banner
השופט גרוסקופף // באדיבות דוברות הרשות השופטת | Depositphotos
השופט גרוסקופף // באדיבות דוברות הרשות השופטת | Depositphotos

תקדים בבג"ץ: לא ניתן להחכיר מחסנים בבניין מגורים למי שאינו בעל נכס

אדם שרכש מחסנים בבניין בבית שמש במנותק מהדירות, ביקש לקבל הכרה כבעל הנכסים. בית המשפט דחה את בקשתו והטיל עליו הוצאות

זיו גולדפישר 14.05.2023

מחסנים בבניין מגורים הוקמו על מנת לשרת את הדירות, ולכן לא ניתן להחכיר אותם לאדם שאינו אחד מבעלי דירות המגורים בבניין. כך קבע בית המשפט העליון בפסק דין תקדימי, במסגרת תביעה שהגיש רוכש של מחסנים בבניין לסעד הצהרתי שהוא הבעלים של מחסנים אלה, למרות שהוא אינו מתגורר במקום. בית המשפט דחה את התביעה, תוך מתיחת ביקורת על התובע.

הבניין שנמצא במרכז הדיון נבנה בבית שמש על ידי חברת סא"ל משכנות הארץ בע"מ (בשמה הקודם: נחלת אליעזר בית שמש בע"מ). הבניין כלל מחסנים בקומת הקרקע. מפסק הדין עולה כי אומנם המחסנים הוקמו לשימוש בעלי הדירות בבניין, ואולם בפועל נמכרו מרבית הדירות בבניין ללא מחסן, והמחסנים נותרו בבעלותה של חברת משכנות הארץ. 

בשנת 2010 מכרה החברה שתי דירות בבניין לבני הזוג יחיאל ורחל מוזס, שאליהן הוצמדו 22 מחסנים. יחיאל מוזס, כך עולה מפסק הדין, היה בעבר בעל עניין בחברה. בשנת 2012 ערך מוזס עסקה עם התובע, יעקב וידר, שבמסגרתה מכר לו 11 מחסנים, וכן את החצר מסביב למחסנים הללו, וזאת תמורת חצי מיליון שקל. המחסנים נמכרו לוידר בלי שנמכרה לו דירה כלשהי. מוזס אף התחייב "לרשום את המחסנים ע"ש הקונה כיחידת מחסנים נפרדת ללא תלות בדירה כל שהיא".

לאחר העסקה, וידר עתר לבית המשפט המחוזי בירושלים לקבל סעדים הצהרתיים, שהמרכזיים בהם הם הצהרה לפיה הזכויות במחסנים שייכות לו, והצהרה כי על החברה לכבד את אישור הזכויות. בית המשפט דחה את הבקשה, תוך מתיחת ביקורת על וידר. בית המשפט קבע כי הוא פעל ללא ניקיון כפיים, לאחר שרכש את המחסנים מסיבות עסקיות, במטרה להשכירם כיחידות מגורים. וידר ערער על פסק הדין לבית המשפט העליון.

הערעור נדון על ידי השופטים ענת ברון, רות רונן ועופר גרוסקופף, אשר כתב את פסק הדין. השופט גרוסקופף כתב בפתיחת פסק הדין כי: "ערעור זה מעורר שאלה משפטית מעניינת – משמעותה הקניינית של עסקה להעברת זכויות במחסנים שנבנו בבניין מגורים לטובת מי שאיננו בעל דירה באותו בניין". השופט קבע בפסק הדין כי לא ניתן להצמיד את המחסנים למי שאינו בעל דירה: "המחסנים בהם עסקינן אינם מהווים חלק אינטגרלי מאף אחת מהדירות בבניין, ואף לא ניתן לראות בהם 'דירה' נפרדת, בוודאי שלא 'דירות נפרדות'. לפיכך, ככל שהיה הבניין נרשם כבית משותף, המחסנים היו מסווגים כרמל"ה (רכוש משותף לא הכרחי), והיו מוחלים עליהם הכללים הרלוונטיים לסוג נכסים זה. במילים אחרות – לא ניתן היה לרשום אותם אלא כחלק מהרכוש המשותף של הבניין או כהצמדות לטובת אחד מבעלי דירות המגורים בבניין".

מפסק הדין עולה הבניין שבו נבנו המחסנים לא נרשם כבניין משותף, אך בית המשפט קבע כי למרות זאת עדיין לא ניתן להחכיר את המחסנים למי שאינו בעל דירה. וידר טען עוד בערעור כי המקרקעין ממילא מוחכרים לבעלי הדירות בבניין על ידי רמ"י. לאור זאת, הוא טען, אין מניעה כי דייר אשר חכר דירה מרמ"י, יעביר או יתחייב להעביר חלק מסוים מזכות החכירה שניתנה לו (במקרה הזה מחסן) לצד ג', גם אם אינו בעל דירה בבניין. "מדובר בטענה מתחכמת, שאין בה ממש", קבע בית המשפט העליון. "לא ניתן להקנות למערער את זכות החכירה ביחס למחסנים שעה שאין הוא בעל אחת הדירות בבניין, ואף לא ניתן להורות לחברה לפעול להקניית ורישום זכות חכירה כזו".

בסיכום פסק דינו, כתב השופט גרוסקופף: "המחסנים הוקמו על מנת לשרת את דירות המגורים, ולא כיחידה נפרדת או יחידות נפרדות, היכולות לשמש כ'דירה' עצמאית. ככאלה הם אמורים להיות מוצמדים לדירות המגורים בבניין או להוות חלק מהרכוש המשותף. אין הם יכולים להיות מוחכרים לצד ג' שאינו אחד מבעלי דירות המגורים בבניין. כך היה אילו הבניין היה נרשם כבית משותף; כך גם לעת הזו, בהינתן שמדובר בבניין מגורים העתיד להירשם כבית משותף".

השופט הטיל על וידר הוצאות משפט בסך 10,000 שקל.

מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות