איציק סימון // צילום: דני שביט

תמ"א 38: האתגרים הביטוחיים במקרה של עזיבת קבלן או יזם

פרויקטים של תמ"א 38 הם פרויקטים בסיכון גבוה, ובמקרים רבים בעלי הדירות עלולים למצוא את עצמם מול יזם שעזב או קבלן שנטשו באמצע הפרויקט. מהן ההשלכות על הדיירים וכיצד ניתן לבטח את עצמכם מפני תביעות נזיקין?

כרמלה קופר 14.05.2020

איציק סימון // צילום: דני שביט

מאת: איציק סימון, מנכ"ל – הסוכנות המובילה לביטוחי בניה

אנו שומעים לא מעט על נטישת/עזיבת פרויקטים של תמ"א 38 בעוד העבודות בעיצומן. לא אחת, יזמים וקבלנים שהתחילו פרויקט עם הבטחות גדולות, "מתנפצים" אל קרקע המציאות בעקבות בעיות שונות, ונאלצים לעזוב. מותירים בכך את בעלי הדירות בפני שוקת שבורה, ולעתים אף ללא ביטוח ראוי.   תופעה זו נפוצה בתקופת הקורונה יותר מהרגיל, לצערנו.

כאשר העבודות מופסקות בעקבות עזיבתו של קבלן או יזם, הדבר עלול לקפל בחובו השלכות משמעותיות על הביטוח של הפרויקט. בפרט בפרויקטים של תמ"א 38 חיזוק והרחבה (תמ"א 38/1), בהם הדיירים ממשיכים לגור במקום. 

איכות החיים של בעלי הדירות והשוכרים, שהייתה אמורה להיפגע לתקופה קצרה בלבד של שנתיים-שלוש, הופכת לשגרה שסופה מי יישורנו. כך גם כל תאונה שתגרום לנזק לגוף או לרכוש יכולה להוליד תביעה, ובהעדר ביטוח, לדיירים לא יהיה כיסוי לפיצויים (לא כל שכן כיסוי בעבור ההוצאות המשפטיות הגבוהות).  

מבחינת הביטוח ישנם הבדלים בין עזיבת קבלן לעזיבת יזם, ומשקל רב ניתן לאופן בו הפוליסה נרכשה מלכתחילה. בעיקר סביב השאלה מי הוגדר בתור המבוטח הראשי, והאם יש בה סעיפים שמאפשרים כניסה בנעליו במקרה שיעזוב. במה הדברים אמורים? הנה ההסבר המקוצר. 

מה קורה במידה שהקבלן עוזב?

אם הקבלן הוא זה שעוזב, והיזם נשאר, צריך לבדוק האם הפוליסה לביטוח עבודות קבלניות נרשמה על הקבלן או היזם בתור מבוטח ראשי. ככל שהיזם הוא המבוטח הראשי, הבעיה היא (קצת) פחות חמורה, שכן היזם יכול להכניס לפרויקט קבלן חדש. אולם אין זו משימה קלה שכן קבלנים איכותיים וטובים עלולים להירתע מכניסה לפרויקטים שנתקלו בקשיים. לא כל אחד ייקח ללא לבטים את האחריות על פרויקט שננטש על ידי קבלן קודם.  

כאשר הקבלן הוא זה שמוגדר בתור המבוטח הראשי, אנו נמצאים בפני אתגר של ממש. הקבלן העוזב, מיד עם הפסקת העבודות, יפנה לחברת הביטוח ויבקש להפסיק את הפוליסה החל מהמועד הרלבנטי. מרגע זה ואילך, אין לדיירים וליזם פוליסת ביטוח עבודות קבלניות על האתר. זאת למרות שמדובר באתר בנייה לכל דבר ועניין. אתר שרובצים בו סיכונים לא מעטים לדיירים, למבקרים ולעוברי אורח. 

במצב זה, היזם צריך למצוא לא רק קבלן חדש אלא גם חברת ביטוח שתהיה מוכנה לספק לו ביטוח עבודות קבלניות לפרויקט. הניסיון מלמד שאין זה עניין של מה בכך. 

חברות הביטוח, בצדק מסוים מבחינתן, אינן ששות "להכניס ראש בריא למיטה חולה". לאחר שהיזם יצליח לגייס קבלן חדש, וכאמור לא כל קבלן איכותי וטוב ייכנס ללא חששות לפרויקט שעבר מהלומה של נטישת קבלן קודם, יהיה עליו להשיג ביטוח עבודות קבלניות. במקרה הטוב חברות הביטוח יסכימו להנפיק את הפוליסה תחת פרמיה גבוה מהרגיל, ובמקרה הפחות-טוב הן תסרבנה לחלוטין. 

מה קורה כשהיזם עוזב את הפרויקט?

עזיבת יזמים נחשבת אף היא לתופעה שאיננה נדירה בפרויקטים של תמ"א 38. התחרות הרבה בשוק, לצד הניסיון להגיע להסכמה מול הדיירים, גורמות ליזמים להפליג בהבטחות ולהציע הצעות בעלות סיכון כלכלי. כך גם יש בשוק לא מעט יזמים חסרי ניסיון או נעדרי גב כלכלי, שכל אירוע בלתי צפוי במהלך העבודות עלול לסכן את הפרויקט כולו (קורונה? חורף קשה? אתגר הנדסי מפתיע?). ידועים כמובן מקרים בהם התגלע סכסוך בין הדיירים ליזם, והראשונים החליטו "לפטר" את האחרון (בין אם במישרין ובין אם בעקיפין). 

יזמים עוזבים פרויקטים של תמ"א 38 מסיבות שונות. למשל, הסתבכות כלכלית המובילה לפשיטת רגל, קשיים הנדסיים בלתי צפויים שהתגלו במסגרת העבודות, קושי בהשגתו של המימון הבנקאי לאחר קבלת היתר בנייה, מערכת יחסים בעייתית מול הקבלן המבצע ועוד. 

בכל הנוגע לפוליסת הביטוח במקרה של עזיבת יזם, נשאלת השאלה מי הוא המבוטח הראשי בפוליסה? אם היזם הוא המבוטח הראשי, וכך קורה במרבית הפרויקטים, פעמים רבות, בהיעדר סעיפי הגנה מתאימים לדיירים, עזיבתו תגרום להפסקתה של הפוליסה. מכאן והלאה כל מקרה ביטוח שיתרחש באתר עלול להביא לכדי תביעת נזיקין שתוגש כנגד בעלי הדירות. זהו סיכון רב, שכן המבנה עומד כאתר בנייה, ומהווה סכנה לנזקי גוף ורכוש ברמה של 24/7. 

הקפדה על הפרטים ברכישת פוליסת ביטוח עבודות קבלניות תמנע בעיות בעתיד

פרויקטים של תמ"א 38 הם פרויקטים בסיכון גבוה, ובמקרים רבים בעלי הדירות עלולים למצוא את עצמם מול יזם שעזב או קבלן שנטש. על מנת לוודא שיהיה לפרויקט ביטוח תקף, ללא תלות ביזם או בקבלן, רצוי שהדיירים ידרשו מהיזם לרכוש בעצמו את ביטוח העבודות הקבלניות ולהגדיר את עצמו בתור המבוטח הראשי.  כך הם מגנים על עצמם במקרה של נטישת קבלן מבצע כי השליטה על הביטוח נותרת מן הסתם בידי היזם. אולם לא די בכך: כדי להגן על הדיירים כנגד עזיבת היזם, על הדיירים לכלול בפוליסה סעיף המאפשר להם להיכנס בנעליו של המבוטח הראשי. 

מעבר לכל אלה ברור שהדיירים צריכים להיות עם היד על הדופק בשלב של בחירת הקבלן המבצע על ידי היזם. עליהם לוודא כי היזם בוחר בקבלן מנוסה, אשר ביצע פרויקטים של תמ"א 38 בעבר, ואשר מאחוריו גב כלכלי איתן. יש להימנע מבחירת הקבלן הזול ביותר ולבחון את מכרז הקבלנים המונפק על ידי היזם. 

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות