרו את הפיצויים משווי השוק של הקרקע שמגלם בחובו פוטנציאל ל"הפשרה תכנונית של הקרקע" למגורים באחד המיקומים המבוקשים במדינה – השמאית מטעם המדינה קבעה פיצויים לפי השימוש שנעשה בקרקע בפועל כשדה תעופה.

שמאי המקרקעין המכריע יצחקי קיבל באופן חלקי את דעת המדינה. יצחקי לא השתכנע כי המשך השימוש בקרקע כשדה תעופה באותה תקופה מנע או האט את תכנון הקרקע ועל-כן הפיצוי לא יכול לכלול מרכיב בייעוד מגורים. כמו-כן קיבל את טענת המדינה כי קצב תכנון הקרקע היה מהיר מהרגיל, בין קליטת התוכנית ביוני 2018 ועד מתן תוקף ברשומות באוגוסט 2020, פרק זמן של שנה ושלושה חודשים בלבד. יחד עם זאת קיבל יצחקי את טענת בעלי הקרקע כי יש לפצות את הבעלים בתשלום דמי שימוש עבור השימוש הרווחי ביותר בקרקע. 

בתוך כך נקבע כי הפיצויים הראויים יחושבו לפי "שווי בשימוש" בפועל כשדה תעופה והדבר ייקבע באמצעות שלושה פרמטרים עיקריים: שווי קרקע לתעשייה, חישוב שיעור תשואה ראוי, התייחסות לחלק הרלוונטי בשנה. מכאן קבע השמאי המכריע יצחקי כי הפיצוי לשנת 2017 יעמוד על סך 9.732 מיליון שקל. הפיצוי לשנת 2018 – יעמוד על סך 12.914 מיליון שקל, וגובה הפיצוי לשנת 2019 יעמוד על סך 6.274 מיליון שקל. בסה"כ קבע השמאי המכריע גובה פיצוי של 28.9 מיליון שקל בלבד.

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות